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??2025年至2026年，中國互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)經(jīng)歷了一場顯著的范式轉(zhuǎn)變，且與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系密切。以拼多多、字節(jié)跳動、阿里巴巴、京東為代表的科技巨頭，曾是“輕資產(chǎn)”運營的倡導(dǎo)者，如今在核心城市辦公樓價格見底、自身現(xiàn)金儲備充裕以及AI產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的多重背景下，正集體轉(zhuǎn)向“重資產(chǎn)”配置，掀起了一場規(guī)模空前的“購樓與造樓運動”。在AI行業(yè)上行與房地產(chǎn)資產(chǎn)價格深度調(diào)整并行的當下，系統(tǒng)分析這一現(xiàn)象具有重要意義。

??一、近期主要購樓/拿地事件全景表

??下表匯總了2025年至2026年間互聯(lián)網(wǎng)大廠在全國核心城市的主要不動產(chǎn)購置與建設(shè)動態(tài)，數(shù)據(jù)來源于公開市場報道與成交公告。

??二、近期大廠購置和華為購置的區(qū)別

??華為此前在購置房產(chǎn)（主要是購地）等方面的消息也備受關(guān)注。雖然形式上相似，但從時代背景和投資邏輯來看，仍存在差異。我們首先對華為的購地情況進行分析，并在此基礎(chǔ)上探討其不同之處。

??三、核心特征：不僅僅是“蓋樓”

??這輪互聯(lián)網(wǎng)大廠購樓潮并非單純的房地產(chǎn)開發(fā)，而是具有鮮明的時代特征。我們對報告前面統(tǒng)計的相關(guān)購置情況進行了系統(tǒng)梳理，并在此基礎(chǔ)上分析了此類購置的主要特征。

??1.告別租賃，擁抱“自有資產(chǎn)”

??最典型的案例是拼多多。創(chuàng)立十年間，它始終堅持全租賃辦公，固定資產(chǎn)占比長期不足1%。然而，在2026年短短半個月內(nèi)，拼多多卻豪擲約45億元，連續(xù)購入上海陸家嘴與雄安新區(qū)的兩棟物業(yè)，甚至因此被業(yè)界戲稱為“錢多多”。這一舉動標志著互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)開始將波動的“長期租金”轉(zhuǎn)化為固定的“固定資產(chǎn)投入”。同時也從側(cè)面說明，互聯(lián)網(wǎng)大廠當前資金狀況良好，其投資模式已發(fā)生較大變化。

??2.產(chǎn)業(yè)績效掛鉤機制下的拿地門檻

??此輪拿地不僅是資金實力的較量，更是產(chǎn)業(yè)實力的博弈。例如，字節(jié)跳動拿下海淀區(qū)雙泉堡地塊時附帶嚴苛條件：年收入不低于6萬元/平方米，產(chǎn)業(yè)定向為AI與腦機接口。京東杭州地塊則要求40年100%全自持且不得轉(zhuǎn)讓，并綁定連續(xù)5年進入世界500強等硬性指標。這本質(zhì)上是地方政府與龍頭企業(yè)之間的“產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻”，也為我們理解“AI+產(chǎn)業(yè)”模式提供了更好的思路。

??3.AI與全球化驅(qū)動

??購置的樓宇不再是簡單的格子間，而是AI算力中心、大模型實驗室、跨境數(shù)據(jù)服務(wù)中心等核心戰(zhàn)略載體。阿里、京東紛紛搶籌香港核心寫字樓，核心目的在于搭建國際業(yè)務(wù)橋頭堡（如阿里全國雙總部、京東出海團隊整合），以支撐全球化2.0戰(zhàn)略。這些舉措對于推動相關(guān)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，展現(xiàn)了清晰的思路和積極的成效。

??四、深層驅(qū)動力：三重邏輯交匯

??總結(jié)來看，此輪現(xiàn)象背后存在三重核心邏輯，以下將重點分析。這些邏輯對理解科技、房地產(chǎn)等領(lǐng)域具有重要啟示。

??1.財務(wù)邏輯：市場低點的“資產(chǎn)壓艙石”

