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??3月5日，十四屆全國人大四次會議在人民大會堂開幕，國務(wù)院總理李強向大會作政府工作報告。

??大會結(jié)束后，代表委員走出人民大會堂，全國人大代表、58同城董事長兼首席執(zhí)行官姚勁波的心情久久不能平復(fù)：“政府工作報告引領(lǐng)我們復(fù)盤了過去一年國家發(fā)展建設(shè)的不凡歷程，特別是經(jīng)濟、科技頂壓破浪、向新向優(yōu)，迸發(fā)出一往無前的強大韌性和活力?！?/p>

??在備受關(guān)注的房地產(chǎn)領(lǐng)域，今年報告以180余字的篇幅，從市場穩(wěn)定、存量盤活、品質(zhì)提升、制度改革等多個維度作出部署。與去年“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的表述相比，今年調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”——“穩(wěn)”字依然是主線，但內(nèi)涵已悄然生變。從“止跌回穩(wěn)”到“著力穩(wěn)定”，一詞之變的背后，是房地產(chǎn)行業(yè)告別極端風(fēng)險期、進入“L型筑底階段”后的新定位。

??時隔十年再提“去庫存”

??存量盤活開辟新路徑

??今年政府工作報告中最引人注目的表述，莫過于“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”。這是自2016年全國兩會后，政府工作報告首次重提房地產(chǎn)“去庫存”。

??“這體現(xiàn)了存量與增量、商品房與保障房之間的良好協(xié)同導(dǎo)向?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，“去庫存是今年房地產(chǎn)最核心的工作，盤活存量商品房的力度將進一步加大并與保障性住房工作有效銜接?！?/p>

??然而，此“去庫存”已非彼“去庫存”。中指研究院分析認為，本輪庫存涉及新房和二手房，政策針對性將更強。報告首提“探索多渠道盤活存量商品房”，明確“鼓勵收購存量商品房用于保障房”，強調(diào)“鼓勵”二字，或意味著收購存量商品房將更多由地方因地制宜推進。

??這一思路已在地方實踐中得到印證。今年2月初，上海在浦東、靜安、徐匯三區(qū)率先試點收購二手住房用于保障性租賃住房，精準(zhǔn)對接新市民、青年群體租賃需求。這種模式不僅能增加保障房供給，還可打通新房、二手房置換鏈條，激活市場需求。

??收購資金來源成為決定規(guī)模的關(guān)鍵。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，截至2月末，28個省市已公示擬使用專項債收購閑置存量土地的總金額超7700億元，其中超3350億元已實際發(fā)行。盤活土地庫存，既能緩解房企資金壓力，也能為未來品質(zhì)住房騰出空間。

??全國政協(xié)委員、香江集團董事長翟美卿在今年兩會提案中建議：“擴大專項資金，引導(dǎo)城投平臺、國企收購120平方米以下優(yōu)質(zhì)存量商品房，建立合理定價機制，收儲虧損納入財政考量，房源優(yōu)先轉(zhuǎn)為保障類住房。”同時，她提出全面推行統(tǒng)一房票制度，明確6個月回款時限、允許跨區(qū)使用，鼓勵“以舊換新”，實現(xiàn)去庫存、補保障、促消費多重成效。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析：“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等，就是將短期商品房庫存去化的穩(wěn)定效應(yīng)與積蓄后續(xù)發(fā)展動力相結(jié)合?！痹谒磥?，庫存下來了，供求關(guān)系才能趨于平衡，房價預(yù)期也會更加穩(wěn)定——這是當(dāng)前工作的關(guān)鍵抓手。

??姚勁波從更宏觀的視角解讀說，從政府工作報告和“十五五”主要目標(biāo)中，他讀出了國家發(fā)展思路的躍遷：“從振興到共富、從投資于物到投資于人，我們正在將越來越多發(fā)展成果轉(zhuǎn)化為民生溫度和獲得感?！眻蟾鎸⒎?wù)民生擺在更突出位置，要求開展“服務(wù)消費提質(zhì)惠民行動”，創(chuàng)造更多新場景、新業(yè)態(tài)。他認為，托育、家政、康養(yǎng)等“全生命周期”服務(wù)鏈條仍有巨大提升空間，58同城已在AI平臺建設(shè)、養(yǎng)老育幼服務(wù)升級、職業(yè)技能培訓(xùn)等方面展開探索。

