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??今年上半年，全國重點(diǎn)35個(gè)城市網(wǎng)簽成交了約52萬套新房（僅統(tǒng)計(jì)普通住宅，不包含別墅）。

??這組數(shù)據(jù)背后，實(shí)際上是52萬個(gè)家庭用真金白銀為市場作出的投票。購房者的置業(yè)偏好，就藏在這些數(shù)據(jù)里。

??今年上半年，35個(gè)城市主力成交仍然是90-120㎡面積段，合計(jì)成交21.2萬套，占比為40.7%。

??這意味著在今年所有買房的家庭里，每5個(gè)買房的家庭，就有2個(gè)選擇90-120㎡面積段的產(chǎn)品。

??從變化來看，120-140㎡面積段新房成交占比在各面積段中增幅最為明顯，上半年占比為24.2%，同比增長3.3個(gè)百分點(diǎn)。新房成交重心持續(xù)向大面積段傾斜。

??以120㎡為界限，大于120㎡的面積段產(chǎn)品成交占比相比去年同期有所上升，而小于120㎡的面積段產(chǎn)品占比則持續(xù)收縮。

??即便得房率政策放寬、戶內(nèi)實(shí)際使用面積有所增加，改善型需求仍在持續(xù)升級，新房向功能更完善、空間更豐富的“優(yōu)居”產(chǎn)品迭代。

??進(jìn)一步細(xì)分來看，90-120㎡和120-140㎡面積段產(chǎn)品合計(jì)成交占比達(dá)到65%左右，撐起新房成交基本盤。

??其中，120-140㎡改善產(chǎn)品成交的權(quán)重在所有面積段中增長最為明顯，上半年共成交了12.6萬套，占比達(dá)到24.2%，較去年同期增加了3.3個(gè)百分點(diǎn)，成交占比是近五年來最高。

??為什么是120-140㎡？

??該面積段能夠解決當(dāng)下主流改善家庭的置業(yè)痛點(diǎn)，既能擺脫剛改戶型的局促，做到大三房、標(biāo)準(zhǔn)四房配置，滿足三口之家、二胎家庭乃至老人同住的居住需求；同時(shí)又不會(huì)像140㎡以上高端產(chǎn)品那樣總價(jià)過高，相較而言，140㎡以下面積段稅費(fèi)較低，按照現(xiàn)行的稅費(fèi)政策，140㎡以下按照1%稅率征收契稅，高于該面積段契稅稅率為1.5%，二套房則為2%。

??開發(fā)商的供貨邏輯，也在向這個(gè)面積段傾斜。120-140㎡房源供應(yīng)占比從去年同期22%拉升至26.6%，在所有面積段里供貨占比增幅最大。

??從具體城市表現(xiàn)來看，35個(gè)城市中有12城120㎡以上大面積段成交占比在半數(shù)以上，其中長沙和濟(jì)南該面積段成交占比均在七成以上，購房者“一步到位”置業(yè)需求明顯走強(qiáng)。

??從不同城市的成交結(jié)構(gòu)變化來看，其買房邏輯、產(chǎn)品偏好，早已走出完全不同的行情。

??一線城市受房價(jià)、供應(yīng)影響，上半年120㎡以上面積段成交占比均在40%以下，從變化來看，除了北京成交占比較去年同期下降以外，上海、廣州和深圳120㎡以上大面積段成交占比均有所上升，其中上海占比增長了6.3%至35.6%。

??長沙、合肥和南昌三個(gè)城市，主力成交面積段已全面躍升至120-140平米。

??其中長沙最為典型，上半年該面積段成交了6259套，同比微增1.2%，成交占比已達(dá)到42%，較去年同期增長了9個(gè)百分點(diǎn)，是35個(gè)城市中該面積段占比最高的城市。另外，長沙120㎡以上面積段成交占比已接近八成，改善全面主導(dǎo)新房市場。

??合肥的結(jié)構(gòu)反轉(zhuǎn)同樣極具代表性。僅僅一年時(shí)間，合肥新房主力面積段完成換擋：從2025年上半年的90-120㎡剛需、剛改主場，直接切換至120-140㎡改善主場，該面積段成交占比從24.3%升至32.5%，成為上半年主力成交面積段，剛需底盤持續(xù)弱化，改善成為市場新主流。

??南昌同步跟進(jìn)升級，120-140㎡剛改戶型坐穩(wěn)成交主力，剛需小戶型份額持續(xù)萎縮。

??西安、杭州、成都這類城市改善結(jié)構(gòu)更為穩(wěn)固，120-140㎡主流面積段成交占比全部穩(wěn)定在30%以上。這類城市呈現(xiàn)出高度統(tǒng)一的特征：剛需小面積段產(chǎn)品持續(xù)退潮，90㎡以下產(chǎn)品成交占比均壓縮至10%以內(nèi)。市場購買力高度集中在舒適度更高、功能性更強(qiáng)的改善型產(chǎn)品。

??在全國“大面積升級”的浪潮下，東莞、珠海和深圳三個(gè)珠三角城市走出了獨(dú)立行情，三城90㎡以下面積段成交占比仍接近四成，該比例較去年同期還在逆勢上漲。主力成交面積段仍在120㎡以下。

??原因在于深圳房價(jià)門檻高、土地稀缺，剛需、剛改“上車”門檻較高，而東莞和珠海則吸引年輕人口流入，低總價(jià)小戶型適配剛需落戶、過渡自住需求，與其他城市置換改善的置業(yè)邏輯形成鮮明反差。

??在新房市場從“有沒有”到“好不好”的轉(zhuǎn)變中，市場重心仍在進(jìn)一步向改善需求傾斜，剛需小戶型持續(xù)萎縮，購房者在新房市場“一步到位”的置業(yè)趨勢愈發(fā)明顯。

??而120-140㎡大面積段成為新房市場成交、房企供貨雙向增長的核心主力，從產(chǎn)品力的角度來看，該面積段預(yù)計(jì)將成為新房市場內(nèi)卷最激烈、迭代最快的賽道。