??當前北京、上海、香港等核心城市的寫字樓資產(chǎn)價格出現(xiàn)回調(diào)，性價比較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)逐漸浮現(xiàn)（例如阿里與螞蟻購入的港島壹號中心項目，其估值較2017年已近乎腰斬）?；ヂ?lián)網(wǎng)大廠手握數(shù)千億現(xiàn)金儲備，利用自有資金全款在低位購入核心物業(yè)，既能鎖定長期運營成本、抵御租金波動，也能優(yōu)化資產(chǎn)負債表的資產(chǎn)質(zhì)量，起到“壓艙石”的作用。這正是“買在低點”的重要體現(xiàn)，對其他有意購置寫字樓的企業(yè)也具有啟示意義。

??2.產(chǎn)業(yè)邏輯：AI硬科技的“物理載體”

??隨著AI從“輔助工具”發(fā)展為“產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施”，大模型訓練、芯片研發(fā)、具身智能等高精尖領(lǐng)域?qū)嶒炇液蛿?shù)據(jù)中心的供電、承重、安全標準提出了極高要求，普通租賃寫字樓已無法滿足這些定制化需求。自有物業(yè)因此成為企業(yè)深耕硬科技、發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的必備“物理載體”。在此背景下，自購物業(yè)不僅性價比更高，也有助于企業(yè)更好地推動業(yè)務(wù)發(fā)展。

??3.區(qū)域發(fā)展邏輯：政企“雙向奔赴”

??地方政府亟需引入新質(zhì)生產(chǎn)力，以優(yōu)化升級傳統(tǒng)的土地財政模式；而科技巨頭則依賴核心城市的政策支持與人才配套。通過設(shè)定較高的稅收與產(chǎn)業(yè)準入“門檻”，地方政府將核心地塊定向出讓給互聯(lián)網(wǎng)大廠，使其取代房企，成為土地市場的新買家。雙方在這一過程中形成了共識，也契合了當前“人產(chǎn)城”的發(fā)展新邏輯。

??五、總結(jié)與展望

??這一輪由字節(jié)、京東、拼多多引領(lǐng)的互聯(lián)網(wǎng)大廠購樓潮，標志著中國互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)進入了一個“重資產(chǎn)化”與“產(chǎn)業(yè)深耕”并存的新階段。在這場運動中，辦公樓不再僅僅是一項租金成本，而是企業(yè)戰(zhàn)略升級、資產(chǎn)避險與政企博弈的綜合載體。對行業(yè)而言，這既是企業(yè)實力雄厚的體現(xiàn)，也是面對未來不確定性的長期主義選擇。預(yù)計短期內(nèi)，在商辦市場調(diào)整周期及AI產(chǎn)業(yè)持續(xù)擴張的背景下，擁有充裕現(xiàn)金流的頭部科技企業(yè)仍將是核心城市大宗資產(chǎn)交易市場的主要買家。

??反過來，這一輪購樓潮對房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是商辦市場，同樣具有深遠的啟示意義。長期以來，中國商辦物業(yè)的主要買家是房地產(chǎn)開發(fā)商和各類投資機構(gòu)，市場需求高度依賴金融杠桿與租金回報預(yù)期。而如今，科技巨頭以自有資金大規(guī)模入場，正在從根本上改變核心城市商辦市場的需求結(jié)構(gòu)與定價邏輯——從“金融驅(qū)動的投資品”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的自用資產(chǎn)”。這意味著，核心城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓將越來越脫離傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的周期波動，其價值錨點不再僅僅是租金收益率，而是與科技產(chǎn)業(yè)的擴張動能深度綁定。對于商辦物業(yè)的持有者和開發(fā)商而言，未來的核心命題不再是“蓋好樓等租客”，而是要主動思考如何匹配頭部科技企業(yè)對樓宇承重、電力、層高、數(shù)據(jù)安全等硬核產(chǎn)業(yè)指標的定制化需求，才能在產(chǎn)業(yè)資本主導(dǎo)的新周期中占據(jù)一席之地。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進