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??6月8日，國務(wù)院新聞辦公室舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會，四部門對日前發(fā)布的《城市更新“十五五”規(guī)劃》進(jìn)行詳解。

??這一發(fā)布會，除了明確未來5年城市更新的重點(diǎn)工作之外，最重要的是解決了城市更新最重要的問題“錢從哪里來？”

??1、通過中央預(yù)算內(nèi)投資對城市更新予以專項(xiàng)支持。2026年安排資金規(guī)模為970億元，推動改善居民居住條件，完善公共服務(wù)設(shè)施，惠及居民戶數(shù)約800萬戶。

??2、通過超長期特別國債積極支持城市地下管網(wǎng)建設(shè)改造，2026年安排資金規(guī)模為1600億元，比上一年增加250億元。

??3、財(cái)政部已連續(xù)3年，累計(jì)支持50個重點(diǎn)城市先行先試。中央財(cái)政對東、中、西部每個城市分別給予定額補(bǔ)助?！笆逦濉逼陂g，中央財(cái)政還將保持較大的支持力度。

??4、地方政府專項(xiàng)債券、新型政策性金融工具等資金支持符合條件的城市更新項(xiàng)目。

??城市更新項(xiàng)目體量大、周期長、投入高，資金保障是落地關(guān)鍵。

??此次會議明確了資金來源和任務(wù)清單，這意味著以城市更新為戰(zhàn)略抓手推動的高質(zhì)量發(fā)展已不僅僅只是一張藍(lán)圖，而是未來5年實(shí)實(shí)在在正在發(fā)生的事實(shí)。

??《城市更新“十五五”規(guī)劃》是城市更新領(lǐng)域的第一部國家級專項(xiàng)規(guī)劃，明確了“十五五”時期的目標(biāo)指標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)與重大工程。國務(wù)院新聞辦公室6月8日上午舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會，對《城市更新“十五五”規(guī)劃》進(jìn)行了詳細(xì)介紹和解讀。

??住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長秦海翔表示，對標(biāo)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市建設(shè)目標(biāo)，部署了6方面重點(diǎn)任務(wù)，包括培育壯大城市發(fā)展新動能、營造高品質(zhì)城市生活空間、推動城市發(fā)展綠色低碳轉(zhuǎn)型、增強(qiáng)城市安全韌性、促進(jìn)城市文化繁榮發(fā)展、提升城市治理能力水平。同時，通過專欄形式列出了“好房子”建設(shè)、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、老舊街區(qū)廠區(qū)改造提升、市政基礎(chǔ)設(shè)施提升等14項(xiàng)重大工程和行動。

??可以看到，房地產(chǎn)已被定位為城市更新的核心環(huán)節(jié)之一。

??1、培育壯大城市發(fā)展新動能部分將房地產(chǎn)歸于激活城市存量資源潛力

??加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給，強(qiáng)化城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭住房保障，更好滿足住房困難且收入不高的工薪群體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難。因城施策增加改善性住房供給，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場。促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、參與城市更新。深化住房公積金制度改革，擴(kuò)大使用范圍，著力滿足繳存人不同階段的多樣化住房需求，支持靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。

??從這部分來看，可以歸納為“保剛需”“優(yōu)改善”“促轉(zhuǎn)型”。

??“保剛需”主要從保障性住房供給和租賃市場兩個部分進(jìn)行，主要解決低收入家庭、住房困難群體的住房需求以及新市民、青年的階段性住房需求。

??“優(yōu)改善”主要根據(jù)不同城市“因城施策”，這也符合近年來核心城市中高端市場的發(fā)展。

??“促轉(zhuǎn)型”則是主要讓企業(yè)從增量轉(zhuǎn)向存量，參與到城市更新及運(yùn)營的過程當(dāng)中。

??最后公積金制度則主要是從“購房”“租房”向“修房”“養(yǎng)房”拓展。（詳見《公積金全國性大動作來了！》）

??2、營造高品質(zhì)城市生活空間部分推進(jìn)“好房子”建設(shè)

??實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，兼顧增量建設(shè)與存量更新，全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維水平，建設(shè)改造安全舒適綠色智慧的“好房子”。鼓勵居民開展既有住房裝修和局部升級改造，推廣裝配式裝修和適老化、無障礙改造，應(yīng)用性能優(yōu)異的新型建材。在新建、改造住宅項(xiàng)目中開展數(shù)字家庭建設(shè)，豐富數(shù)字家庭應(yīng)用場景。

