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??沉寂多年的合肥蘇寧廣場項目，終于迎來重磅接盤方。

??近日，位于合肥市北二環(huán)與蒙城路交口西北角的一處商服用地及地上商業(yè)在建工程（原合肥蘇寧廣場項目），在京東拍賣破產(chǎn)強清平臺順利成交，成交價為6.57億元，競得方是華潤置地全資子公司上海泓喆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，意味著央企華潤正式入主這一停滯多年的城北核心商業(yè)地標。

??據(jù)拍賣平臺記錄，該項目標的評估價為10.21億元，歷經(jīng)3次拍賣才最終落地。今年4月24日，項目首次以評估價10.21億元起拍，因無人出價流拍；5月27日二次拍賣下調(diào)起拍價至8.17億元，依舊無人問津；直至6月13日第三次拍賣，起拍價降至6.534億元，在兩名競買人兩輪加價后，以6.57億元成交，較原始評估價折價35.6%，大幅降低了接盤成本。

??為杜絕項目二次爛尾風(fēng)險，本次拍賣設(shè)置了嚴格的履約要求，競得方需在法院裁定成交后12個月內(nèi)啟動復(fù)工續(xù)建，30個月內(nèi)完成全面開業(yè)運營。按此時間節(jié)點推算，該項目最晚將于2027年6月復(fù)工，預(yù)計2029年初正式開業(yè)。

??目前，華潤置地尚未對外披露該項目的正式定名及整體改造運營方案。但結(jié)合華潤商業(yè)產(chǎn)品線布局及業(yè)內(nèi)推測，該項目大概率將被納入華潤高端商業(yè)體系，打造標桿級萬象系綜合體，填補合肥城北大型高端商業(yè)配套的空白。

??此次接手合肥蘇寧廣場，僅是華潤置地近期商業(yè)資產(chǎn)收并購的縮影，也是央企參與閑置資產(chǎn)盤活、深耕核心城市的重要布局。

??蘇寧遺夢

??合肥蘇寧廣場的誕生，源自蘇寧置業(yè)的高速擴張時期。

??2018年，蘇寧置業(yè)斥資15.36億元拿下合肥廬陽區(qū)北二環(huán)核心地塊，隨后與融創(chuàng)合資成立合肥蘇寧悅城置業(yè)有限公司開發(fā)該項目，其中蘇寧置業(yè)持股51%，負責(zé)商業(yè)整體運營；融創(chuàng)持股49%，主住宅板塊開發(fā)。

??按照最初規(guī)劃，該項目總體量達27萬平方米，純商業(yè)建筑面積達17.5萬平方米，定位高端智慧型購物中心，對外宣稱總投資高達50億元，目標打造“廬陽北部商業(yè)標桿”。

??該項目于2019年1月動工、2020年完成主體封頂，與一路之隔的宜家家居共同組成“蘇宜商業(yè)板塊”，被市場與市民寄予厚望，原計劃2021年10月正式開業(yè)。

??彼時，蘇寧置業(yè)穩(wěn)居全國房企50強，在南昌、南京、合肥、滁州等多個城市密集落地蘇寧廣場、蘇寧雅悅酒店等重資產(chǎn)商業(yè)項目，擴張步伐迅猛。但大規(guī)模重資產(chǎn)布局，也讓企業(yè)資金壓力持續(xù)攀升，資金鏈隱患逐漸暴露。

??2021年，蘇寧集團債務(wù)危機全面爆發(fā)，高速擴張步伐戛然而止，合肥蘇寧廣場項目隨即全面停工。彼時項目僅完成主體框架建設(shè)，機電安裝、外墻幕墻、消防系統(tǒng)、室內(nèi)精裝等工程全部擱置。這座備受期待的城北商業(yè)新地標，就此淪為閑置在建樓宇，一停就是近5年。

??2025年4月，合肥市中級人民法院裁定受理合肥蘇寧悅城置業(yè)破產(chǎn)清算案，同年12月宣告公司破產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，該項目共有225戶債權(quán)人申報債權(quán)，總額達27.83億元，管理人初步核定債權(quán)金額為14.92億元；而項目核心資產(chǎn)（在建工程+商服地塊）評估價值僅10.2億元，企業(yè)嚴重資不抵債。至此，停滯多年的合肥蘇寧廣場正式進入司法資產(chǎn)處置階段。

??事實上，華潤置地早已提前布局，伺機出手。早在2026年3月，華潤置地安徽公司就已針對該廬陽N1801號地塊項目，啟動前期結(jié)構(gòu)顧問咨詢工作，提前開展復(fù)工技術(shù)研判、方案籌備等前期工作，為后續(xù)接盤作準備。

??本次拍賣除成交價款外，競得方還需承擔(dān)多項配套費用與履約保證金，包含成交價0.4%的輔拍服務(wù)費、0.5%的平臺技術(shù)服務(wù)費，同時需繳納3000萬元續(xù)建履約金、2000萬元開業(yè)運營履約金。所有保證金均與工期、開業(yè)節(jié)點嚴格掛鉤，逾期未完成建設(shè)及開業(yè)要求將被全額沒收，從制度層面規(guī)避項目再次爛尾風(fēng)險。

