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??周朝輝（化名）是一家年產(chǎn)值千萬元級建筑工程企業(yè)負(fù)責(zé)人，近兩年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整周期，房企回款能力持續(xù)走弱，下游建筑、建材企業(yè)現(xiàn)款回款難度大幅提升。為最大限度保住應(yīng)收賬款、避免全額壞賬，他的企業(yè)被迫承接多筆工抵房產(chǎn)、車位等抵債資產(chǎn)，最終深陷資產(chǎn)處置難、變現(xiàn)大幅虧損的雙重困局，這也是當(dāng)下眾多供應(yīng)鏈企業(yè)的共同困境。

??“對工程乙方而言，不接受工抵房，工程款往往拖延半年、一年甚至長期懸置。當(dāng)前市場環(huán)境下，多數(shù)施工企業(yè)只能被動(dòng)接受部分工程款以工抵房方式結(jié)算?！敝艹x坦言。

??這一被動(dòng)承壓的行業(yè)困境并非中小施工企業(yè)獨(dú)有。伴隨樓市調(diào)整持續(xù)深化，地產(chǎn)上下游資金鏈承壓持續(xù)傳導(dǎo)至供應(yīng)鏈端，東方雨虹、帝歐家居、凱倫股份等多家頭部建材上市公司，均大規(guī)模納入工抵房及各類抵債資產(chǎn)。

??工抵房誕生之初，本是房企化解短期債務(wù)、緩解上下游回款壓力的重要兜底方式，也是供應(yīng)鏈企業(yè)對沖大額應(yīng)收賬款壞賬風(fēng)險(xiǎn)的無奈補(bǔ)救手段，但在實(shí)際落地操作中，卻普遍淪為折價(jià)高、去化慢、過戶難、風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)“燙手山芋”。

??記者實(shí)地走訪調(diào)研、梳理上市公司公告及行業(yè)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)建筑、建材企業(yè)為規(guī)避大額賬款徹底壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，不得不被動(dòng)接受房企以房抵債的結(jié)算方式，隨之而來的便是資產(chǎn)大幅縮水、變現(xiàn)周期漫長、產(chǎn)權(quán)與合規(guī)手續(xù)受阻等多重難題。尤其對資金體量龐大、財(cái)務(wù)披露嚴(yán)格的上市企業(yè)而言，工抵房衍生的資產(chǎn)減值、處置虧損動(dòng)輒數(shù)千萬元，已然成為全年?duì)I收承壓、利潤大幅下滑的核心拖累變量。

??針對愈演愈烈的“工抵房”市場亂象，國內(nèi)多地政府精準(zhǔn)施策、密集出臺(tái)專項(xiàng)監(jiān)管細(xì)則，從網(wǎng)簽備案流程、銷售資金閉環(huán)監(jiān)管、交易規(guī)范、價(jià)格管控等多個(gè)維度全面整治行業(yè)亂象，推動(dòng)工抵房交易走向透明化、標(biāo)準(zhǔn)化、合法化，在化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、保障上下游供應(yīng)鏈企業(yè)合法權(quán)益、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場整體秩序三者之間精準(zhǔn)尋求平衡。

??業(yè)內(nèi)權(quán)威專家同步呼吁，要持續(xù)強(qiáng)化工抵房全流程閉環(huán)監(jiān)管，嚴(yán)格落實(shí)商品房“一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)”核心制度，堅(jiān)決嚴(yán)防企業(yè)為快速回款無序折價(jià)拋售，進(jìn)而擾動(dòng)區(qū)域樓市價(jià)格體系。

??建工企業(yè)

??被迫接受“工抵房”

??“承接工抵房從來都不是企業(yè)的主動(dòng)選擇，而是為保住基本回款、減少壞賬損失的無奈妥協(xié)?！鄙罡ㄖこ绦袠I(yè)多年，周朝輝親身見證了“工抵房”業(yè)態(tài)從無到有、快速蔓延的全過程。

??據(jù)其回憶，2024年之前國內(nèi)樓市行情整體穩(wěn)健，房企銷售回款順暢、現(xiàn)金流充足，工程結(jié)算以現(xiàn)款為主，工抵房幾乎沒有出現(xiàn)的場景。自2024年至2025年，樓市持續(xù)深度調(diào)整、整體走弱，房企銷售回款受阻、現(xiàn)金流普遍承壓，以房抵債逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)工程結(jié)算的普遍方式。

