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??2026年，是上海新房五年限售解禁的“元年”。

??2021年1月，上海發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（“滬十條”）。2月，上海新房搖號(hào)積分制正式落地實(shí)施。

??2021年3月，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》（“新滬七條”）發(fā)布，“對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿(mǎn)5年后方可轉(zhuǎn)讓”。對(duì)上海積分購(gòu)房政策進(jìn)行了補(bǔ)漏。至此，若項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比例超過(guò)1.3:1，便會(huì)觸發(fā)5年限售規(guī)定。

??2026年3月，上海第一批限售房源正式滿(mǎn)5年。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年全年，共有約92個(gè)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比例超過(guò)1.3:1，截至3月8日這92個(gè)項(xiàng)目中尚未有成交備案。

??但從二手房房源掛牌情況來(lái)看。92個(gè)項(xiàng)目中70個(gè)項(xiàng)目有房源掛牌，從掛牌房源的掛牌均價(jià)來(lái)看有34個(gè)項(xiàng)目房源掛牌均價(jià)較2021年成交均價(jià)上漲，36個(gè)下跌。

??掛牌漲幅20%以上的項(xiàng)目大都集中在核心區(qū)域，而掛牌價(jià)“破發(fā)”明顯的區(qū)域則以臨港、青浦、奉賢為主。

??“買(mǎi)房地段論”的含金量仍在上升。

??對(duì)比這些限售房的“認(rèn)購(gòu)率”及“入圍分”來(lái)看，我們發(fā)現(xiàn)核心區(qū)域“認(rèn)購(gòu)率”和“入圍分”高的項(xiàng)目幾乎沒(méi)有跌的，但外圍區(qū)域，如寶山、奉賢、青浦即使認(rèn)購(gòu)率在3左右也有項(xiàng)目“破發(fā)”。

??按這92個(gè)項(xiàng)目計(jì)算，2026年全年有超3萬(wàn)套房源解禁。參考貝殼熱門(mén)小區(qū)房源的掛牌率來(lái)看，基本都在1-2%左右。受5年限售影響，解禁第一年可能會(huì)出現(xiàn)集中掛牌現(xiàn)象，即使按貝殼熱門(mén)小區(qū)平均掛牌率的10倍計(jì)算，全年加起來(lái)也僅3000-6000套房源可能入市，月均250-500套。而上海二手房月成交套數(shù)在2萬(wàn)套左右，即限售解禁后可能入市的房源數(shù)不足成交量的2.5%。因此這些項(xiàng)目解禁入市對(duì)整體市場(chǎng)的影響非常有限。

??2020年，在“限價(jià)”及“一二手倒掛”等影響下，上海新房“打新”現(xiàn)象嚴(yán)重，尤其是核心區(qū)域出現(xiàn)了多個(gè)“網(wǎng)紅”項(xiàng)目，同時(shí)也將上海二手房成交規(guī)模及均價(jià)推到了高峰。

??2021年初，上海新房搖號(hào)積分制正式落地實(shí)施，項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比例超過(guò)1.3:1，便會(huì)觸發(fā)5年限售規(guī)定。

??此后，上海新房市場(chǎng)多次集中開(kāi)盤(pán)，依然出現(xiàn)了不少“高分”熱盤(pán)。為了獲得入圍搖號(hào)的資格，“社保巨子”也成了上海新房市場(chǎng)的特殊名詞。

??2021年至今已有5年，當(dāng)時(shí)觸發(fā)“5年限售規(guī)定”的項(xiàng)目也將陸續(xù)“解禁”，目前已有部分房源進(jìn)入二手房市場(chǎng)。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年全年有約92個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)5年限售規(guī)定。從這92個(gè)項(xiàng)目成交套數(shù)來(lái)看，大部分集中在浦東、青浦、寶山、嘉定4個(gè)區(qū)，占所有項(xiàng)目套數(shù)的70%。

??從2021年這92個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)來(lái)看，56.63%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格在6萬(wàn)元/平方米以?xún)?nèi)，10萬(wàn)元/平方米以上的房源僅占14.34%。

??可以看到，從成交套數(shù)占比來(lái)看，當(dāng)年最火的核心區(qū)域“網(wǎng)紅”盤(pán)占比其實(shí)并沒(méi)有那么多。

??截至2026年3月8日不完全統(tǒng)計(jì)，92個(gè)項(xiàng)目中有70個(gè)項(xiàng)目在二手房交易平臺(tái)有房源掛牌。房源掛牌均價(jià)較2021年成交均價(jià)微漲0.26%。

??70個(gè)項(xiàng)目中有34個(gè)項(xiàng)目房源掛牌均價(jià)較2021年成交均價(jià)上漲，漲幅最高的約60%，36個(gè)項(xiàng)目房源掛牌均價(jià)較2021年成交均價(jià)下跌，跌幅最高的超20%。

??具體來(lái)看，無(wú)論上漲還是下跌，漲跌幅在10-20%區(qū)間的都是數(shù)量最多的。需要注意的是，跌幅超20%的項(xiàng)目大多都沒(méi)有達(dá)到30%的跌幅，而漲幅超20%的項(xiàng)目中有7個(gè)漲幅高于30%，甚至有4個(gè)高于40%，掛牌價(jià)漲幅最高的為云錦東方和碧云尊邸，兩者掛牌價(jià)都較成交均價(jià)高出60%左右。

??從項(xiàng)目單價(jià)來(lái)看，呈現(xiàn)價(jià)格段越高，平均掛牌均價(jià)漲幅越高的趨勢(shì)。

??均價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目掛牌均價(jià)較成交均價(jià)上漲20%，均價(jià)6-10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目掛牌均價(jià)較成交均價(jià)微跌1.02%，均價(jià)6萬(wàn)元以下的項(xiàng)目掛牌均價(jià)則較成交均價(jià)跌4.13%。

??這一趨勢(shì)也與這些項(xiàng)目所在的區(qū)位表現(xiàn)出一致特征，掛牌價(jià)較成交價(jià)漲幅20%以上都在上海核心區(qū)域如徐匯、浦東、黃浦、虹口、楊浦，而跌幅20%以上的則以臨港、青浦、奉賢為主。

??2021年，上海16個(gè)區(qū)都有觸發(fā)積分的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在2026年即將陸續(xù)解禁，當(dāng)年不少購(gòu)房者為了“打新”既要騰購(gòu)房資格，又要算積分。從92個(gè)觸發(fā)“5年限售規(guī)定”的項(xiàng)目來(lái)看，整體仍跑贏了上海全市平均水平。

??2021年底至今，上海全市二手房掛牌參考價(jià)下跌17.33%，成交均價(jià)下跌7%，而70個(gè)項(xiàng)目平均掛牌房源均價(jià)較2021年成交均價(jià)仍有0.26%的微漲。

??同時(shí)，從這92個(gè)項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)近13個(gè)月新房成交均價(jià)來(lái)看，如今同地段的新房均價(jià)較2021年平均高出約10%。

??可以看到，對(duì)于自住而言，5年后的今天，尤其是對(duì)核心區(qū)域而言，在相同地段大概率不能買(mǎi)到更便宜的新房。