??“好房子”與公積金改革

??房地產(chǎn)新模式進入“深入推進”階段

??如果說去庫存解決的是“量”的問題，那么“好房子”建設(shè)則直指“質(zhì)”的飛躍。今年政府工作報告首次將“安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’建設(shè)”納入其中，并提出“實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”。

??全國人大代表、中國工程院院士、中國建材集團首席科學(xué)家彭壽對“好房子”建設(shè)感受頗深。去年兩會期間，他建言“加快建設(shè)國家級建材應(yīng)用技術(shù)創(chuàng)新中心、統(tǒng)籌部署‘好房子’高品質(zhì)建材重大專項”，當(dāng)晚就接到住建部相關(guān)部門的電話：“這個建議很好，他們連夜進行了研究，并將推動落實?！?/p>

??“老百姓的幸福，歸根結(jié)底在于安居樂業(yè)。”彭壽在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時說，“當(dāng)前我國住房建設(shè)已全面邁入高質(zhì)量發(fā)展新階段，安全、舒適、綠色、智慧成為‘好房子’建設(shè)的核心指引。”今年他繼續(xù)帶來相關(guān)建議，呼吁打造面向未來人居的“好房子”新動能。

??新世界發(fā)展執(zhí)行董事兼行政總裁黃少媚對此深有共鳴：“多年來，我們一直致力于為客戶打造經(jīng)得起時間考驗的產(chǎn)品與服務(wù)，正契合了國家關(guān)于‘好房子’的策略?！彼嬖V記者，新世界的很多大社區(qū)都是“時間的朋友”——無論是凱旋新世界、廣佛新世界，還是嶺南新世界，都是經(jīng)歷一二十年運營的大社區(qū)，以成熟的社區(qū)運營理念建造“好房子”、搭建“好社區(qū)”。

??值得注意的是，報告對“好房子”的表述側(cè)重“有序推動”。中指研究院分析稱，去年5月《住宅項目規(guī)范》實施后，多地已出臺“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計今年將進一步推動標(biāo)準(zhǔn)落地執(zhí)行，更多城市將打造示范項目。嚴躍進認為，“好房子”寫入報告，標(biāo)志著其在2025年探索基礎(chǔ)上更顯成熟，為2026年全面推進創(chuàng)造了更好條件。

??全國人大代表張翼從更具體的角度提出了對“好房子”的理解：“高質(zhì)量主要體現(xiàn)在兩個層面：一是服務(wù)業(yè)的升級，即物業(yè)管理的高質(zhì)量；二是住房品質(zhì)本身的高質(zhì)量。未來新建住房的層高可以考慮提升至3米，室內(nèi)的精裝修質(zhì)量也需要進一步提高，確保環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)過關(guān)?！?/p>

??與此同時，今年政府工作報告首次提出“深化住房公積金制度改革”，延續(xù)了中央經(jīng)濟工作會議部署。這一表述背后，是公積金制度從單一購房支持向全周期民生保障轉(zhuǎn)型的明確信號。李宇嘉提出改革思路：借助財政定向貼息提振繳存積極性，提高投資收益率壯大公積金規(guī)模，充分發(fā)揮公積金在新市民“從落腳城市到扎根城市”全周期中的扶持作用。

??對于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的提法，報告明確“深入推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”，由此前的“有序搭建”調(diào)整為“深入推進”。李宇嘉認為：“這意味著房地產(chǎn)新模式的構(gòu)建進入深入推進階段，更加突出基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。無論是‘保障+市場’‘人房地錢’要素聯(lián)動等制度體系的建構(gòu)，還是近期重點推進的現(xiàn)房銷售、房企融資主辦銀行制度等，都需要系統(tǒng)化的配套政策和制度來保障落地?！?/p>