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??2026年以來，上海樓市持續(xù)修復，5月新房成交面積環(huán)比三連漲，二手房成交面積同比連續(xù)3個月上漲，且漲幅不斷走擴。

??在整體大盤企穩(wěn)的背景下，總價千萬級一二手房成交走出了反常識行情。

??以往上海千萬級改善市場，新房是絕對主流，但近年來該總價段新房成交卻持續(xù)下行。

??而過去不被改善客群看好的千萬級“老破大”二手房，成交量卻迎頭攀升。

??上海高端新房，正在被二手“老破大”分流。

??3月以來，上海高端住宅市場熱度不及預期，多數(shù)項目開盤去化率集中在20%-50%之間，部分項目去化率僅5%-9%。

??從成交來看，2026年前5月總價千萬以上高端住宅僅成交3592套，同比下降39%。自2022年以來，千萬級新房成交持續(xù)下滑。

??高端新房成交萎縮，是因為市場沒貨、供應不足？但事實恰恰相反。

??數(shù)據(jù)顯示，上?？們r千萬級新房從2024年開始，正式進入供大于求階段，近三年整體供求比穩(wěn)定在1.1左右。其中市場成交主力的1000-2000萬總價段，今年前五月供求比直接沖高至1.23。

??當下上海千萬級新房，最大堵點是需求呈現(xiàn)逐年走弱的趨勢。

??新房供求同比變化端，2024年千萬新房供應同比上漲11.4%，成交反而下滑14.4%；進入2026年，供需背離進一步加劇，前五月新房供應回落20.9%，但成交同比下降39%。

??與千萬級新房成交持續(xù)下滑相對應的是，該價格段的二手房成交卻逐年攀升。

??2022年是一個關鍵節(jié)點，彼時總價千萬級新房成交套數(shù)達到階段性高點，成交16699套，隨后開始回落。

??二手房則相反，在2022年回落至5598套階段性低點后，成交量逐年攀升，至2025年成交了9390套，創(chuàng)下歷年新高。

??核心原因是新房和二手房價格差逐漸被拉大。

??從成交均價看，新房成交均價自2021年起逐步上行，2025年創(chuàng)歷史新高，二手房成交均價則在2023年階段性高點后大幅回落，2026年前5月跌幅擴大、價格加速下行。

??細分至各總價段，一二手房價差更為明顯：1000-2000萬元總價段新房成交均價長期顯著高于同類二手房30%-50%。

??從成交均價漲跌變化來看，二手房加速下跌、跌出極致性價比。

??以2021年1月二手房均價為基準，總價1000-2000萬元二手房均價在2024年四季度至2025年一季度出現(xiàn)短暫回升，隨后開始加速回落。同期間新房價格卻上漲了18%。

??如果聚焦到具體項目，兩者價差“體感”更為明顯。

??對比2026年前5月二手成交套數(shù)TOP5小區(qū)，其成交均價與周邊2-3公里范圍內(nèi)在售新房銷售均價，最大價差每平方米相差10.6萬元。

??千萬級新房之所以能被二手“老破大”分流，除了價格，部分新房產(chǎn)品并沒有“斷代式”領先也是重要的原因。

??除了極個別純粹地段稀缺項目沒有可比性外，部分高端新房既沒有非常突出的產(chǎn)品優(yōu)勢，更沒有價格優(yōu)勢，購房者被分流也是必然。

??未來，高端市場要奪回市場份額，還需在產(chǎn)品打造和服務方面著手，建立不可撼動的“護城河”。