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??7月22日，北京大興新城東組團(tuán)DX00-0201-0209地塊開拍，因掛牌期間僅有招商蛇口一家房企報(bào)名參與，因而這宗地塊在未拍之前便已寫好了歸屬。

??7.2億元的總價(jià)，折合成樓面價(jià)約2萬元/平方米，招商蛇口此次拍下的0209地塊，比綠城3年前拍下的曉月和風(fēng)地塊樓面價(jià)低了1萬元/平方米，比今年綠城新拿的朗月和風(fēng)地塊樓面價(jià)每平方米低了約3000元。而綠城上述兩項(xiàng)目距離招商蛇口新地塊，直線距離均約2.3公里。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士表示，該地塊相較區(qū)域前期地價(jià)、樓面價(jià)均有下調(diào)，為好房子產(chǎn)品迭代留出利潤空間，未來若在豐臺(tái)科技園、金融街、麗澤通勤鏈上做文章，地塊資產(chǎn)彈性不弱。

??值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士向中國房地產(chǎn)報(bào)記者透露，招商蛇口與綠城正就黃村0209與朗月和風(fēng)項(xiàng)目探討互相參股可能，雖工商層面對(duì)應(yīng)項(xiàng)目公司暫未體現(xiàn)交叉持股，但交叉入股的談判已在推進(jìn)。若落地，黃村這場(chǎng)戲?qū)馁N身肉搏轉(zhuǎn)為競(jìng)合共存。

??強(qiáng)排難題

??根據(jù)掛牌文件，黃村地塊建設(shè)用地面積近2萬平方米，建筑控制規(guī)模不大于3.6萬平方米，容積率1.8，綠地率30%，建筑限高60米。

??這并非一塊可以自由揮灑的白紙，而是套上多重硬性“枷鎖”。首先便是與軌道交通的一體化綁定。地塊東側(cè)緊貼地鐵4號(hào)線大興線黃村火車站，文件明確要求項(xiàng)目須與地鐵站點(diǎn)一體化建設(shè)，地下空間必須與現(xiàn)狀地鐵出入口實(shí)現(xiàn)連通，通道路由、標(biāo)高及接口方案須事先征得京投公司與京港地鐵書面確認(rèn)，且連通工程須與主體工程同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收，并納入地鐵竣工核驗(yàn)要件。同時(shí)還需結(jié)合需求預(yù)留與南側(cè)規(guī)劃S6線的接駁條件。

??這意味著招商蛇口拿下的不僅是一宗宅地，更是一個(gè)被深度嵌入軌道運(yùn)營體系的微型TOD工程，后期施工協(xié)調(diào)與驗(yàn)收鏈路遠(yuǎn)比普通地塊復(fù)雜。

??比地鐵連通更棘手的是噪聲管控。地塊西南側(cè)距京九鐵路約110米，南側(cè)距京雄城際北京大興站約260米，北側(cè)毗鄰京開高速及4號(hào)線地面段，呈多向軌道與高快速路夾擊之勢(shì)。

??規(guī)劃條件中，首次以明文強(qiáng)調(diào)降噪：臨近高速公路、城市快速路、軌道交通正線地面段及高速鐵路，首排原則上不再規(guī)劃建設(shè)住宅，交通干線兩側(cè)首排應(yīng)優(yōu)先安排公共建筑等非敏感建筑；確需在首排建設(shè)住宅的，必須將防護(hù)距離、隔聲屏障等降噪要求作為設(shè)計(jì)條件納入工程規(guī)劃許可。

??這一條款直接壓縮了住宅排布的腹地，東側(cè)退地鐵、西側(cè)退鐵路，首排貨值大概率要讓渡給配套或非敏感用房，總圖強(qiáng)排必須在“鐐銬”下找縫隙。

??除此之外，競(jìng)得人需無償移交或配建總計(jì)約4600平方米的公共服務(wù)與商業(yè)設(shè)施，包括地上老年活動(dòng)場(chǎng)站300平方米、社區(qū)助殘服務(wù)中心300平方米、室內(nèi)體育設(shè)施1000平方米、社區(qū)文化設(shè)施1000平方米，以及商業(yè)服務(wù)設(shè)施2000平方米?？鄢鲜霾豢墒叟浣?，實(shí)際可售純住宅建面約3.14萬平方米。若按單套100平方米估算，總貨量僅300余套。

??在1.8容積率與60米限高框架下，或可混搭10~15層小高層與洋房，但受制于東側(cè)地鐵退線、西側(cè)鐵路噪音屏蔽及中部配建割裂，樓棟序列的舒適度與朝向排布將面臨極高難度的平衡考驗(yàn)。

??招商蛇口黃村這塊地用較低的地價(jià)換來了復(fù)雜的開發(fā)約束，紅利是站城一體的通勤硬度，代價(jià)則是工程與產(chǎn)品的雙重精細(xì)算賬。

??積極擴(kuò)儲(chǔ)

??大興黃村這塊地，是招商蛇口年內(nèi)北京第二子。6月23日，通州九棵樹地塊，5家房企廝殺173輪，招商蛇口硬扛到最后，以10.217億元、溢價(jià)20.95%奪下這宗樓面約3.15萬元/平方米的宅地，成為招商蛇口今年拿下的北京首宗地塊。

