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??5月4日，越秀地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱“越秀地產(chǎn)”,00123.HK)宣布擬向母公司——越秀集團(tuán)的附屬企業(yè)轉(zhuǎn)讓多項資產(chǎn)，包括位于廣州的南沙國際金融中心、云谷產(chǎn)業(yè)園及S1棟樓宇、智谷產(chǎn)業(yè)園，位于畢節(jié)的一間酒店及培育多年的康養(yǎng)業(yè)務(wù)。

??這筆關(guān)聯(lián)交易預(yù)計可為越秀地產(chǎn)帶來44.6億元的凈現(xiàn)金流入。越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，此次剝離非核心區(qū)域持有型資產(chǎn)及非核心業(yè)務(wù)是該公司優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、聚焦核心主業(yè)的戰(zhàn)略性步驟，可觀的資金回流有助于該公司把握核心住宅開發(fā)市場的機(jī)遇。

??2025年，越秀地產(chǎn)雖然保持了千億銷售規(guī)模，但毛利率、凈利潤等指標(biāo)均面臨下行壓力。林昭遠(yuǎn)在3月份的業(yè)績會上透露，該公司核心城市的新項目毛利率在15%以上，未來將“以投促穩(wěn)”，盡快修復(fù)毛利率。2025年，該公司的購地資金中有96.3%投向了了六個核心城市，此次超40億元的現(xiàn)金回籠又為其加注核心城市增添了籌碼。

??剝離非核心資產(chǎn)和業(yè)務(wù)

??根據(jù)公開信息，南沙國際金融中心是越秀地產(chǎn)在廣州打造的第二座“IFC”，是一個融合地標(biāo)甲級、標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓和高端公寓業(yè)態(tài)的商辦綜合體。該項目的總建筑面積約22萬平方米，于2023年10月投入使用。此次擬轉(zhuǎn)讓的是一幢地面以上41層高辦公大樓及一幢地面以上29層高辦公大樓，總建筑面積約12.9萬平方米，交易價格約19.3億元。

??云谷產(chǎn)業(yè)園、S1棟樓宇及智谷產(chǎn)業(yè)園也都位于南沙區(qū)，轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)主要是具產(chǎn)業(yè)園及附屬商業(yè)功能的樓宇及地庫。畢節(jié)酒店則地處貴州省畢節(jié)市大方縣，由一幢六層高的地上酒店大樓組成，自2023年起投入營運。

??越秀地產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓的康養(yǎng)目標(biāo)公司(直接或間接持有42家被投資公司)主要從事醫(yī)療、護(hù)理及養(yǎng)老業(yè)務(wù)的投資、營運及管理，被投資公司中包括在全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)上市的無錫朗高養(yǎng)老集團(tuán)股份有限公司(股票代碼:839367.NQ)。

??越秀地產(chǎn)在公告中直言，本次出售的資產(chǎn)及業(yè)務(wù)雖具發(fā)展?jié)摿?，但仍處于孵化培育階段。“為降低對本集團(tuán)營運資金之需求，本集團(tuán)擬實施本次出售?！崩纾仙硣H金融中心、云谷產(chǎn)業(yè)園(包括S1棟樓宇)及智谷產(chǎn)業(yè)園為長期持有且周轉(zhuǎn)相對較慢的商業(yè)物業(yè)，南沙國際金融中心被出售的3家項目公司有2家2025年仍處于虧損狀態(tài)。畢節(jié)酒店和一家康養(yǎng)目標(biāo)公司也連續(xù)兩年虧損，畢節(jié)不屬于該公司主營業(yè)務(wù)所在區(qū)域，為非核心區(qū)域的非核心資產(chǎn)，而“國內(nèi)康養(yǎng)行業(yè)屬新興行業(yè)，仍處于早期孵化及培育階段，需要較長的發(fā)展周期方能逐步走向成熟?！?/p>

