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??“算下來，只掏了12萬多元，危房經(jīng)‘原拆原建’就變成了漂亮的新房，我們覺得‘很劃算’?！?月19日上午，長(zhǎng)沙市雨花區(qū)侯家塘街道湘農(nóng)橋社區(qū)二區(qū)9棟的陳女士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

??在長(zhǎng)沙湘農(nóng)橋社區(qū)二區(qū)，一棟新安裝了電梯的嶄新4層小樓格外打眼，不時(shí)有人前來參觀。新樓采用了綠色建造技術(shù)，首層樓板做了防水防潮處理，屋頂采用“悶頂+坡屋面”結(jié)構(gòu)，排水性能好；漂亮的外墻還預(yù)留了空調(diào)外機(jī)位置；新房?jī)?nèi)各個(gè)房間寬敞明亮、視野開闊、采光通風(fēng)充足，頗為宜居。

??很難想象，兩年前這棟有著50年“樓齡”的單位自建房還是另一幅模樣：外墻滲水、磚體裸露、地基下沉、樓板開裂，住在這里的24戶居民整日提心吊膽。

??這一系列居住環(huán)境的改善，源自當(dāng)?shù)卣鲗?dǎo)推進(jìn)的危舊房屋原拆原建民生工程。

??80多平方米只投入12萬多元

??湘農(nóng)橋社區(qū)二區(qū)9棟建于1975年，位于湖南省水利廳機(jī)關(guān)院內(nèi)，為4層多孔板建材磚混結(jié)構(gòu)，已有50多年歷史。該棟老樓房屋產(chǎn)權(quán)總面積約2233平方米，單套建筑面積以80多平方米、100多平方米為主，也有少量60多平方米戶型，共24戶居民。

??數(shù)十年風(fēng)雨侵蝕，再加上年久失修，經(jīng)專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)安全檢測(cè)，湘農(nóng)橋社區(qū)二區(qū)9棟被鑒定為C級(jí)危房。

??當(dāng)?shù)弥L(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局?已出臺(tái)政策，對(duì)于不具備成片改造條件，且近期未納入房屋征收計(jì)劃的零星C級(jí)、D 級(jí)城市危房，在符合國(guó)土空間規(guī)劃前提下，允許采取“四原”原則（原址、原面積、原高度、原使用性質(zhì)）拆除重建后，該樓棟居民開始籌劃采取“自籌為主、政府補(bǔ)貼”方式申請(qǐng)危房拆除重建。

??經(jīng)測(cè)算，該棟樓新建后，建安成本為每平方米3056元。按照長(zhǎng)沙市危房“四原”重建獎(jiǎng)補(bǔ)政策，該棟居民樓原拆原建獎(jiǎng)補(bǔ)資金由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政按5:5比例分?jǐn)?，市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政每平方米合計(jì)補(bǔ)貼共計(jì)1050元，住戶自籌一部分，每平方米2006元。以一套建筑面積80多平方米的戶型為例，住戶需自籌資金16萬多元。

??達(dá)成共識(shí)后，該棟居民樓24戶居民自發(fā)成立業(yè)委會(huì)，委托駐湘央企中鐵城建集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，簽訂全過程代建服務(wù)協(xié)議，從項(xiàng)目申報(bào)、房屋拆除，到施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)辦理等27項(xiàng)服務(wù)全部“打包”。

??2024年11月23日，該棟舊樓拆除后，于2025年2月9日啟動(dòng)原址重建。新房參照之前戶型，仍以80多平方米和100多平方米兩種戶型為主，少量有60多平方米戶型。

??在外過渡約一年后，該棟24戶居入住新居，還意外收到了政策補(bǔ)貼大禮包——500元/平方米補(bǔ)貼直接補(bǔ)到居民頭上。

??“自籌資金時(shí)，住戶是按2006元/平方米交給承建方的，這500元/平方米補(bǔ)貼發(fā)放后，住戶實(shí)際上僅花了1506元/平方米，80多平方米戶型相當(dāng)于花了12萬多元。”長(zhǎng)沙湘農(nóng)橋社區(qū)居委會(huì)一負(fù)責(zé)人告訴記者。

??24戶家庭住上安心房

??原拆原建籌劃初期，由于少有經(jīng)驗(yàn)，各方協(xié)調(diào)工作難度較大。

??據(jù)上述長(zhǎng)沙湘農(nóng)橋社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，該棟樓雖然只有24戶，但改建想法就有20多個(gè)。

