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??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)

??2026年4月10日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，推出8項(xiàng)樓市調(diào)控新政，重點(diǎn)圍繞青年群體安居、多子女家庭購(gòu)房支持、信貸與購(gòu)房認(rèn)定規(guī)則優(yōu)化、公積金貸款政策調(diào)整、住房保障及市場(chǎng)監(jiān)管等方向展開。本報(bào)告基于新政內(nèi)容，對(duì)政策要點(diǎn)和潛在影響等進(jìn)行簡(jiǎn)要評(píng)析。

??一、精準(zhǔn)分群施策：聚焦青年與多子女家庭，強(qiáng)化住房的民生與人口支撐功能

??新政最顯著的特點(diǎn)在于分群施策，明確回應(yīng)了青年就業(yè)創(chuàng)業(yè)群體及多子女家庭面臨的住房痛點(diǎn)。針對(duì)35周歲以下來鄭青年，政策鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開發(fā)特色住房信貸產(chǎn)品，以降低其購(gòu)房門檻。這一舉措與鄭州建設(shè)青年發(fā)展型城市的戰(zhàn)略目標(biāo)相契合，有助于提升城市對(duì)年輕勞動(dòng)力的吸引力。市場(chǎng)啟示是：未來各地金融信貸政策若進(jìn)一步放寬，很可能會(huì)聚焦于35周歲以下的年輕群體。對(duì)于其他城市而言，這一群體的貸款政策即有望趨于寬松。

??與此同時(shí)，新政還規(guī)定，對(duì)于已有一套住房的多子女家庭，再次購(gòu)房申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，可按首套住房貸款最高額度上浮20%。這一政策直接降低了多子女家庭改善性購(gòu)房的資金成本，整體上屬于常規(guī)性舉措，主要與人口政策及三孩家庭的住房支持相銜接。

??二、信貸與認(rèn)定規(guī)則優(yōu)化：降低商辦物業(yè)門檻，實(shí)施“按行政區(qū)認(rèn)房”

??新政在信貸及購(gòu)房資格認(rèn)定方面作出兩項(xiàng)重要調(diào)整：一是引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)將商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購(gòu)房貸款最低首付款比例定為不低于30%。相比以往部分城市商業(yè)用房50%以上的首付比例，此次調(diào)整顯著降低了商辦類物業(yè)的購(gòu)置門檻，意在盤活存量商業(yè)房源，促進(jìn)非住宅市場(chǎng)去庫(kù)存。這項(xiàng)政策今年各地都會(huì)推出，也主要是落實(shí)央行總部的思路。二是調(diào)整購(gòu)房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，新購(gòu)住房?jī)H核查購(gòu)房人在擬購(gòu)住房所在行政區(qū)范圍內(nèi)的住房情況，無(wú)住房即認(rèn)定為首套房。這意味著，在鄭州市內(nèi)跨區(qū)購(gòu)房將可能享受首套資格，實(shí)質(zhì)性地?cái)U(kuò)大了首套房認(rèn)定范圍，有利于釋放跨區(qū)改善型需求。

??三、公積金與公共服務(wù)優(yōu)化：改善型貸款享“首次”待遇，購(gòu)房合同可入學(xué)

??公積金政策進(jìn)一步向改善型需求傾斜。在2026年12月31日前，符合條件的家庭（無(wú)公積金貸款余額）購(gòu)買改善型住房，可按首次貸款政策申請(qǐng)公積金貸款。該臨時(shí)性政策降低了改善換房的貸款利息成本，具有較強(qiáng)的時(shí)效性激勵(lì)效果，本質(zhì)上就是“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

??此外，在公共服務(wù)領(lǐng)域，已購(gòu)買商品住房并實(shí)際入住的家庭，可憑網(wǎng)簽備案合同享受適齡子女劃片入學(xué)等公共服務(wù)。這一“購(gòu)房即享入學(xué)”的規(guī)則，直接解決了期房購(gòu)房者“入住前入學(xué)難”的典型痛點(diǎn)，增強(qiáng)了購(gòu)房的實(shí)際居住效用。這也是目前各地普遍推進(jìn)的工作，既減少了購(gòu)房顧慮，也加快了從購(gòu)房到入學(xué)的節(jié)奏。

??四、住房保障強(qiáng)化和市場(chǎng)監(jiān)管：發(fā)揮保障房引才留才作用，促進(jìn)交易更加透明

??2026年，鄭州將通過收購(gòu)、新建、轉(zhuǎn)化等多種渠道，加大保障性租賃住房（人才公寓）供給，計(jì)劃分配1萬(wàn)套（間）。這項(xiàng)規(guī)定最核心的在于收購(gòu)渠道。各地通過收購(gòu)新房和二手房，持續(xù)促進(jìn)房源庫(kù)存減少、置換需求釋放以及保障房房源供給優(yōu)化。在保障房方面，此舉將強(qiáng)化住房對(duì)人才的引留作用。除了傳統(tǒng)的住房保障功能外，這也是保障房建設(shè)非常重要的方向，即留住人才。

??在市場(chǎng)規(guī)范方面，鄭州推行二手房“一房一碼”制度，通過官方平臺(tái)進(jìn)行房源權(quán)屬核驗(yàn)并生成唯一核驗(yàn)碼。此舉旨在加強(qiáng)房源信息真實(shí)性，減少虛假房源和交易糾紛，有利于提升二手房市場(chǎng)透明度與交易效率。

??五、政策預(yù)期效果

??此次出臺(tái)的鄭州8項(xiàng)新政，進(jìn)一步彰顯了著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策導(dǎo)向。當(dāng)期政策精準(zhǔn)聚焦各類住房需求，并結(jié)合近期全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的“小陽(yáng)春”態(tài)勢(shì)以及市場(chǎng)預(yù)期向好的背景，預(yù)計(jì)將在二季度產(chǎn)生積極影響。第一，提振剛需與改善性購(gòu)房需求?？鐓^(qū)認(rèn)首套、公積金優(yōu)惠等政策將直接降低部分購(gòu)房者的資格門檻與資金成本，促進(jìn)交易活躍度。第二，加速商辦庫(kù)存去化。商業(yè)用房首付比例明確為不低于30%，相對(duì)住宅15%的首付比例已無(wú)明顯劣勢(shì)，可能吸引部分投資或小型辦公需求進(jìn)入商住市場(chǎng)，切實(shí)體現(xiàn)了去庫(kù)存穩(wěn)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向。第三，通過收購(gòu)存量住房等方式，有助于全方位推進(jìn)去庫(kù)存工作，優(yōu)化房源供給，同時(shí)也為保障房建設(shè)提供有力支撐。第四，強(qiáng)化市場(chǎng)規(guī)范與信心?！耙环恳淮a”及購(gòu)房入學(xué)政策將改善交易環(huán)境與購(gòu)房預(yù)期，有利于中長(zhǎng)期市場(chǎng)穩(wěn)定。總體來看，二季度各地將繼續(xù)落實(shí)政策調(diào)整與優(yōu)化，推動(dòng)樓市保持穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。