??從行業(yè)實(shí)操來看，工抵結(jié)算比例隨房企資質(zhì)、項(xiàng)目規(guī)模浮動(dòng)。周朝輝企業(yè)目前工抵回款占總回款比例約5%，上億元級總包項(xiàng)目占比可達(dá)5%—10%。其中，與央企、國企房企合作項(xiàng)目的抵債比例相對可控，民營出險(xiǎn)房企的工抵占比普遍更高，最終比例由甲乙雙方協(xié)商確定。以其承接的500萬元工程項(xiàng)目為例，本次工抵結(jié)算金額15萬元，占比約3%。

??資產(chǎn)大幅折價(jià)是工抵結(jié)算最核心的痛點(diǎn)。周朝輝介紹，房企以惠州3個(gè)車位抵扣項(xiàng)目尾款，賬面評估總價(jià)15萬元、單車位估值5萬元，但二級市場實(shí)際成交價(jià)格僅4萬—4.2萬元/個(gè)。若企業(yè)急于回款快速變現(xiàn)，3個(gè)車位整體售價(jià)僅7萬—8萬元，直接造成近半數(shù)賬款縮水，利潤被大幅侵蝕。

??漫長的資產(chǎn)去化周期進(jìn)一步加劇了中小建筑企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。目前該公司接收的3個(gè)抵債車位僅成功售出2個(gè)，剩余資產(chǎn)持續(xù)占用企業(yè)流動(dòng)資金。從全行業(yè)普遍情況來看，工抵類資產(chǎn)從正式接收、掛牌推廣、客戶磋商到最終成交回款，短則兩三個(gè)月，長則可達(dá)1—2年。為加速資金回籠、盤活沉淀資產(chǎn)，多數(shù)企業(yè)只能委托專業(yè)房產(chǎn)中介代為銷售，額外產(chǎn)生的中介服務(wù)費(fèi)、推廣成本，進(jìn)一步壓縮了本就微薄的項(xiàng)目利潤，持續(xù)加重企業(yè)經(jīng)營負(fù)擔(dān)。

??中小建筑企業(yè)面臨的折價(jià)虧損、去化困難等困境，在資金規(guī)模更大、抵債金額更高的頭部建材上市公司身上表現(xiàn)得更為突出，出現(xiàn)大額資產(chǎn)抵債、高額年度減值計(jì)提、巨額資產(chǎn)處置虧損的情況。

??防水龍頭東方雨虹2025年上半年披露，通過接收房企住宅、商鋪、寫字樓、車位及股權(quán)等資產(chǎn)抵債，化解賬面價(jià)值8.39億元的應(yīng)收賬款。其中，與綠地集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方的抵債合作規(guī)模最大，涵蓋北京綠地云景中心4套商鋪、63套辦公用房、218個(gè)車位，并通過多方債權(quán)轉(zhuǎn)讓、購房款抵扣方式處置昌平綠地慧谷中心項(xiàng)目債務(wù)。但受資產(chǎn)折價(jià)、去化成本影響，該批抵債資產(chǎn)最終形成高達(dá)5592萬元的資產(chǎn)處置損失。

??陶瓷衛(wèi)浴龍頭帝歐水華同樣深陷工抵減值泥潭。今年3月公司公告顯示，其接收多家頭部房企現(xiàn)房、期房、公寓、車位等資產(chǎn)抵債，抵債資產(chǎn)總額1.61億元，對應(yīng)抵償貨款1.55億元，合作主體涵蓋萬科、龍湖、保利、富力等知名房企。其中萬科系項(xiàng)目抵債金額最高，達(dá)6888萬元，房源覆蓋鞍山、成都、武漢、佛山等多城；龍湖、富力抵債金額分別為2857萬元、1612萬元。僅一月后，歐帝水華披露，賬面5.21億元工抵資產(chǎn)中，減值規(guī)模達(dá)1.63億元，當(dāng)期計(jì)提減值損失2774.29萬元，對當(dāng)期業(yè)績形成明顯沖擊。

??主營新型建筑防水材料研發(fā)、生產(chǎn)與銷售的凱倫股份也深陷工抵資產(chǎn)困局，業(yè)績受到明顯沖擊。公司2023年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年合作房地產(chǎn)客戶以房抵債的資產(chǎn)金額高達(dá)3.23億元；為真實(shí)反映資產(chǎn)價(jià)值、規(guī)避后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，公司在2024年針對該批抵債房產(chǎn)計(jì)提了1.53億元的大額資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，高額的資產(chǎn)折損直接拖累了公司2024年度整體業(yè)績表現(xiàn)。

