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??摘要

??2025年，合肥常住人口增量降至0.3萬人，而此前四年（2021—2024年）年均增量約為14.9萬人，增量出現(xiàn)大幅回落。同期，合肥GDP增速6.1%、規(guī)上工業(yè)增加值增速17.6%，均居萬億城市前列。經(jīng)濟指標與人口指標走勢的背離，使合肥成為觀察強二線城市結(jié)構(gòu)性矛盾的典型樣本。

??本文立足房地產(chǎn)市場，梳理了合肥市當前存在的五組結(jié)構(gòu)性差異。這些現(xiàn)象并非合肥獨有，而是在全國人口收縮與產(chǎn)業(yè)升級加速的背景下，許多強二線城市正在或即將面對的共性問題。

??經(jīng)濟高增長與人口增長“停滯”

??2026年6月15日，合肥市統(tǒng)計局發(fā)布最新人口數(shù)據(jù)：2025年末全市常住人口1000.5萬人，較上年僅增加0.3萬人。而此前四年，合肥市常住人口增量持續(xù)位居全國前列：2022年合肥增長16.9萬人，位居全國第三；2023年增長21.9萬人，位居全國   第一；2024年增量14.9萬人，位居全國第四（見圖1）。2025年人口增量顯著收窄，雖然未必構(gòu)成趨勢逆轉(zhuǎn)，但無疑是值得重視的變化。

??反觀同期合肥經(jīng)濟基本面，堪稱強勢：2025年全市GDP達14210億元，同比增長6.1%；規(guī)上工業(yè)增加值增長17.6%，創(chuàng)近四年新高，居萬億城市首位；戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長16.6%，占規(guī)上工業(yè)比重達60.4%；新能源汽車產(chǎn)量137.1萬輛，占全國8.3%，連續(xù)兩年全國城市第一；計算機、通信和電子設(shè)備制造業(yè)增加值增長60.6%。合肥市產(chǎn)業(yè)擴張與人口增長近乎停滯的反差，在萬億級城市中尤為突出（見表1）。

??人口增速回落主要受以下四方面因素影響：

??一是全國人口“大盤收縮”。2025年，全國人口減少339萬人，連續(xù)第四年負增長，自然增長率降至-2.41‰，全國僅6個省份實現(xiàn)人口正增長。過去“全國人口增長→省會虹吸”的增量邏輯，正在被“全國人口收縮→省會爭奪存量”的零和博弈所取代。這是所有強二線城市在人口總量收縮階段面臨的共同挑戰(zhàn)。

??二是安徽省人口流動形勢逆轉(zhuǎn)。2025年，安徽省常住人口較上年減少41萬人。其中，自然減少23.4萬人（出生29.5萬、死亡52.9萬），凈流出17.6萬人。而2024年安徽尚有15.7萬凈流入，一年之間凈流向逆轉(zhuǎn)了33.3萬人。合肥過去近八成凈流入人口來自省內(nèi)，當全省的“人口蓄水池”從“盈”轉(zhuǎn)“虧”，合肥從省內(nèi)獲取人口的空間也隨之急劇收窄。這是合肥市2025年常住人口增量大幅收窄的主要原因。

??三是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對就業(yè)的吸納能力相對有限。新能源汽車、集成電路等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)“鏈主企業(yè)較強、配套鏈條較弱”的特征。以整零比衡量，合肥新能源汽車產(chǎn)業(yè)約為1:0.8，低于成熟汽車產(chǎn)業(yè)集群1:1至1:2的水平，高附加值零部件環(huán)節(jié)的外遷使相關(guān)就業(yè)崗位未能充分本地化。同時，部分新建制造基地自動化率較高（如蔚來F2工廠達98%），產(chǎn)能擴張對GDP和稅收的貢獻大于對就業(yè)的拉動。此外，芯片設(shè)計、基礎(chǔ)軟件開發(fā)等知識型崗位正面臨生成式AI的替代壓力。據(jù)第三方機構(gòu)調(diào)研，2025年秋招中，IC設(shè)計、基礎(chǔ)編程等純執(zhí)行類崗位招聘需求同比下降15%—20%，企業(yè)用人標準逐步轉(zhuǎn)向“具備AI協(xié)同能力”的復(fù)合型人才。若這一趨勢持續(xù)，高學(xué)歷崗位的就業(yè)容量可能進一步收窄。