??而在九棵樹地塊之前，招商蛇口也曾參拍過多宗地塊。今年上半年，招商蛇口先后對(duì)豐臺(tái)太平橋、萬泉寺、朝陽東壩、大興瀛海等至少6宗熱門地塊拋出施工監(jiān)理招標(biāo)計(jì)劃，均未如愿拍下意向地塊。在黃村地塊開拍前，招商蛇口也提前發(fā)布了招標(biāo)計(jì)劃。

??6月24日，招商蛇口旗下公司北京招泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)布了投資估算13.6億元的招標(biāo)計(jì)劃；7月8日，北京招融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目公司成立，法人從北京招泰的符申超換成了北京公司副總經(jīng)理李昂，符申超轉(zhuǎn)任總經(jīng)理；緊接著，招標(biāo)主體悄然更替為重發(fā)計(jì)劃的北京招融。

??7.2億元的總價(jià)，樓面價(jià)卡在2萬元/平方米，比通州九棵樹低了三分之一，比兩公里外綠城曉月和風(fēng)的歷史樓面低了1萬元，也比綠城半月前拿的朗月和風(fēng)便宜約3000元。

??在黃村老城供應(yīng)斷檔、五環(huán)外去化承壓的當(dāng)下，招商蛇口沒去遠(yuǎn)郊賭規(guī)劃，也沒在熱門板塊抬溢價(jià)，而是把籌碼壓在地鐵零距離、配套現(xiàn)成，但開發(fā)約束較重的火車站旁。這不是激進(jìn)擴(kuò)張，是安全邊際內(nèi)的防守型補(bǔ)倉。

??上述研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，該地塊規(guī)模適中，結(jié)合容積率和限高，既可打造小高層與洋房組合，亦可全部規(guī)劃為高層產(chǎn)品，產(chǎn)品定位靈活度高。當(dāng)前新房溢價(jià)主要來自產(chǎn)品迭代、品牌溢價(jià)等，疊加一體化交通優(yōu)勢(shì)與規(guī)劃配套預(yù)期落地，該地塊有望成為大興新城東組團(tuán)內(nèi)兼具自住舒適度與資產(chǎn)增值潛力的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

??競(jìng)合而非廝殺

??招商蛇口這塊地往東2.3公里，綠城在大興黃村布了兩顆棋子，已交付的曉月和風(fēng)和剛拿地未入市的朗月和風(fēng)。上述項(xiàng)目同享黃村火車站、廣安門醫(yī)院南區(qū)與大興一中的輻射圈，客群底色也重疊，都看中了地緣改善、南城通勤族和首改外溢。

??在大興黃村，綠城走的是一老一新、一尾一盤的搭配，招商蛇口則從側(cè)翼帶著更低樓面和更硬地鐵接口切進(jìn)來。

??曉月和風(fēng)是綠城2023年拿下的項(xiàng)目，容積率2，限高45米，992戶，主力88~176平方米，銷售指導(dǎo)期房5.9萬元/平方米、現(xiàn)房6.1萬元/平方米，實(shí)際成交約5.16萬元~5.75萬元/平方米，2025年11月已交付，目前尾盤在清。

??朗月和風(fēng)是綠城2026年6月拍下的新地塊，以8.87億元底價(jià)拍下，容積率1.8，限高36米，規(guī)劃8棟9~11層純洋房，主力86~125平方米三四居，得房率93%~95%，南向內(nèi)嵌陽臺(tái)加北向設(shè)備平臺(tái)的高贈(zèng)體系，總價(jià)門檻360萬~550萬元，走首改與剛改路線。

??把兩家攤開看，差異很具體。交通上，招商蛇口地塊與4號(hào)線黃傳火車站緊鄰且須地下連通，出門即站臺(tái)；綠城兩盤距4號(hào)線清源路站約1.2~1.5公里，須騎行接駁。噪音處理上，招商蛇口受出讓條件約束，首排禁住、退線嚴(yán)苛，西、南兩側(cè)鐵路干線逼著把首排讓給配套；綠城曉月和風(fēng)、朗月和風(fēng)西側(cè)亦臨鐵路，但主要通過景觀喬木與隔聲設(shè)計(jì)軟化，樓棟排布自由度更高。

??產(chǎn)品方面，招商蛇口限高60米可做小高層混搭洋房，貨值拉伸空間大；朗月和風(fēng)限高36米只能做純洋房，低密純粹但單價(jià)承載有限。成本上，招商蛇口樓面價(jià)比曉月和風(fēng)低約36%，比朗月和風(fēng)低約13%，定價(jià)回旋余地明顯寬一檔。

??不過，如若招商蛇口、綠城兩家房企參股落地，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)邏輯將改寫。區(qū)域兩端客群300萬級(jí)首改和600萬級(jí)改善，可由雙盤錯(cuò)配吸收，而非互相截胡。張凱判斷，兩項(xiàng)目拿地間隔不足兩月，區(qū)位相鄰、客群重疊，正面競(jìng)爭(zhēng)難免，但競(jìng)合開發(fā)可把黃村區(qū)域從單盤內(nèi)耗推向板塊共抬。

??底價(jià)落槌無聲。等塔吊立起，2.30公里內(nèi)的這一仗不一定是火并，也可能是兩家并肩把黃村這頁重新寫過。