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住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛/文

??今年上半年，全國(guó)二手房交易總量已超過(guò)新房銷(xiāo)售總量，有18個(gè)?。▍^(qū)、市）二手住宅交易面積超過(guò)新建商品住宅，這標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已邁入存量時(shí)代。這一重大的階段轉(zhuǎn)換更多是由城鎮(zhèn)化從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化所決定的，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段演進(jìn)的規(guī)律使然。告別增量時(shí)代的慣性，從進(jìn)入存量時(shí)代的基本邏輯看，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了以下積極的態(tài)勢(shì)。

??主動(dòng)發(fā)力“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”

??推動(dòng)房地產(chǎn)供求關(guān)系加快形成新平衡

??過(guò)去房地產(chǎn)快速擴(kuò)張過(guò)程中，累積了從已供土地、在施項(xiàng)目、到待售庫(kù)存等過(guò)剩的在途供應(yīng)，為適應(yīng)存量時(shí)代需求規(guī)模和結(jié)構(gòu)的變化，需要加快出清過(guò)剩供給。2025年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，此后召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)明確將這一任務(wù)作為2026年的重點(diǎn)工作推動(dòng)實(shí)施，在各方的努力下，今年上半年全國(guó)商品房待售面積已連續(xù)4個(gè)月減少，其中待售三年以下面積減少了3.5%，部分城市庫(kù)存去化周期已回落到12~18個(gè)月的相對(duì)合理區(qū)間，庫(kù)存去化效果明顯。供給端主動(dòng)發(fā)力、積極調(diào)整帶來(lái)了供求關(guān)系持續(xù)改善的局面，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)加快形成新的均衡規(guī)模下的供求平衡。

??二手房交易活躍增強(qiáng)了需求持續(xù)釋放的韌性

??同步激活剛性和置換改善需求

??今年上半年，全國(guó)二手房交易網(wǎng)簽面積同比增長(zhǎng)10.2%。二手房交易的活躍促進(jìn)了賣(mài)方的信心修復(fù)和預(yù)期改善，根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，到5月末，北京、上海二手房掛牌量較去年高點(diǎn)分別下降17%和26%，25個(gè)重點(diǎn)城市二手房掛牌量較去年10月下降5%，二手房供求關(guān)系持續(xù)改善。值得注意的是，小戶型、低總價(jià)二手房交易量占比顯著提升，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-5月，上海300萬(wàn)元以下二手房成交占比達(dá)69%，同比增長(zhǎng)33%，北京300萬(wàn)元以下二手房成交占比提升了4.5個(gè)百分點(diǎn)。這與房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整、房?jī)r(jià)水平和租金回報(bào)率向合理區(qū)間回歸有關(guān)。在存量時(shí)代，通過(guò)二手房的充分交易實(shí)現(xiàn)存量住房在不同群體間的有效匹配，同時(shí)積蓄了改善性需求的潛力，配合“好房子”供給的牽引，有望進(jìn)一步釋放“賣(mài)舊買(mǎi)新”“以小換大”的購(gòu)房需求，增強(qiáng)需求持續(xù)釋放的韌性，促進(jìn)整個(gè)置換購(gòu)房鏈條進(jìn)一步激活。

??存量時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將成為常態(tài)

??上半年量增價(jià)漲城市延續(xù)向好態(tài)勢(shì)

??房地產(chǎn)市場(chǎng)分化是存量時(shí)代的顯著特征，不僅體現(xiàn)在城市之間的分化，甚至一個(gè)城市內(nèi)部也分化明顯。值得關(guān)注的是，今年以來(lái)，在因城施策政策持續(xù)優(yōu)化的助力下，部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整逐漸積蓄的內(nèi)生力量顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年延續(xù)量增價(jià)漲的良好態(tài)勢(shì)。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年4月、5月一線城市新房銷(xiāo)售面積同比分別增長(zhǎng)19%、10%，6月上海、深圳保持同比增長(zhǎng)。今年上半年，重點(diǎn)30城二手住宅成交同比增長(zhǎng)6%，二季度單月同比增長(zhǎng)均超10%。在“量增”的同時(shí)部分城市實(shí)現(xiàn)了“價(jià)漲”，3月以來(lái)一線城市新建商品住宅、二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均連續(xù)4個(gè)月上漲。從此前的“以?xún)r(jià)換量”轉(zhuǎn)向“量升價(jià)漲”，顯著改善了市場(chǎng)預(yù)期。另外，重點(diǎn)城市交易放量將驅(qū)動(dòng)銷(xiāo)售-庫(kù)存去化-新增供給良性循環(huán)的重建。新房和二手房交易的量升價(jià)穩(wěn)、供求關(guān)系的改善，提升了房企投資信心，帶動(dòng)了城市核心地段優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)。重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)鏈條正在強(qiáng)化。

??存量時(shí)代房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)路徑多元化

??更多體現(xiàn)在存量更新改造

??在過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)以增量為主的發(fā)展階段，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)很大程度上體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的快速增長(zhǎng)。進(jìn)入存量時(shí)代，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)主要呈現(xiàn)兩方面的趨勢(shì)性變化。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資開(kāi)始分流。由于城市更新階段投資主體多元，城中村改造、危舊房改造、自主更新原拆原建等形成的投資沒(méi)有全面反映到房企報(bào)送的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的統(tǒng)計(jì)口徑內(nèi)，但這些投資也對(duì)固定資產(chǎn)投資形成貢獻(xiàn)，是穩(wěn)投資的重要力量。另一方面，存量時(shí)代的一個(gè)突出特點(diǎn)是行業(yè)重心從開(kāi)發(fā)向后端運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、維修、更新延伸拓展，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)向消費(fèi)端的貢獻(xiàn)傾斜，從產(chǎn)業(yè)看，體現(xiàn)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外的其他房地產(chǎn)行業(yè)的增加值規(guī)模上。所以，需要客觀看待進(jìn)入存量時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的縮量調(diào)整。