??四是城市公共服務(wù)斷層，留人能力滯后于產(chǎn)業(yè)擴張。2025年，合肥城鎮(zhèn)居民人均可支配收入65568元，在長三角主要城市中排名靠后，僅為上海的68%（96842元）、杭州的76%（86640元）、南京的76%（86320元）。公共服務(wù)領(lǐng)域同樣存在明顯差距：合肥三甲醫(yī)院約19家，遠低于南京的43家和杭州的30家；合肥地鐵運營里程259公里，約為南京（525公里）、杭州（516公里）的一半。大型演唱會、藝術(shù)展覽的頻次和頭部IP落地數(shù)量，與上海、杭州、南京存在結(jié)構(gòu)性差距等。產(chǎn)業(yè)提供了崗位，但城市尚未提供與之匹配的日常生活品質(zhì)。這對合肥的城市治理提出了從“產(chǎn)業(yè)引才”向“城市留人”轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實要求，亦是同類城市在產(chǎn)業(yè)升級過程中面臨的共性挑戰(zhàn)。

??新房與二手房運行邏輯分化

??新房市場：量縮價“挺”

??據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年合肥市（九區(qū)，不含三縣一市，下同）商品住宅供應(yīng)192.7萬平方米，同比下降24.7%；成交229.1萬平方米，下降9.5%；成交均價21830元/平方米，下降0.5%。進入2026年，“量縮價穩(wěn)”的特征進一步延續(xù)，1-5月，合肥市商品住宅累計供應(yīng)85.1萬平方米，同比下降2.3%；累計成交110.2萬平方米，下降3.9%；成交均價22305元/平方米，增長3.4%（見圖3）。

??二手房市場：以價換量，調(diào)整持續(xù)

??2025年，合肥市二手房成交量約6.08萬套，同比下降18.7%；成交均價13708元/平方米，下降19.6%。進入2026年，二手房成交量迅速回升，成交均價降幅收窄。1-5月，合肥市二手房累計成交30439套，同比增長17.16%；成交均價則由1月的11361元/平方米波動下行至5月的10465元/平方米，跌幅約7.9%（見圖4）。

??新舊房價差持續(xù)走闊

??合肥市新建商品住宅與二手房成交均價價差呈現(xiàn)擴大趨勢。2025年1月，兩者價差約8732元/平方米，7月突破萬元大關(guān)，至2026年5月，兩者價差已達到11795元/平方米，且已連續(xù)12個月價差在萬元以上（見圖5）。

??盡管新房與二手房之間的價差天然包含相當比例的“合理結(jié)構(gòu)性溢價”，如新房在戶型設(shè)計（如得房率、南向面寬）、建筑節(jié)能標準、社區(qū)配套設(shè)施（會所、園林）以及房齡折舊等方面，本應(yīng)享有體系性的品質(zhì)折溢價，但必須警惕的是，價差持續(xù)擴大可能促使部分潛在購房者轉(zhuǎn)向觀望，進而影響新房的有效需求。

??各區(qū)域市場運行狀況評估

??依據(jù)“二手房價格是否轉(zhuǎn)正、新房去化是否健康、成交量是否放量”三個硬指標，同時結(jié)合2026年1—5月的實際運行數(shù)據(jù)，可將合肥市九區(qū)劃分為四個梯隊（見表2、表3、圖6）。具體如下：

??第一梯隊（企穩(wěn)回升）：包河區(qū)、濱湖新區(qū)、經(jīng)開區(qū)

??包河區(qū)：包河區(qū)是九區(qū)中唯一同時滿足三個硬指標全部達標的區(qū)域。2026年1—5月，新房累計成交351472平方米，同比增幅15.02%，成交規(guī)模與增速均為九區(qū)雙榜首；新房去化周期僅9.3個月。二手房均價約11000元/平方米，環(huán)比微漲，定價有效性較高。淝河板塊、駱崗中央公園板塊等熱點區(qū)域持續(xù)放量，構(gòu)成了全區(qū)成交的基本盤。量價配合有效、去化壓力較小，是當前合肥樓市中量價關(guān)系最為均衡的區(qū)域。

??濱湖新區(qū)：濱湖新區(qū)2月成交均價33722元/平方米，與政務(wù)區(qū)并列全市最高；截至2026年4月，去化周期已從18.3個月回落至14.5個月，進入健康區(qū)間；4月單月成交213套、4萬平方米、10.83億元。二手房13588元/平方米，環(huán)比上漲1.40%，連續(xù)兩月環(huán)比轉(zhuǎn)正，且伴隨相對更高的流動性，量價配合度優(yōu)于多數(shù)區(qū)域。1—5月新房成交同比仍下降25.10%，市場熱度尚未全面恢復(fù)至去年同期水平，仍處于調(diào)整后的邊際改善觀察期。

