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??【克而瑞長租研究】

??近期，市場首單民營企業(yè)保障性租賃住房機(jī)構(gòu)間REITs在上交所掛牌上市。這不僅是一個(gè)產(chǎn)品的落地，更標(biāo)志著多元資本入局長租賽道的模式完成了從“單點(diǎn)突破”到“生態(tài)閉環(huán)”的關(guān)鍵一躍。

??2026年4月，隨著太保資產(chǎn)-新黃浦筑夢城保租房持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在上交所正式掛牌，長租公寓行業(yè)迎來了一座新的里程碑。

??該項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模達(dá)11.942億元，底層資產(chǎn)錨定上海閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)的優(yōu)質(zhì)保租房社區(qū)。項(xiàng)目緊鄰地鐵15號(hào)線景西路站，區(qū)位優(yōu)越，配套成熟，更是獲評(píng)“上海市市級(jí)人才公寓”及“2025年度中國住房租賃標(biāo)桿項(xiàng)目”。

??但這筆交易的意義遠(yuǎn)不止于金額本身。

??在過去，公募REITs的門檻較高，往往只有頭部央企或國企的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才能達(dá)標(biāo)。而機(jī)構(gòu)間REITs（類 REITs / 私募 REITs）作為一種介于 Pre-REITs 和公募REITs之間的過渡產(chǎn)品，以其純權(quán)益屬性、審核周期短、面向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)投資者等特點(diǎn)，為民企提供了一條切實(shí)可行的融資新路徑。

??該項(xiàng)目獲得了17家機(jī)構(gòu)的超額認(rèn)購，投資者陣容涵蓋了保險(xiǎn)資金、銀行理財(cái)、券商自營、信托等多元化主體。這種“超募”現(xiàn)象，清晰地傳遞出資本市場對優(yōu)質(zhì)保租房資產(chǎn)“民生屬性+金融屬性”共振的高度認(rèn)可，打破了“險(xiǎn)資、外資獨(dú)寵長租”的傳統(tǒng)認(rèn)知。

??銀行理財(cái)、券商自營、信托等非保險(xiǎn)類金融機(jī)構(gòu)成為核心認(rèn)購力量，與險(xiǎn)資共同構(gòu)成長租資產(chǎn)的“資本新陣營”。

??上交所數(shù)據(jù)顯示，截至2026年3月底，已有70單機(jī)構(gòu)間REITs項(xiàng)目在上交所申報(bào)，申報(bào)規(guī)模超過1300億元；成功發(fā)行41單，發(fā)行規(guī)模達(dá)730億元。據(jù)克而瑞租賃住房研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，目前待發(fā)行的住房租賃機(jī)構(gòu)件間REITs項(xiàng)目共有3個(gè)，發(fā)行規(guī)模約25.94億元。這標(biāo)志著，在政策紅利與穩(wěn)健收益雙重驅(qū)動(dòng)下，長租公寓已從單一資本青睞的賽道，升級(jí)為主流機(jī)構(gòu)資金配置的核心資產(chǎn)，行業(yè)資本化進(jìn)程邁入全新階段。

??表：2026年Q1待上市的住房租賃機(jī)構(gòu)間REITs項(xiàng)目

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??當(dāng)前長租市場的參與者主要包括政府平臺(tái)、國企背景投資機(jī)構(gòu)、民營企業(yè)以及各類金融機(jī)構(gòu)。

??·國企與政府平臺(tái)：依然是重資產(chǎn)領(lǐng)域的主力軍。他們通過收購存量資產(chǎn)或新建租賃社區(qū)，承擔(dān)起了保租房供給的“壓艙石”角色。例，鄭州城發(fā)安居美寓在2025年7月集中入市6個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)開業(yè)約6.5萬間，預(yù)計(jì)2026年將突破10萬套。

??·民營企業(yè)：更多轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營或通過金融創(chuàng)新盤活資產(chǎn)。如龍湖冠寓通過政企合作模式，由國企拿地、民企代建運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢互補(bǔ)。而新黃浦此次發(fā)行機(jī)構(gòu)間REITs，則是民企利用金融工具打通“投融管退”閉環(huán)的典型范例。

??·金融機(jī)構(gòu)：險(xiǎn)資、基金成為新的活躍力量。2024年以來，基金、險(xiǎn)資在長租領(lǐng)域的投資占比提升至50%，較2023年提升約10%。友邦保險(xiǎn)等外資機(jī)構(gòu)也通過Pre-REITs模式積極布局。

??這種多元化的資本結(jié)構(gòu)，不僅帶來了資金，更帶來了專業(yè)的資產(chǎn)管理能力和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。券商資管憑借投行端的積累，成為機(jī)構(gòu)間REITs管理人的絕對主力；而保險(xiǎn)資金則因其對長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的偏好，成為重要的投資方。未來，競爭將不再是單家機(jī)構(gòu)的比拼，而是“投行+資管+運(yùn)營+資金”整個(gè)生態(tài)圈的協(xié)同較量。

??在不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)整體處于去庫存周期的背景下，長租公寓已成為表現(xiàn)最為穩(wěn)健的細(xì)分領(lǐng)域之一，平均資本化率在一線城市達(dá)到5.1%-5.4%，優(yōu)于購物中心、甲級(jí)寫字樓等資產(chǎn)類別。近五年，核心八城集中式公寓出租率穩(wěn)定在85%以上，廣州、深圳、武漢、南京四城更是維持在93%以上。2025年保障房REITs現(xiàn)金分派率在3%以上，呈現(xiàn)出良好的收益特征。

??從首單民企保租房機(jī)構(gòu)間REITs的超募發(fā)行，到上交所千億級(jí)REITs市場的快速成型，長租公寓已徹底告別“資本小眾賽道”身份，成為全類型金融機(jī)構(gòu)爭相布局的核心資產(chǎn)。克而瑞住房租賃研究中心認(rèn)為：

??1.民企融資困局破解：機(jī)構(gòu)間REITs為民營企業(yè)保租房資產(chǎn)提供低成本、規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化的融資通道，打破“國企獨(dú)大”的融資壁壘，推動(dòng)行業(yè)主體多元化；

??2.資產(chǎn)價(jià)值重估：多元資本入場將推動(dòng)優(yōu)質(zhì)長租資產(chǎn)定價(jià)回歸合理區(qū)間，運(yùn)營能力強(qiáng)、現(xiàn)金流穩(wěn)健的項(xiàng)目將獲得更高估值，加速行業(yè)“優(yōu)勝劣汰”；

??3.行業(yè)模式升級(jí)：從“開發(fā)-持有”到“開發(fā)-運(yùn)營-證券化退出”，全鏈條商業(yè)模式成熟，吸引更多運(yùn)營商、金融機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)資本入局，推動(dòng)行業(yè)規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化發(fā)展；

??4.資本格局固化：未來長租資本將形成“險(xiǎn)資做基石、銀行理財(cái)做主力、券商信托做補(bǔ)充、外資做標(biāo)桿”的多元格局，各類資金優(yōu)勢互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展，共同支撐行業(yè)長期繁榮。

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??結(jié)語：未來，隨著多層次REITs市場的不斷完善，我們將看到更多像新黃浦這樣的民企，通過機(jī)構(gòu)間REITs盤活存量，通過公募REITs實(shí)現(xiàn)退出，形成良性循環(huán)。而這，也將為無數(shù)新市民、青年人提供更豐富、更優(yōu)質(zhì)的租住產(chǎn)品，真正實(shí)現(xiàn)民生與金融的雙贏。

??—THE END—

??（文章內(nèi)容僅為作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)）