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??深圳單價(jià)“地王”紀(jì)錄被刷新了。

??6月5日，深圳土地市場(chǎng)掀起一場(chǎng)罕見(jiàn)的高潮。在深圳市南山區(qū)粵海街道T204-0153宗地的競(jìng)拍中，保利置業(yè)經(jīng)過(guò)291輪激烈競(jìng)價(jià)，以總價(jià)57.72億元將這塊稀缺宅地收入囊中。地塊成交樓面價(jià)達(dá)到10.87萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到150.74%，一舉刷新深圳涉宅用地樓面單價(jià)紀(jì)錄。

??值得注意的是，這并非保利置業(yè)近期唯一的大手筆拿地。在此前一周內(nèi)，保利置業(yè)還在上海和武漢接連落子，3宗地塊合計(jì)投入資金已超百億元，展現(xiàn)出其強(qiáng)烈的補(bǔ)倉(cāng)意愿。

??一周三城百億元拿地

??保利置業(yè)的這一輪拿地行動(dòng)，始于上海。

??5月29日下午，上海2026年第四批次土地出讓迎來(lái)壓軸戲。浦東新區(qū)南碼頭Z000302單元14-03e、14-04a地塊吸引9家競(jìng)買(mǎi)人參與。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)一個(gè)多小時(shí)、共112輪激烈競(jìng)價(jià)，保利置業(yè)最終以34.88億元的總價(jià)成功摘地，成交樓面價(jià)達(dá)82062元/平方米，溢價(jià)率40.04%。值得關(guān)注的是，保利置業(yè)在開(kāi)拍之前就已經(jīng)提前發(fā)布了招標(biāo)公告，總投資高達(dá)49.9億元，對(duì)這宗地塊勢(shì)在必得。該地塊位于浦東內(nèi)中環(huán)，交通便利，市場(chǎng)預(yù)期其高層住宅售價(jià)有望超過(guò)周邊熱銷(xiāo)項(xiàng)目翡雲(yún)悅府。

??同日，位于武漢內(nèi)環(huán)核心的P（2026）029號(hào)地塊（原武漢市第七醫(yī)院地塊）也展開(kāi)了激烈競(jìng)拍。憑借對(duì)口武漢小學(xué)、武珞路中學(xué)本部的優(yōu)質(zhì)教育配套，該地塊吸引了13家房企同臺(tái)競(jìng)拍，涵蓋央企、國(guó)企和民企。經(jīng)過(guò)33輪競(jìng)價(jià)，保利置業(yè)以8.02億元的總價(jià)勝出，成交樓面價(jià)21110元/平方米，溢價(jià)率31%，一舉刷新武昌區(qū)住宅用地樓面價(jià)紀(jì)錄，正式登頂武昌“新地王”。這也是保利置業(yè)繼去年底以10.2億元拿下武昌濱江地塊后，半年內(nèi)兩度落子武昌核心板塊，合計(jì)斥資約18億元。

??而真正引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注的是6月5日深圳粵海街道地塊的成功出讓。該地塊以23.02億元起始價(jià)開(kāi)拍，吸引了保利、華潤(rùn)、中海、招商蛇口、建發(fā)、越秀六家頭部央企、國(guó)企同臺(tái)角逐。6家房企經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)89分鐘、共計(jì)291輪的競(jìng)價(jià)拉鋸，最終保利置業(yè)旗下全資子公司深圳市保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以57.72億元的總價(jià)將地塊收入囊中，溢價(jià)率高達(dá)150.74%，折合樓面價(jià)約10.87萬(wàn)元/平方米。

??這不是一次普通的高溢價(jià)摘地。按照機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)口徑，這一成交樓面價(jià)大幅超越了2025年7月前海桂灣地塊8.42萬(wàn)元/平方米的紀(jì)錄，刷新了深圳涉宅用地成交樓面單價(jià)歷史新高，就此登頂深圳住宅樓面單價(jià)“地王”。

??公開(kāi)資料顯示，粵海街道素有“世界第一街道”之稱(chēng)，周邊聚集了騰訊、阿里巴巴、字節(jié)跳動(dòng)、中興通訊等行業(yè)龍頭總部，2024年該街道GDP突破4500億元，超過(guò)不少地級(jí)市甚至部分省份的經(jīng)濟(jì)總量。此次出讓的地塊容積率僅2.9，是科技園片區(qū)近十年來(lái)首度公開(kāi)出讓的低密度純居住用地，周邊配套完善。