??經(jīng)開區(qū)：如果說2025年經(jīng)開區(qū)7.6個月的去化周期在一定程度上受供應(yīng)端收縮影響，那么進入2026年，經(jīng)開區(qū)市場正在發(fā)生質(zhì)變。2月新房成交金額3.45億元，位列全市第三；去化周期12.2個月，已回歸健康區(qū)間。5月迎來爆發(fā)——全市銷售總額TOP10中經(jīng)開區(qū)項目獨占6席；華潤嘉宸以2.58億元位居單月項目銷售榜首。1-5月新房成交均價23491元/平方米，同比增幅2.99%。毗鄰高新區(qū)、承接明珠廣場輻射的區(qū)位優(yōu)勢，以及產(chǎn)業(yè)人口構(gòu)成的堅實需求基底，使經(jīng)開區(qū)成為2026年合肥樓市中預(yù)期修復(fù)最為顯著的區(qū)域。

??第二梯隊（博弈僵持）：高新區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)

??高新區(qū)：高新區(qū)1-5月新房成交均價25351元/平方米（九區(qū)第二高），但同比下跌4.11%；成交面積同比下降28.77%；新房去化10.2個月，二手房去化周期卻高達34.71個月（九區(qū)最長）。產(chǎn)業(yè)造富（長鑫科技、陽光電源等）尚未轉(zhuǎn)化為樓市繁榮，新房與二手之間的價差超過12000元/平方米，居九區(qū)前列。34.71個月的二手房去化周期意味著——即使不再新增掛牌，也需要近三年才能消化完當前庫存。價格“企穩(wěn)”并非供需均衡，而是惜售與觀望之間的脆弱平衡，需持續(xù)關(guān)注掛牌量變化對價格的后續(xù)影響。

??廬陽區(qū)：廬陽區(qū)是九區(qū)中新房與二手房走勢分化最為顯著的區(qū)域。新房成交同比暴增42.26%（九區(qū)第二），均價20601元/平方米微漲0.55%，去化14.8個月處于合理區(qū)間。但二手房環(huán)比大跌3.00%，為九區(qū)最深跌幅。改善群體“賣舊換新”推動新房量價齊升，但集中拋售的舊房缺乏足夠承接力量。據(jù)中介反饋，不少房源掛牌價已較2024年同期下調(diào)8%—12%，成交周期仍維持在180天以上。新房成交增長主要來自改善型需求的釋放，但這一過程伴隨二手房掛牌量增加和價格下行，二手能否止跌是最大變量。

??蜀山區(qū)：蜀山區(qū)1-5月新房成交同比增幅21.98%，均價同比飆升12.81%，兩項指標看似亮眼。但新房去化周期高達21.0個月，遠超健康線。價格上漲由少數(shù)高端改善項目拉動（運河新城等板塊剛需項目仍在以價換量，部分樓盤實際成交價較備案價下調(diào)超10%），并非普漲行情。21個月的去化周期說明庫存壓力正在累積，均價上行主要受結(jié)構(gòu)性因素驅(qū)動，剛需板塊去化壓力仍需關(guān)注。

??第三梯隊（底部震蕩）：瑤海區(qū)、新站區(qū)

??瑤海區(qū)：瑤海區(qū)是九區(qū)中“以價換量”較為徹底的區(qū)域。1-5月新房成交146233平方米，均價18391元/平方米，同比微跌0.04%已接近止跌；2月二手房成交595套（全市第一），均價8613元/平方米，環(huán)比微跌0.15%?？們r100萬元以下房源成交占比超七成，是樓市堅實的“底層支撐”。價格跌幅持續(xù)收窄、成交量持續(xù)領(lǐng)先，是底部確認的信號。但23.97個月的二手房去化周期意味著庫存消化仍需時日，價格逆轉(zhuǎn)尚不具備條件。

??新站區(qū)：新站區(qū)1-5月新房成交同比暴增128.10%（九區(qū)最高），去化周期僅6.8個月，看似供不應(yīng)求。但新房成交均價同比暴跌14.80%（九區(qū)最大跌幅），二手房均價約7540元/平方米仍在環(huán)比下行。成交放量主要由開發(fā)商大幅降價和渠道高激勵驅(qū)動，二手房7540元/平方米仍在下跌，意味著新房與二手房之間尚未形成價格錨定效應(yīng)。若當前以價換量的模式難以為繼，新房去化壓力可能回升。

