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浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬/文

??經(jīng)過30多年的高速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，深刻影響著房地產(chǎn)底層發(fā)展邏輯，對發(fā)展觀念、產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式、相關制度構(gòu)建等都提出了轉(zhuǎn)變要求。

??數(shù)據(jù)充分印證房地產(chǎn)市場正式邁入存量發(fā)展時代

??上半年，全國二手房在新房與二手房交易總量中的占比達到50.4%，北京、上海、江蘇、廣東等18 個?。▍^(qū)、市）二手住宅交易面積已超過新建商品住宅；據(jù)中指數(shù)據(jù)，1-6月重點30城二手住宅成交96萬套，同比增長6%；其中北京、上海分別同比增長5.7%、13.0%，均創(chuàng)近5年同期新高，二手房市場展現(xiàn)出較強的運行韌性。

??今年上半年二手房市場活躍度持續(xù)性優(yōu)于往年同期。6月重點30城二手住宅成交17萬套，同比增長14%；其中，北京、上海6月在較高基數(shù)下仍分別同比增長9.8%、23.1%，延續(xù)“小陽春”以來的成交熱度。

??轉(zhuǎn)變發(fā)展思路全面適配房地產(chǎn)存量時代發(fā)展邏輯

??上述數(shù)據(jù)都表明我國房地產(chǎn)市場交易結(jié)構(gòu)發(fā)生深度轉(zhuǎn)換，行業(yè)運行邏輯逐步向存量流通盤活、居住服務升級的價值導向延伸。未來居民住房需求的滿足將更多依托存量房源的流通與品質(zhì)提升，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展重心也將逐步從前端開發(fā)建設，向后端物業(yè)服務、城市更新、存量資產(chǎn)運營等領域拓展，這是房地產(chǎn)市場走向成熟發(fā)展的重要特征，也是發(fā)達國家呈現(xiàn)的必然歷程。

??面對市場邏輯、需求結(jié)構(gòu)的深刻變革，需主動轉(zhuǎn)變發(fā)展理念、調(diào)整經(jīng)營思路、優(yōu)化服務體系。各地政府和房企要跳出“重開發(fā)、輕運營，重增量、輕存量”的傳統(tǒng)路徑依賴，推動行業(yè)發(fā)展從投資開發(fā)驅(qū)動向存量運營驅(qū)動，從推動增量規(guī)模擴張向存量資產(chǎn)的提質(zhì)增效轉(zhuǎn)變。行業(yè)轉(zhuǎn)型要緊扣城市更新、老舊小區(qū)改造、保障性租賃住房建設等政策主線，聚焦存量房源盤活、居住品質(zhì)升級、房產(chǎn)服務升級三大核心方向，深度挖掘存量住房的資產(chǎn)價值與民生價值。要精準對接市場變化，順應居民從“有房住”向“住好房”的改善性需求升級趨勢，打通存量房交易、翻新改造、物業(yè)服務、租賃運營、資產(chǎn)托管等全鏈條服務，通過盤活閑置低效房產(chǎn)資源，激活市場內(nèi)生發(fā)展動力。

??同時，政策端要主動適配因城施策的調(diào)控邏輯，平衡好存量盤活與風險防控、市場發(fā)展與民生保障的關系，補齊居住服務短板，推動房地產(chǎn)行業(yè)邁向精細化、高品質(zhì)、可持續(xù)的良性發(fā)展新周期，助力城市高質(zhì)量發(fā)展與人居環(huán)境持續(xù)提升。