??58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，該地塊近五年出讓商品宅地?cái)?shù)量稀少，疊加高新、學(xué)區(qū)、雙地鐵配套，市場(chǎng)需求旺盛，這是房企敢于高價(jià)拿地最主要的原因。

??有業(yè)內(nèi)人士表示，該地塊容積率較低，未來(lái)極有可能被打造成市場(chǎng)稀缺的低密小高層或板式產(chǎn)品，在高密度的科技園片區(qū)，該項(xiàng)目極有可能成為粵海街道新一代標(biāo)桿低密豪宅。

??值得注意的是，保利置業(yè)此前20余年主要深耕深圳龍華、龍崗等外圍板塊，以剛需和改善項(xiàng)目為主。2024年拿下寶中宅地后，保利置業(yè)開(kāi)始向高端住宅市場(chǎng)進(jìn)發(fā)；此次拿下粵海宅地，則將公司從城市外圍一舉推向深圳最核心的住宅市場(chǎng)。

??三場(chǎng)土地出讓共斬獲3宗地塊，保利置業(yè)一周內(nèi)在深圳、上海和武漢三地的拿地總金額已經(jīng)達(dá)到100.6億元。

??戰(zhàn)略考量與盈利壓力

??保利置業(yè)為何在此時(shí)高溢價(jià)拿地？從其近年來(lái)的戰(zhàn)略布局中可見(jiàn)一斑。

??公開(kāi)資料顯示，2021年之前，保利置業(yè)的土地儲(chǔ)備布局相對(duì)分散。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，公司開(kāi)始大幅收縮城市布局，集中資源聚焦?jié)?、上海、寧波、杭州四座核心城市?022年至2025年，這四城的拿地面積占比高達(dá)64%。2025年全年，公司獲取15個(gè)項(xiàng)目，總土地成本約270億元，其中84%的資源流向廣州、上海、杭州等高能級(jí)城市。

??從拿地強(qiáng)度來(lái)看，保利置業(yè)的權(quán)益拿地金額從2023年的104億元、2024年的59億元，躍升至2025年的169億元，行業(yè)排名也從第40位上升至第11位。今年前5月，其權(quán)益拿地金額已達(dá)43億元，位列第9位。若再加上此次拿下的深圳單價(jià)“地王”，保利置業(yè)權(quán)益拿地金額超百億元，行業(yè)排名將會(huì)進(jìn)一步提升。

??與此同時(shí)，保利置業(yè)在產(chǎn)品端也在加速高端化轉(zhuǎn)型。2025年，公司銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)30917元/平方米，同比增長(zhǎng)21%。此次在深圳、上海等核心城市獲取的高價(jià)地塊，也是這一戰(zhàn)略的延續(xù)。

??然而，高價(jià)拿地也帶來(lái)了不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)，最直接的體現(xiàn)是對(duì)利潤(rùn)的侵蝕。

??盈利水平是保利置業(yè)的一大短板。據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，保利置業(yè)2025年的毛利率為17%，凈利潤(rùn)率僅為0.5%，幾乎處于盈虧平衡邊緣。2024年，其凈利潤(rùn)率更是低至0.2%。在盈利空間本就極為有限的情況下，若這些“地王”項(xiàng)目未來(lái)銷(xiāo)售去化或價(jià)格實(shí)現(xiàn)不及預(yù)期，將對(duì)企業(yè)整體盈利安全構(gòu)成嚴(yán)重威脅。

??回顧2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，保利置業(yè)管理層曾提出“五年再造一個(gè)保利置業(yè)”，力爭(zhēng)在2025年實(shí)現(xiàn)千億元銷(xiāo)售規(guī)模。然而，受行業(yè)深度調(diào)整影響，公司這一目標(biāo)未能實(shí)現(xiàn)，其銷(xiāo)售額長(zhǎng)期徘徊在500億元左右。如今，在核心城市以高溢價(jià)補(bǔ)倉(cāng)，既是戰(zhàn)略突圍的必然選擇，也是一場(chǎng)對(duì)資金、運(yùn)營(yíng)與市場(chǎng)判斷能力的極限考驗(yàn)。

??在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖但仍充滿(mǎn)不確定性的當(dāng)下，保利置業(yè)這輪“百億元搶地”能否換來(lái)預(yù)期的銷(xiāo)售與利潤(rùn)回報(bào)，仍需時(shí)間檢驗(yàn)。