??特殊樣本區(qū)：政務(wù)區(qū)

??政務(wù)區(qū)不適用于任何常規(guī)梯隊劃分。2026年2月，新房成交僅0.01萬平方米（1套），同比-75.35%；去化周期高達44.2個月（九區(qū)最長的近兩倍）；但新房均價31605元/平方米微增，二手房均價17594元/平方米環(huán)比上漲3.51%（九區(qū)最高）?！坝袃r無量、新房枯竭、二手房惜售”的特征在2026年進一步固化。44.2個月的去化周期主要受無新房可售的統(tǒng)計因素影響；二手房價格上漲更多源于掛牌量偏少而非成交放量。政務(wù)區(qū)已徹底轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪糠恐鲗?dǎo)市場，其價格信號不再反映真實的供需關(guān)系，而更多是反映存量房市場中少數(shù)持有者的定價行為。

??低庫存表象下的供應(yīng)收縮

??截至2025年末，合肥市商品住宅庫存面積214.0萬平方米，以近1年平均銷量計算，去化周期約11.2個月，均處于全國低位。單看這些數(shù)據(jù)，合肥似乎處于“供不應(yīng)求”的狀態(tài)。

??但根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，合肥市新建商品住宅成交面積已連續(xù)五年下滑，2026年1—5月合肥新盤開盤去化率已降至40%以下，市場整體仍處于下行調(diào)整區(qū)間。“低庫存”更多是供應(yīng)端收縮的結(jié)果，而非真實需求旺盛所致。具體表現(xiàn)在三個方面：

??一是居住用地供應(yīng)已連續(xù)四年下調(diào)。據(jù)合肥市自然資源和規(guī)劃局數(shù)據(jù)，2026年居住用地計劃供應(yīng)規(guī)模僅200公頃，較2022年峰值下降72.7%，在全國同等級城市中降幅顯著（見表4）。

??二是商品住宅市場化供應(yīng)持續(xù)縮減。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021—2025年，合肥市商品住宅供應(yīng)面積依次為499.7萬平方米、496.6萬平方米、455.7萬平方米、255.9萬平方米、192.7萬平方米，降幅顯著超過同期商品住宅成交面積降幅（見圖7）。

??三是部分停工項目未納入統(tǒng)計。2022年以來的房企債務(wù)危機中，合肥市多個項目陷入停工爛尾。如蘇寧廣場2018年摘地、2020年封頂、2021年停擺，沉寂五年后于2025年4月進入破產(chǎn)清算，2026年歷經(jīng)三次法拍才以6.57億元（評估價10.21億元）折價易主。寶能城、融創(chuàng)中心等同樣長期停滯。這些項目涉及可觀的潛在供應(yīng)量，但從未進入過可售庫存統(tǒng)計。

??此外，保障性住房的加速入市和存量房的盤活則構(gòu)成了“隱形供給分流”?！笆奈濉币詠?，合肥市累計籌集建設(shè)保障性租賃住房約6.5萬套，其中約3.9萬套房源已投入運營，為超過11萬名新市民和青年人才解決了階段性住房困難。這些房源并不計入商品住宅庫存，卻在事實上為剛需群體提供了商品住宅之外的選擇——尤其對總價100萬元以下、200萬元以下的二手房主力客群形成直接替代。與此同時，停工項目的復(fù)工續(xù)建、存量商辦改租賃住房等城市更新中的存量盤活，同樣構(gòu)成潛在的增量供給，影響市場供需的真實走向。

??因此，合肥市當前“低庫存”狀況在一定程度上反映的是主動收縮供給與隱性分流的結(jié)果，不宜直接解讀為市場供不應(yīng)求。

??二手房掛牌量變化與買賣雙方博弈

??貝殼數(shù)據(jù)顯示，合肥二手房掛牌量在2025年5月達到峰值約11.96萬套，此后連續(xù)下降，截至2026年6月初，二手房掛牌約10.13萬套。這一趨勢與杭州、南京、武漢等城市形成鮮明對比——杭州二手房掛牌量長期維持在16萬至19萬套的歷史高位；南京雖從2025年11月的14.5萬套降至2026年6月初的12.4萬套，但基數(shù)仍顯著高于合肥；武漢庫存仍超18萬套。合肥是少數(shù)在掛牌量絕對值和趨勢方向上均呈現(xiàn)“持續(xù)縮量”的重點城市。

