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??第三個(gè)節(jié)前樓市新政落地城市來(lái)了！

??4月30日，天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等11部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)供給促進(jìn)住房消費(fèi)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），經(jīng)市人民政府同意，自印發(fā)之日起施行。在此背景下，《通知》聚焦盤(pán)活存量、滿足需求、規(guī)范市場(chǎng)三大方向，推出11條具體舉措，旨在深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決策部署，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求，推動(dòng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??在盤(pán)活存量房地產(chǎn)方面，《通知》提出四項(xiàng)關(guān)鍵舉措，構(gòu)建“存量盤(pán)活+金融支持+運(yùn)營(yíng)保障”的閉環(huán)體系。一是積極盤(pán)活存量商品房，明確各區(qū)可因地制宜運(yùn)用國(guó)家財(cái)政、金融政策工具，優(yōu)先收購(gòu)符合條件的存量商品房，用作配租型、配售型保障性住房、安置房、人才房等，同時(shí)合理調(diào)控新建保障性住房項(xiàng)目；鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)等經(jīng)營(yíng)主體多渠道籌集資金，依法收購(gòu)存量商品房用于租賃用途，進(jìn)一步消化存量庫(kù)存，其中收購(gòu)的存量住房將重點(diǎn)選取60建筑平方米左右的單元住房，在市區(qū)合理布點(diǎn)并相對(duì)集中，確保資源利用高效合理。二是加快盤(pán)活存量土地，要求用好專項(xiàng)債券資金回收收購(gòu)存量閑置土地，支持企業(yè)通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)要求等方式，推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)，避免土地資源浪費(fèi)。三是加大金融支持力度，鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)放住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款，支持住房租賃企業(yè)依法發(fā)行專項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房，同時(shí)支持符合條件的租賃住房項(xiàng)目通過(guò)資產(chǎn)證券化、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)交易等方式回收資金，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。四是強(qiáng)化租賃住房運(yùn)營(yíng)保障，經(jīng)營(yíng)主體收購(gòu)存量商品房用作租賃住房且符合條件的，可享受相關(guān)稅收優(yōu)惠，其中住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房，增值稅一般納稅人可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按5%征收率減按1.5%繳納增值稅，小規(guī)模納稅人同樣按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；經(jīng)認(rèn)定將存量商品房轉(zhuǎn)化為配租型保障性住房的，在原土地使用年限內(nèi)不變更土地性質(zhì)、不補(bǔ)繳土地價(jià)款，并享受水電氣熱價(jià)格優(yōu)惠。

??針對(duì)住房消費(fèi)需求，《通知》精準(zhǔn)發(fā)力，兼顧剛性與改善性需求，同時(shí)完善配套保障。在滿足剛性住房需求方面，鼓勵(lì)各區(qū)面向人才、新市民、青年人、應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生等群體，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或租房補(bǔ)貼，逐步解決相關(guān)群體階段性住房困難，此前天津部分區(qū)域已推出針對(duì)性補(bǔ)貼政策，如寶坻區(qū)首創(chuàng)“購(gòu)房即享租房補(bǔ)貼”，西青區(qū)購(gòu)房補(bǔ)貼比例最高達(dá)房款2%，進(jìn)一步降低剛性群體購(gòu)房門(mén)檻。在鼓勵(lì)改善性住房需求方面，明確落實(shí)國(guó)家換購(gòu)住房稅收優(yōu)惠政策，自2026年1月1日至2027年12月31日，對(duì)出售本市自有住房并在1年內(nèi)于本市重新購(gòu)房的納稅人，退還其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅，具體按照新購(gòu)住房金額與現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例確定退稅額度，切實(shí)減輕改善型購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。此外，《通知》提出完善積分落戶政策，優(yōu)化居住指標(biāo)積分體系、規(guī)范辦理流程，助力在津穩(wěn)定就業(yè)生活的群體落戶安居，為住房消費(fèi)提供支撐。

??為優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、提升居住品質(zhì)，《通知》從審批、品質(zhì)、配套、監(jiān)管四個(gè)維度提出改進(jìn)措施。在審批服務(wù)方面，推進(jìn)工程建設(shè)項(xiàng)目“高效辦成一件事”，強(qiáng)化跨部門(mén)協(xié)同和數(shù)據(jù)共享，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目審批效能，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提速。在房屋品質(zhì)方面，按照國(guó)家要求提高住房設(shè)計(jì)、材料、建造等標(biāo)準(zhǔn)，加大新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品推廣力度，有序推進(jìn)“好房子”建設(shè)，兼顧無(wú)障礙、適老化、智能化需求。在配套服務(wù)方面，統(tǒng)籌推進(jìn)居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善交通路網(wǎng)，加強(qiáng)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)配套，重點(diǎn)建設(shè)華苑—南站、新梅江、水西、柳林、西站等特色宜居片區(qū)，其中華苑—南站片區(qū)依托西青新城和華苑地區(qū)，聚焦科創(chuàng)、樞紐等功能，打造京津協(xié)同重要承載空間，進(jìn)一步提升居住舒適度。在市場(chǎng)監(jiān)管方面，推動(dòng)二手房交易服務(wù)平臺(tái)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊發(fā)布不實(shí)信息等違法行為；規(guī)范經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，鼓勵(lì)中介機(jī)構(gòu)實(shí)行“成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低”的分檔定價(jià)，嚴(yán)禁濫用市場(chǎng)支配地位收取不公平高價(jià)，維護(hù)二手房市場(chǎng)秩序。

??據(jù)悉，此次《通知》由天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、市教委、市財(cái)政局等11部門(mén)聯(lián)合印發(fā)，涵蓋房地產(chǎn)供給、消費(fèi)、監(jiān)管全鏈條，形成政策合力，既著力化解存量庫(kù)存、激活市場(chǎng)活力，也聚焦群眾住房痛點(diǎn)，完善保障體系，將為天津房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展注入新動(dòng)力。

??從市場(chǎng)基本面來(lái)看，中房研協(xié)數(shù)據(jù)顯示，3月天津樓市節(jié)后修復(fù)態(tài)勢(shì)顯著。二手住宅成交約14463套，環(huán)比漲幅113.6%，同比微降4.5%；成交均價(jià)8376元/㎡，環(huán)比下跌1.4%、同比回落19.2%，市場(chǎng)“以價(jià)換量”特征仍在延續(xù)。

??新房市場(chǎng)熱度同步回升，3月新建商品住宅供應(yīng)51.56萬(wàn)平方米，環(huán)比大增158.9%、同比上漲38.2%；成交面積65.48萬(wàn)平方米，環(huán)比飆升171%，創(chuàng)下近12個(gè)月成交峰值，僅同比小幅下滑11.5%；成交均價(jià)18128元/㎡，環(huán)比上漲5.3%、同比微降1.3%。

??庫(kù)存端方面，截至3月末，天津商品住宅庫(kù)存1191.69萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2.25%、同比下降1.47%；樓市去化周期22.5個(gè)月，環(huán)比小幅收窄0.9%，同比走高25.7%。整體來(lái)看，隨著成交回暖，庫(kù)存去化壓力略有緩解，但去化周期仍維持20個(gè)月以上高位，存量消化仍是當(dāng)前天津樓市核心任務(wù)。