??當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)企業(yè)人士直言，華潤此番交易性價比突出。從合肥當(dāng)前土拍市場行情來看，該片區(qū)同等區(qū)位、15萬平方米體量的全新商業(yè)用地，出讓底價普遍在8億～10億元，且無任何建筑基礎(chǔ)。而華潤以六折低價拿下已完成主體封頂?shù)耐暾虡I(yè)建筑殼體，不僅大幅節(jié)省了土地成本，更省去了數(shù)年土建施工周期，盤活效率遠超全新拿地新建項目。

??但低價接盤只是盤活第一步，后續(xù)挑戰(zhàn)依然嚴峻。據(jù)行業(yè)測算，項目后續(xù)續(xù)建、改造、裝修及配套落地等總投入預(yù)估達12億～14億元。疊加30個月硬性開業(yè)時限，短期內(nèi)需要密集投入大量資金，項目在培育期內(nèi)難以產(chǎn)生正向現(xiàn)金流，對華潤置地的資金調(diào)度、成本管控能力提出極高要求。

??與此同時，國內(nèi)商業(yè)市場競爭持續(xù)加劇，重點城市高端商業(yè)已呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩態(tài)勢。即便依托華潤萬象系成熟的運營、招商和品牌管理能力，新項目仍將面臨培育周期拉長、投資回報率下行的行業(yè)共性壓力，未來項目的差異化運營、客流激活、優(yōu)質(zhì)商戶留存，仍是華潤需要攻克的難題。

??逆勢獵手

??接盤合肥蘇寧廣場，只是華潤置地逆周期收并購棋局中新落的一子。近3年，華潤已在深圳、武漢、南京等核心城市，批量拿下世茂、華夏幸福等出險房企擱置多年的大型綜合體項目，形成一套標準化的存量盤活路徑。

??就在一個月前的5月6日，華潤置地以70.45億元底價拿下深圳原深港國際中心地塊，再度接盤城市核心停滯地標。

??原深圳深港國際中心，曾是2017年世茂以239.43億元拿下的深圳超級地王，規(guī)劃約700米，一度沖刺“國內(nèi)第一高樓”。2021年世茂陷入流動性危機后，項目于2022年全面停工，后續(xù)兩次司法拍賣均以流拍告終。

??轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2025年，深圳啟動“清調(diào)供”紓困機制，以約68億元收儲該地塊，完成債權(quán)債務(wù)梳理與風(fēng)險隔離，并對規(guī)劃進行關(guān)鍵調(diào)整——用地性質(zhì)從純商業(yè)轉(zhuǎn)為“住宅+商業(yè)”，住宅占比高達64%，并允許住宅先行開發(fā)、商業(yè)與酒店分期建設(shè)。重新上架后，華潤置地以70.45億元底價競得。

??“華潤置地接手是有一定必然性的?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，此類大體量項目唯有央企具備接盤能力，而華潤在周邊已運營大運中心與大運天地，拿下后可形成“住宅+商業(yè)+文體”的片區(qū)協(xié)同效應(yīng)。

??這一盤活邏輯同樣適用于合肥。華潤在合肥已落地萬象城、萬象匯等成熟商業(yè)矩陣，接手蘇寧廣場后，可實現(xiàn)城北新地標與全城現(xiàn)有商業(yè)體系的資源聯(lián)動、客流互補，進一步鞏固區(qū)域商業(yè)話語權(quán)。

??更早些時候，2022年底，華潤便以124億元低價收購華夏幸福南方核心資產(chǎn)包，拿下武漢長江中心、武漢沙湖中心、南京金陵華夏中心三大停滯綜合體，相較原始拿地成本大幅折價，目前多個項目已陸續(xù)復(fù)工改造、落地萬象系商業(yè)。此外，華潤還通過司法拍賣、股權(quán)收購等方式，陸續(xù)接手杭州、福州、濟南、鄭州等多個城市停工商業(yè)項目，統(tǒng)一標準化改造運營，成為行業(yè)存量盤活的主力央企。

??從這些案例來看，華潤置地瞄準的均是核心城市核心地段、因房企流動性危機擱淺的優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，且依托地方政府存量盤活政策紅利，實現(xiàn)大幅折價抄底。在行業(yè)深度調(diào)整周期，華潤正以“逆周期獵手”姿態(tài)持續(xù)收儲優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，持續(xù)重構(gòu)重點城市商業(yè)格局。

??不過，白衣騎士的擴張背后，風(fēng)險依然不容忽視。對于持續(xù)抄底存量項目的華潤置地而言，最大挑戰(zhàn)并非資產(chǎn)價值本身，而是平衡擴張節(jié)奏與財務(wù)安全邊際。如何克制規(guī)?；讻_動，在項目擴容、資產(chǎn)增值與穩(wěn)健經(jīng)營、嚴控風(fēng)險之間找到平衡點，將是行業(yè)頭部房企長期面臨的經(jīng)營考題。