??條款缺失、手續(xù)梗阻

??加劇企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

??在工抵結(jié)算日趨常態(tài)化的行業(yè)背景下，各類不規(guī)范亂象持續(xù)滋生，大幅加重了上下游供應(yīng)鏈企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與資金壓力。

??周朝輝坦言，當(dāng)下不少房企存在典型的“事后強(qiáng)制抵債”違規(guī)操作：在項(xiàng)目招投標(biāo)、合同簽訂的前期階段，刻意回避、閉口不提工抵結(jié)算相關(guān)條款，待工程全面完工、驗(yàn)收合格進(jìn)入最終結(jié)算環(huán)節(jié)后，單方面強(qiáng)制要求施工企業(yè)接受以房抵款模式，讓施工企業(yè)毫無預(yù)判空間，只能被動(dòng)承受資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)。

??行業(yè)從業(yè)者普遍呼吁監(jiān)管層面出臺(tái)硬性規(guī)范，要求房企在招投標(biāo)及簽約階段，提前明確工抵結(jié)算比例、規(guī)則與處置方式?！皸l款前置后，我們可在報(bào)價(jià)階段預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，對沖后續(xù)資產(chǎn)貶值、變現(xiàn)虧損，從源頭守住企業(yè)合理利潤。”周朝輝解釋。

??而過戶受阻、稅務(wù)瑕疵、手續(xù)不全等合規(guī)難題，讓更多企業(yè)直接拒絕工抵結(jié)算。河南某建筑工程公司項(xiàng)目經(jīng)理劉莎（化名）告訴記者，公司層面堅(jiān)決不承接工抵房，僅個(gè)別一線工人曾私下接收抵債房源。

??據(jù)其介紹，當(dāng)?shù)啬撤科笤贸?套優(yōu)質(zhì)住宅用于抵扣項(xiàng)目工程尾款，單套房源市場價(jià)值約60萬元。公司經(jīng)過審慎評估后，研判房源手續(xù)存在潛在風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)難度大，最終拒絕承接，該部分抵債房源最終由項(xiàng)目施工工人個(gè)人承接。“產(chǎn)權(quán)清晰、手續(xù)完備、無糾紛的合規(guī)工抵房，企業(yè)并不排斥，也是正常的債務(wù)處置方式。但現(xiàn)實(shí)中，絕大多數(shù)抵債房源存在稅務(wù)發(fā)票缺失、審批手續(xù)不完善、無法正常完成網(wǎng)簽備案和產(chǎn)權(quán)過戶等問題，后續(xù)法律糾紛、資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)極高。”劉莎直言。

??業(yè)內(nèi)直言，承接工抵房本質(zhì)是企業(yè)被動(dòng)討債、止損保本的無奈選擇。當(dāng)前多數(shù)房企資金鏈緊張，部分企業(yè)以工抵房為緩兵之計(jì)拖延付款；對出險(xiǎn)房企而言，房產(chǎn)已是僅剩的可執(zhí)行資產(chǎn)，若施工、建材企業(yè)拒絕抵債，大概率面臨賬款全額壞賬、血本無歸的結(jié)局。

??“在當(dāng)前低迷的市場環(huán)境下，愿意主動(dòng)拿出房源抵債、結(jié)清欠款的房企，已經(jīng)是履約意愿和信用相對較好的市場主體。更多房企直接以各種理由無限期拖延、惡意拖欠工程款和材料款，長期占用供應(yīng)鏈企業(yè)資金，直接拖垮大量上下游中小企業(yè)的現(xiàn)金流?！眲⑸寡裕M管國家近年來持續(xù)出臺(tái)工程款清欠、優(yōu)化營商環(huán)境、保障中小企業(yè)賬款回收等利好政策，但政策落地至地方執(zhí)行層面仍存在明顯溫差，中小建筑、建材企業(yè)的回款維權(quán)依舊困難重重。

??監(jiān)管加碼

??規(guī)范“工抵房”秩序

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，“工抵房”集中爆發(fā)的核心原因，是樓市銷售放緩、房企資金鏈嚴(yán)重失衡。房企在拿地、建設(shè)階段沉淀巨額成本，終端銷售回款不及預(yù)期后，現(xiàn)金流快速枯竭，只能通過以房抵債方式對沖債務(wù)、維持運(yùn)轉(zhuǎn)。