??但縮量主因并非成交活躍，而更多源于買賣雙方在價格預(yù)期上的分歧，導(dǎo)致交易達成率偏低。合肥市二手房議價空間從2025年4月的7.09%攀升至12月的10%以上；2026年5月擴大至10.3%，成交周期長期維持在200天以上，買方市場特征持續(xù)強化（見圖8）。

??總價結(jié)構(gòu)上，2026年5月，合肥市總價100萬元以下二手房成交占比58.5%，200萬元以下二手房成交占比高達91%，300萬元及以上二手房成交占比僅3.3%（見圖9）。剛需市場的韌性，仍是合肥樓市堅實的底部支撐。

??產(chǎn)業(yè)造富與資產(chǎn)縮水并行

??當前合肥樓市同時呈現(xiàn)兩種不同的圖景。

??一是大量購房者資產(chǎn)縮水。合肥市新建商品住宅成交均價從2026年1月的23771元/平方米跌至5月的22260元/平方米，部分遠郊板塊較2021年峰值腰斬；同期二手房成交均價從11361元/平方米跌至10465元/平方米，部分2010年前建設(shè)、無學(xué)區(qū)加持的老舊小區(qū)，回調(diào)幅度甚至超過25%。

??二是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)批量制造的新財富階層。新能源汽車、芯片、新型顯示等賽道上，一批企業(yè)進入收獲期，股權(quán)激勵、上市造富的故事不再罕見。蔚來中國總部落戶后，其核心研發(fā)團隊持續(xù)擴張；京東方合肥基地的工程師群體已形成穩(wěn)定的高端購買力；國軒高科、陽光電源等本土新能源龍頭，催生了大量身家豐厚的骨干員工。以長鑫科技為例，這家國產(chǎn)DRAM龍頭2025年合并凈利潤71.44億元，2026年一季度凈利潤達330億元。公司累計向6760人次授予股權(quán)，若按萬億市值測算，大批持股員工將躋身千萬富翁行列。在合肥高新區(qū)，房產(chǎn)中介反饋“10個客戶里至少有4個來自長鑫”，僅星遇光年一個項目，長鑫員工就購買了200多套。這些產(chǎn)業(yè)新貴的購房需求，正成為合肥市高端改善市場為數(shù)不多的增量來源。

??但產(chǎn)業(yè)造富對樓市的拉動存在顯著的結(jié)構(gòu)性限制。一方面，購買力高度集中于少數(shù)高端項目，與普通二手房市場幾乎隔絕；另一方面，從股權(quán)兌現(xiàn)到購房落地存在明顯時滯，產(chǎn)業(yè)集聚也并未自動轉(zhuǎn)化為全域樓市繁榮，高新區(qū)5月二手房均價僅約13610元/平方米，去化周期高達34.71個月。兩者在客群、產(chǎn)品和價格層面上均呈現(xiàn)明顯分化。

??結(jié)語

??2025年合肥人口增量降至0.3萬人，并非孤立現(xiàn)象，而是反映了強二線城市在人口總量收縮與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級雙重背景下面臨的結(jié)構(gòu)性變化。過去支撐城市住房市場增長的“經(jīng)濟高增長—人口持續(xù)凈流入—政策寬松”邏輯鏈的有效性面臨新的約束。未來需關(guān)注三個層面的議題：

??第一，產(chǎn)業(yè)升級與就業(yè)吸納的關(guān)系。資本和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻較大，但就業(yè)彈性可能低于傳統(tǒng)制造業(yè)；AI技術(shù)對知識型崗位的替代效應(yīng)亦需持續(xù)觀察。

??第二，住房市場定價機制的分化。新房價格受備案價、供地節(jié)奏、產(chǎn)品定位等因素影響，二手房價格更多反映即期市場供需。兩者價差擴大不可持續(xù)，收斂路徑取決于供地政策、信貸環(huán)境及居民收入預(yù)期等。

??第三，城市競爭力的內(nèi)涵延展。人口競爭正從“產(chǎn)業(yè)吸引”轉(zhuǎn)向“城市綜合品質(zhì)吸引”，薪酬水平、公共服務(wù)、文化環(huán)境、治理效能等軟性因素的重要性上升。產(chǎn)業(yè)紅利向城市宜居性的轉(zhuǎn)化效率，將在較大程度上影響強二線城市在存量博弈階段的人口競爭力。