??“難在統(tǒng)一共識(shí)和資金統(tǒng)籌，有居民對(duì)重建有顧慮?！鄙鲜鲩L(zhǎng)沙湘農(nóng)橋社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)人說，能不能按期交房，戶型面積不一樣怎么出錢，錢交給誰(shuí)管，各種手續(xù)好不好辦，顧慮重重。

??還有居民不想出錢改建，認(rèn)為老房子遲早會(huì)由政府主導(dǎo)拆遷，可能還會(huì)拿到一筆補(bǔ)償金。

??為了順利推進(jìn)，在長(zhǎng)沙侯家塘街道和湘農(nóng)橋社區(qū)的指導(dǎo)下，成立了危房重建業(yè)委會(huì)，組織召開了數(shù)十次議事會(huì)，大到重建方案、施工單位遴選，小到戶型確認(rèn)，全部通過民主協(xié)商、投票決策。

??考慮到住戶大多為老年人，改造后的項(xiàng)目融入適老化設(shè)計(jì)，還加裝了電梯。

??社區(qū)工作人員除了開協(xié)調(diào)會(huì)，針對(duì)少數(shù)猶豫居民，還與業(yè)委會(huì)成員輪番上門，掰著指頭算安全賬、長(zhǎng)遠(yuǎn)賬，最終消除了大家的顧慮。在各方“齊心”、群策群力之下，長(zhǎng)沙湘農(nóng)橋社區(qū)二區(qū)9棟的自籌資金一收齊，便進(jìn)入到了危房重建業(yè)委會(huì)設(shè)立的資金共管賬戶，所有收支透明公開，接受全體居民監(jiān)督。

??與此同時(shí)，湘農(nóng)橋社區(qū)二區(qū)9棟項(xiàng)目所在地長(zhǎng)沙市雨花區(qū)住建、資規(guī)、人居環(huán)境、街道、社區(qū)等部門、單位為房屋重建報(bào)批報(bào)建“一事一議”開辟綠色通道，簡(jiǎn)化審批流程，在不改變土地權(quán)屬、保留原有劃撥性質(zhì)的情況下，直接豁免用地審批手續(xù)，將立項(xiàng)用地規(guī)劃許可、工程建設(shè)許可、施工許可創(chuàng)新推行“三證合一”并聯(lián)審批，原本需要90天的審批周期壓縮到了30天。

??還有，由于歷史原因，該棟樓西側(cè)壓占了規(guī)劃D-6道路紅線約3.5米，按照常規(guī)“四原”原則重建，規(guī)劃上過不了關(guān)。

??“群眾的事，再難也要想辦法?！庇昊▍^(qū)政府主動(dòng)向長(zhǎng)沙市政府作出書面承諾：在規(guī)劃道路實(shí)施計(jì)劃明確前，暫不啟動(dòng)道路建設(shè)及相關(guān)拆遷征收工作，打消居民“拆了建不了”的顧慮。長(zhǎng)沙市資規(guī)部門更是主動(dòng)將權(quán)限下放，在滿足結(jié)構(gòu)和消防安全的前提下，充分尊重歷史成因，適當(dāng)放寬建筑離界、退讓距離要求，確保居民住房面積不低于改造前標(biāo)準(zhǔn)。

??長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，作為長(zhǎng)沙首個(gè)全過程推動(dòng)的原拆原建項(xiàng)目，湘農(nóng)橋社區(qū)二區(qū)9棟的成功實(shí)踐，探索出了劃撥土地上危舊房屋改造的產(chǎn)權(quán)處理、資金籌集、審批流程等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的解決方案，不僅為同類危舊房屋改造提供了可借鑒經(jīng)驗(yàn)，也為后續(xù)同類項(xiàng)目提供了“樣板”。

??據(jù)了解，參照周邊城市更新項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)，該棟改造后房屋的房產(chǎn)價(jià)值和租金水平上漲了約60%，居民不僅住上了安心房，手里的資產(chǎn)也實(shí)實(shí)在在得以升值。

??從“憂居”到“優(yōu)居”，長(zhǎng)沙湘農(nóng)橋社區(qū)二區(qū)9棟這一單位自建房的原拆原建改變的不僅是一棟樓，更是改善了24戶家庭的生活。而這樣的改變，正在長(zhǎng)沙更多老舊小區(qū)悄然發(fā)生。