??從這部分來看，重點(diǎn)在于“好房子”建設(shè)不僅僅限于新建住宅，存量住宅升級和改造也將成為接下來的重點(diǎn)。

??秦海翔表示，在“好房子”建設(shè)方面，重點(diǎn)是實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，建設(shè)改造安全舒適綠色智慧的“好房子”。一方面，提高新建房屋品質(zhì)，全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造和運(yùn)維水平，落實(shí)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，優(yōu)化住房設(shè)計(jì)，完善戶型功能。另一方面，抓好老舊房屋更新改造，鼓勵居民對住房進(jìn)行裝修和改造，推廣裝配式裝修和適老化、無障礙改造，支持老舊住房的自主更新。同時，還部署一批提升住房品質(zhì)的科技項(xiàng)目，突破一批關(guān)鍵技術(shù)，以科技賦能“好房子”建設(shè)。

??這一點(diǎn)與“促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、參與城市更新。深化住房公積金制度改革，擴(kuò)大使用范圍”相呼應(yīng)，這意味著，未來不僅要能建好房子，還要能運(yùn)營好房子。

??城市更新項(xiàng)目體量大、周期長、投入高，“錢”是繞不開的核心命題。此次會議給出了明確的數(shù)字和路徑。

??首先是明確的資金預(yù)算。

??國家發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司負(fù)責(zé)人關(guān)鵬表示，一是通過中央預(yù)算內(nèi)投資對城市更新予以專項(xiàng)支持。二是通過超長期特別國債積極支持城市燃?xì)?、排水、供水、供熱等地下管網(wǎng)建設(shè)改造。同時，用好地方政府專項(xiàng)債券、新型政策性金融工具等資金支持符合條件的城市更新項(xiàng)目。

??從2026年公布的資金規(guī)模來看，中央預(yù)算內(nèi)投資資金規(guī)模為970億元，超長期特別國債資金規(guī)模為1600億元，兩者加起來超過2500億元。

??但這些錢并非“大水漫灌”，而是“擇優(yōu)重點(diǎn)支持”。

??關(guān)鵬表示“在‘硬投資’方面，按照‘統(tǒng)籌規(guī)劃，突出重點(diǎn)’‘先急后緩，分步實(shí)施’的原則”、“鼓勵民營企業(yè)積極參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營?！?、“對投融資模式創(chuàng)新性強(qiáng)、有較好示范性的項(xiàng)目，中央投資將予以適當(dāng)引導(dǎo)支持?！?/p>

??這意味著這2500億資金將“精準(zhǔn)滴灌”到最迫切、最有效的地方。

??其次是中央財(cái)政資金與政策工具部分，財(cái)政部經(jīng)濟(jì)建設(shè)司司長郭方明表示，“連續(xù)3年，累計(jì)支持北京、上海、沈陽、洛陽、烏魯木齊、成都等50個重點(diǎn)城市先行先試。中央財(cái)政對東、中、西部每個城市分別給予定額補(bǔ)助。”、“‘十五五’期間，中央財(cái)政還將保持較大的支持力度，并不斷優(yōu)化政策設(shè)計(jì)，提高資金使用效益?！?/p>

??這在一定程度上同樣是對“擇優(yōu)重點(diǎn)支持”的重申，對地方政府和企業(yè)而言，未來更需要拿出好的項(xiàng)目和成果。

??中央財(cái)政資金使用邏輯正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。

??從房地產(chǎn)角度看，無論是《城市更新“十五五”規(guī)劃》本身還是國務(wù)院新聞辦公室舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會都對行業(yè)注入巨大確定性，是現(xiàn)階段行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要機(jī)遇。

??首先是改造規(guī)模結(jié)構(gòu)性擴(kuò)容，危舊房、老舊街區(qū)廠區(qū)改造翻倍推進(jìn)，釋放大量存量更新空間，為房企開辟新增長賽道。

??其次是房地產(chǎn)被定位為城市更新核心環(huán)節(jié)之一，規(guī)劃明確構(gòu)建房地產(chǎn)新模式，引導(dǎo)房企從傳統(tǒng)增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營、品質(zhì)升級，助力行業(yè)擺脫舊路徑依賴。供給端，“好房子”建設(shè)、老舊小區(qū)及街區(qū)廠區(qū)改造直接帶來供給確定性；配套端，社區(qū)、交通、公共服務(wù)升級，顯著提升住房宜居性與資產(chǎn)價值。

??最后，“推動已供未開發(fā)土地和在建項(xiàng)目分類處置，盤活閑置低效的老舊廠房、商業(yè)辦公用房、商品住房、公房等” 部分還能有效對沖傳統(tǒng)開發(fā)壓力，助力行業(yè)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。

??可以預(yù)見，一場系統(tǒng)性變革已經(jīng)來了。