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??2026年7月13日，湖南省郴州市出臺新政，對“工抵房”的網(wǎng)簽備案、合同更名及資金監(jiān)管作出系統(tǒng)性規(guī)范。這一政策并非孤例，而是2025年以來多地完善“工抵房”制度安排的延續(xù)。其核心在于在承認“工抵房”合法性的前提下，通過制度設計將其納入監(jiān)管軌道，以化解債務糾紛并防范市場風險。短期看，此舉有助于穩(wěn)定當?shù)厥袌鲱A期；長期看，為行業(yè)處理工程款抵債問題提供了更具操作性的地方樣本。

??一、政策背景：從被動應對到主動規(guī)范

??“工抵房”現(xiàn)象是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張態(tài)勢下的衍生品。自2021年《民法典》第八百零七條確立建設工程價款優(yōu)先受償權以來，以房抵工程款成為房企債務處理的重要手段。然而，在實操中，“工抵房”常因產(chǎn)權不清、抵押查封、一房多賣及變相降價擾亂市場等問題引發(fā)糾紛。

??郴州此次出臺的《郴州市進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康高質量發(fā)展的若干措施》，具有明確的現(xiàn)實針對性。規(guī)范而非禁止“工抵房”交易，成為兼顧“保交房”與“穩(wěn)市場”的現(xiàn)實選擇。盡管這一舉措并非首創(chuàng)——此前湖北咸寧、廣西北海、河北威縣等地已進行過類似嘗試——但郴州政策的系統(tǒng)性更強，覆蓋了從網(wǎng)簽備案到資金閉環(huán)的全鏈條。

??二、地方政策全景：從風險警示到制度構建

??為全面呈現(xiàn)各地監(jiān)管思路，現(xiàn)將2025年以來主要地方“工抵房”政策的核心要素梳理如下，以便橫向對比。

??從政策演進看，2025年以“風險提示”（江口、盤州）和“初步放開備案”（鄂州）為主，2026年轉向“系統(tǒng)性規(guī)范”（陽江、威縣、蘆溪），郴州新政則進一步強化了資金閉環(huán)管理，代表了對“保交房”目標的直接回應。多數(shù)地區(qū)已形成三項共識——允許備案至施工方、允許一次合同更名、強調銷售資金須進入監(jiān)管賬戶。但在“是否需預售資金監(jiān)管”上存在明顯分化：鄂州、威縣、蘆溪（非保交樓項目）對備案至施工方的工抵房有所豁免，而盤州、江口則從購房者保護角度強調必須入監(jiān)管賬戶。郴州則采取折中方案，將資金監(jiān)管與“保交房”目標直接掛鉤。

??三、工抵房的新舊交易模式

??傳統(tǒng)工抵房是“建筑商先辦證當房東，再賣給買家”，過戶兩次，買家承擔公司賣房的高額稅費和查封風險；現(xiàn)在工抵房是“建筑商只網(wǎng)簽不辦證，開發(fā)商直接更名給買家”，過戶一次，買家只交新房契稅。本質區(qū)別就是：建筑商從“房東”變成了“過客”——只確認債務抵消，不再真正持有房子，買家從買“二手房”變成了買“一手房”。

??四、郴州政策核心：三大機制規(guī)范“工抵房”流轉

??郴州新政的核心在于為“工抵房”交易設立了清晰的規(guī)則，主要體現(xiàn)在三個層面：

??第一，備案確權機制。已取得商品房預售許可的項目，可依法依規(guī)辦理工抵房網(wǎng)簽備案，將房源備案至施工單位、材料供應商等合法債權方。這一規(guī)定從源頭明晰了產(chǎn)權歸屬，有效避免了因債權關系不清導致的一房多賣問題。

??第二，合同更名機制。工抵房作為新建商品房，可允許再辦理一次合同更名和網(wǎng)簽備案。這一設計激活了二級流轉渠道，既滿足了工抵房最終銷售給第三方購房者的現(xiàn)實需求，又通過“僅限一次”的限定防范了反復炒房套利。

??第三，資金閉環(huán)機制?！氨＝环宽椖俊钡墓さ址夸N售資金全額優(yōu)先用于支付工程款、材料款及農(nóng)民工工資。該規(guī)定將工抵房的銷售回款納入“保交房”的優(yōu)先序列，形成了“銷售—償債—建設”的資金閉環(huán)，比單純的風險提示更具操作性和保障力。

??從政策設計看，郴州模式兼顧了各方利益。對于施工方，獲得了明確的產(chǎn)權確認渠道；對于購房者，通過“一次更名”和資金監(jiān)管降低了交易風險；對于地方政府，則有助于化解存量債務糾紛，為“保交房”提供資金保障。這一設計思路與國家層面提出的“支持工抵房等特殊資產(chǎn)處置”的精神相吻合。

??五、市場影響與展望

??短期來看，各地工抵房對市場的積極影響在于疏通存量。通過明確的網(wǎng)簽和更名路徑，此前部分處于“灰色地帶”的工抵房交易得以規(guī)范化，有利于更好促進資產(chǎn)盤活和資金回籠。當?shù)夭糠止さ址宽椖恳缘陀谑袌鼍鶅r的價格入市，客觀上降低了購房門檻。從中長期視角觀察，需關注以下三個層面：

??第一，對房企“變相降價”的管控。新政允許工抵房以新建商品房身份進行合同更名，但強化了資金監(jiān)管，這在一定程度上防止了工抵房被異化為開發(fā)商規(guī)避價格監(jiān)管、進行無序降價促銷的工具，有助于維護區(qū)域房價體系的穩(wěn)定。

??第二，對購房者權益的實質性保護。過去工抵房最大風險在于“錢房兩空”。新政要求銷售資金“全額優(yōu)先”用于工程款支付，實質上是將工抵房的銷售置于“保交房”的優(yōu)先序列中，這比單純的風險提示更具操作性和保障力。

??第三，對司法實踐的銜接與補充。2025年最高人民法院《關于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2025〕10號）第17條已明確，承包人在查封前行使優(yōu)先受償權并簽訂合法折價協(xié)議、抵債金額與實際價值基本相當?shù)模膳懦盅簷嗪鸵话憬疱X債權的強制執(zhí)行。各地的實踐，正是對這一司法解釋在行政管理和市場交易層面的具體落實與補充。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進