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??【克而瑞長租研究】

??前言

??2026年一季度，長租公寓市場告別普漲普跌，進入結構性分化階段。隨著低價保租房規(guī)模入市，租金承壓。

??克而瑞住房租賃研究中心監(jiān)測，3月一線城市平均租金 130.8 元/㎡/月，環(huán)比上漲 0.08%，同比僅微降0.23%，租金底盤穩(wěn)固；二線城市平均租金 66.7 元 /㎡/ 月，環(huán)比降 0.34%、同比降 3.75%。市場呈現(xiàn)鮮明特征：二線租金下跌集中在非核心板塊、非品牌化普通項目，核心區(qū)位的頭部品牌、品質化長租公寓，租金保持穩(wěn)定上漲。

??在行業(yè)競爭加劇、市場分化的背景下，頭部品牌長租公寓如何保住現(xiàn)金流，降低成本？以下5大實戰(zhàn)策略，揭秘頭部企業(yè)的逆勢增長密碼。

??差異化定價——構建動態(tài)收益管理體系

??核心思路：從"一口價"走向"千人千面"

??在租金下行周期，統(tǒng)一定價模式易陷入“降價—服務降級—租客流失—再度降價”的負向循環(huán)。差異化定價本質是圍繞客群分層、租期彈性、區(qū)位適配三大維度搭建動態(tài)收益管理體系，實現(xiàn)出租率與收益水平的最優(yōu)平衡。

??實踐案例：

??城家CAS智能系統(tǒng)根據(jù)多種維度指標精準定價，形成一房一價。從基礎的樓層與房間朝向，到距離電梯的距離、室內(nèi)配套，甚至視野好壞與窗戶大小，都會進行一定比例的價格浮動，真正實現(xiàn)項目收益最大化。以上海蘇河瑞貝庭公寓酒店為例，據(jù)克而瑞長租監(jiān)測數(shù)據(jù)，該項目租金坪效比板塊均值高出約22%，對比周邊競品服務式公寓溢價17%-34%，充分驗證了長短相結合模式的收益優(yōu)勢。

??產(chǎn)品升級——打造脫離價格競爭的價值錨點

??核心思路：精準錯位，讓"同地段不同價"成為項目溢價可能

??當保租房以低于市場價30%-70%的租金大規(guī)模入市時，集中式公寓如果仍停留在“標準化白領公寓”的定位上，必然面臨正面沖擊。而產(chǎn)品升級的關鍵不在于"堆料”，而在于精準匹配目標客群核心需求，構建與保租房的差異化壁壘。

??實踐案例:

??萬科泊寓在模塊化設計上走在前列。通過7個基礎模塊+2個加載模塊的功能搭配與空間組合，滿足獨居、情侶、萌寵家等差異化需求。廣州泊寓-三元里旗艦店全面落地泊寓青年產(chǎn)品2.0，套內(nèi)建筑面積16.9㎡即可容納79個24寸標準行李箱的收納空間，同時，可拓展的吧臺、投影墻、寵物專區(qū)等個性化設計，空間場景多變，如墻面留白、投影電源預埋等設計，實現(xiàn)“影院模式”“DIY興趣墻”等多場景切換，讓小空間煥發(fā)大能量。

??△圖：廣州泊寓-三元里旗艦店樣板間

??華潤有巢則從裝修工藝切入“品質戰(zhàn)”。有巢國際公寓社區(qū)南京江心洲項目采用了高于國家標準的E0級板材，并減少板材用量，可從源頭控制戶內(nèi)甲醛釋放；床墊等軟體選用高密度海綿，并選用獨立彈簧來增加舒適層厚度，提升舒適感；窗簾選用85%遮光度窗簾布，并設計交叉軌道來保障客戶隱私及睡眠質量；采用鋼制防盜（火）門，內(nèi)部填充蜂窩板等隔聲材質并設置三元乙丙橡膠密封條，保證安全及隔聲性能。這些看似細微的工藝升級，恰恰擊中了租客對裝修質量最集中的不滿。

??△圖：有巢國際公寓社區(qū)南京江心洲項目樣板間

??服務增值——提升租客轉換成本與品牌忠誠度

??核心思路：從"居住提供者"到"生活服務商"

??在租金下行周期，服務增值的核心價值有二：一是通過標準化基礎服務筑牢體驗底線，降低租客自然流失率；二是通過個性化增值服務和社群運營提升轉換成本，讓租客"不愿走、舍不得走”。

??實踐案例:

??貴陽筑巢公寓打造"筑巢超市”筑巢優(yōu)選"業(yè)態(tài)，并植入集團自有”筑巢咖啡”品牌，將咖啡店和超市設置于歸家動線及公共活動區(qū)交匯處，有效提升購買率。據(jù)貴陽人才集團官網(wǎng)，貴陽筑巢公寓已投用14個項目、6480套房源，平均出租率達92%，租金收繳率100%，非房收入占比達15%，為行業(yè)提供了多經(jīng)營收入的有益范本。

??數(shù)字化提效賦能人房比與獲客成本雙降

??核心思路：通過數(shù)字化轉型及線上會員運營體系的搭建與優(yōu)化，降低企業(yè)運營以及獲客成本。

??成本管控的核心邏輯聚焦“精益化運營”，依托數(shù)字化技術實現(xiàn)運營提效，同時聯(lián)動線上會員運營體系，通過精準運營提升客戶轉化效率，進一步實現(xiàn)成本的精準壓降與效益提升。

??實踐案例:

??龍湖集團2020年投入20億元強化數(shù)字化建設，冠寓數(shù)字化覆蓋90%場景；其自主搭建OMS云端智慧運營平臺及小冠系統(tǒng)，整合成本、收益等多元數(shù)據(jù)實現(xiàn)智慧管理，最終將人房比降至1:200，應收賬款賬期縮短四分之一，有效降低管理與運營成本。

??百瑞紀以構建“泛租住生態(tài)”為核心戰(zhàn)略，深耕線上會員運營體系，目前已積累近500萬核心會員，會員轉化效率達42.6%。依托數(shù)字化會員運營模式，其獲客成本較行業(yè)平均水平降低72.7%，實現(xiàn)了獲客效率的提升與獲客成本的精準管控。

??構建全鏈路精益管理能力

??核心思路： 以“降本、增效、提質”為核心目標，整合供應鏈、集采、流程管控等核心資源，構建完善的供應鏈體系，打造項目全周期管理能力。

??實踐案例:

??城家公寓成都春熙太古里瑞貝庭服務公寓是"商改租"項目全流程成本管控的代表案例。項目依托華住供應鏈能力與集采優(yōu)勢，實現(xiàn)顯著降本。成都瑞貝庭項目單房改造成本有效控制在14萬元，較同檔次中高端酒店低22%；改造周期僅100天，比行業(yè)平均縮短38%，大幅提升資金使用效率，緩解前期投入壓力。

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??結語

??長租公寓市場已從規(guī)模擴張進入品質競爭、精益運營的新階段，整體下行只是表象，結構性分化才是核心趨勢。只有通過差異化定價、產(chǎn)品升級、服務增值、成本控制、逆周期售出五大策略的組合落地，結合自身資源稟賦構建核心競爭力，才能穿越行業(yè)周期。

??—THE END—

??（文章內(nèi)容僅為作者個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點）