??但建筑、建材企業(yè)存在剛性支出，需按時(shí)兌付工人工資、材料采購款項(xiàng)，因此接收抵債房產(chǎn)后，普遍選擇折價(jià)快速變現(xiàn)回籠資金。集中低價(jià)拋售雖緩解了房企債務(wù)壓力，但也造成區(qū)域房價(jià)非理性下行，擾亂市場修復(fù)節(jié)奏，拖累樓市企穩(wěn)回暖。

??與此同時(shí)，當(dāng)前工抵房市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯的業(yè)態(tài)異化與亂象升級問題。一方面，部分房企為規(guī)避前期購房業(yè)主的大規(guī)模維權(quán)，不敢在售樓處公開降價(jià)促銷，轉(zhuǎn)而假借“工抵房”的名義變相低價(jià)走量，該類房源并非真實(shí)債務(wù)抵償，屬于虛假工抵房源，嚴(yán)重?cái)_亂區(qū)域真實(shí)房價(jià)體系。另一方面，市場中多數(shù)真實(shí)工抵房源并未完成實(shí)質(zhì)性產(chǎn)權(quán)過戶，資產(chǎn)權(quán)屬仍登記在房企名下，上下游企業(yè)找到購房客戶后，仍需依托房企完成網(wǎng)簽備案，形成“名抵實(shí)銷”的特殊模式，直接導(dǎo)致樓市庫存統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失真，干擾行業(yè)發(fā)展研判與精準(zhǔn)調(diào)控決策。

??對此，李宇嘉建議，必須嚴(yán)格落實(shí)商品房“一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)”監(jiān)管原則，設(shè)置工抵房降價(jià)紅線。對降價(jià)幅度超15%的房源，強(qiáng)制要求重新價(jià)格備案，杜絕無序低價(jià)內(nèi)卷，防范工抵房引發(fā)區(qū)域性價(jià)格踩踏，維護(hù)樓市平穩(wěn)運(yùn)行。

??亂象倒逼監(jiān)管升級，近期多城密集出臺(tái)“工抵房”專項(xiàng)管控政策。湖南郴州、廣東韶關(guān)、江西萍鄉(xiāng)、安徽亳州等城市明確，已獲預(yù)售許可的項(xiàng)目，可將工抵房直接網(wǎng)簽至施工、材料供應(yīng)等債權(quán)企業(yè)名下，并允許一次合同更名，簡化交易流程，破解傳統(tǒng)“先抵后售”的煩瑣卡點(diǎn)，從源頭防范產(chǎn)權(quán)模糊、一房多賣等風(fēng)險(xiǎn)。

??各地同時(shí)強(qiáng)化銷售資金閉環(huán)監(jiān)管，保障供應(yīng)鏈權(quán)益。湖南郴州7月新政明確，保交樓項(xiàng)目工抵房銷售資金，優(yōu)先全額用于支付工程款、材料款及農(nóng)民工工資，高效化解上下游債務(wù)糾紛。廣東韶關(guān)亦要求，工抵房銷售資金全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管部門直接撥付至債權(quán)企業(yè)，杜絕房企挪用資金。

??除此之外，多個(gè)城市出臺(tái)前置審批機(jī)制與規(guī)模紅線，嚴(yán)格嚴(yán)控違規(guī)抵債操作。湖北咸寧明確規(guī)定，房企以房抵工程款必須提前向住建主管部門報(bào)備審批，且抵債商品房總面積不得超過項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售總面積的10%，嚴(yán)禁超額抵債、無序拋售。對于未經(jīng)審批擅自簽訂抵債協(xié)議、惡意低價(jià)拋售房源的房企，當(dāng)?shù)貙⒉扇⌒庞每鄯?、關(guān)停網(wǎng)簽備案權(quán)限、撤銷項(xiàng)目預(yù)售許可等嚴(yán)厲懲戒措施。廣西北海等多個(gè)城市同步跟進(jìn)強(qiáng)化監(jiān)管，全方位堵塞監(jiān)管漏洞，嚴(yán)防工抵房異化為擾亂樓市秩序、引發(fā)價(jià)格內(nèi)卷的工具，推動(dòng)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈行業(yè)規(guī)范化、良性化發(fā)展。