??據(jù)初步測算，本次交易完成后，越秀地產(chǎn)將可獲得約44.6億元的凈現(xiàn)金流入，并錄得除稅后收益約1.08億元。其中，4億元現(xiàn)金用于償還現(xiàn)有債務(wù)，剩余約40.6億元用作營運資金。

??毛利率承壓下的戰(zhàn)略選擇

??一位知情人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，上述一系列交易亦是越秀集團(tuán)內(nèi)部的一次資源整合，2025年便已開始籌劃，買方廣州造紙集團(tuán)、廣州越秀智造、廣州越秀實業(yè)投資、廣州越秀健康均為越秀集團(tuán)的全資附屬公司。1月23日，越秀集團(tuán)召開2026年度經(jīng)濟(jì)工作會議，其董事長陳強(qiáng)在會上對該公司的各個業(yè)務(wù)板塊都提出了發(fā)展要求，包括，要做強(qiáng)做精金融、做優(yōu)做深地產(chǎn)、做大做新交通、做穩(wěn)做特食品，大力發(fā)展戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)等。

??按照越秀地產(chǎn)的說法，此次將康養(yǎng)業(yè)務(wù)整合至越秀集團(tuán)旗下專門的健康產(chǎn)業(yè)平臺，可借助越秀集團(tuán)在資金、資源及產(chǎn)業(yè)協(xié)同方面的綜合優(yōu)勢，加速其業(yè)務(wù)布局與規(guī)?；l(fā)展?！爱吂?jié)酒店的轉(zhuǎn)讓亦有助于本集團(tuán)精簡非核心區(qū)域資產(chǎn)的管理鏈條，使本集團(tuán)更能專注于核心區(qū)域的主營業(yè)務(wù)發(fā)展。”

??盤活存量資產(chǎn)、剝離非核心資產(chǎn)及業(yè)務(wù)，體現(xiàn)了“做優(yōu)”的目的，而出售資產(chǎn)回籠的資金，越秀地產(chǎn)計劃用于住宅開發(fā)核心業(yè)務(wù)，則是“做深”的訴求。

??聚焦核心區(qū)域的主營業(yè)務(wù)是越秀地產(chǎn)應(yīng)對市場下行壓力的戰(zhàn)略選擇。2025年，該公司實現(xiàn)了1062億元的合同銷售金額，位列行業(yè)第9，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市的銷售貢獻(xiàn)占了約85.6%。其中，一線城市銷售金額超800億元，占比約78%。銷售表現(xiàn)相對穩(wěn)定，但利潤指標(biāo)仍處于下行通道，其毛利率由2024年的10.5%降至2025年的7.8%，歸屬母公司凈利潤也從2024年的10.4億元降至2025年的0.6億元。

??林昭遠(yuǎn)在業(yè)績會上表示，毛利率下滑是受行業(yè)深度調(diào)整影響，未來將通過已投的較高毛利項目，以及降本增效、提升產(chǎn)品力等措施將毛利率提升到一個合理水平。

??在越秀地產(chǎn)看來，目前房地產(chǎn)市場仍保持著結(jié)構(gòu)分化的特征，且分化機(jī)會高度集中在核心城市核心地段，在這些地方打造的“好房子”更容易獲得市場認(rèn)可，實現(xiàn)高毛利率和理想去化速度。2025年，該公司244億元的權(quán)益土地投資額中，有96.3%投向了核心六城。

??2026年，越秀地產(chǎn)安排了300億元的權(quán)益投資預(yù)算，此次出售資產(chǎn)變現(xiàn)的40.6億元現(xiàn)金是否包含在內(nèi)，目前不得而知。加注核心城市核心地段的投資戰(zhàn)略仍在持續(xù)推進(jìn)，今年以來，越秀地產(chǎn)已相繼在上海、成都落子。越秀集團(tuán)更是以236億元總價競得廣州的馬場地塊，參考過往的案例，這個項目有望在推售前注入越秀地產(chǎn)，成為該公司穩(wěn)定毛利率的壓艙石之一。