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住房城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任浦湛/文

??今年上半年，全國二手房交易總量已超過新房銷售總量，有18個省（區(qū)、市）二手住宅交易面積超過新建商品住宅，這標志著我國房地產(chǎn)市場已邁入存量時代。這一重大的階段轉(zhuǎn)換更多是由城鎮(zhèn)化從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期、房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化所決定的，是房地產(chǎn)市場發(fā)展階段演進的規(guī)律使然。告別增量時代的慣性，從進入存量時代的基本邏輯看，今年以來房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了以下積極的態(tài)勢。

??主動發(fā)力“控增量、去庫存、優(yōu)供給”

??推動房地產(chǎn)供求關系加快形成新平衡

??過去房地產(chǎn)快速擴張過程中，累積了從已供土地、在施項目、到待售庫存等過剩的在途供應，為適應存量時代需求規(guī)模和結構的變化，需要加快出清過剩供給。2025年12月中央經(jīng)濟工作會議提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，此后召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會明確將這一任務作為2026年的重點工作推動實施，在各方的努力下，今年上半年全國商品房待售面積已連續(xù)4個月減少，其中待售三年以下面積減少了3.5%，部分城市庫存去化周期已回落到12~18個月的相對合理區(qū)間，庫存去化效果明顯。供給端主動發(fā)力、積極調(diào)整帶來了供求關系持續(xù)改善的局面，促進房地產(chǎn)市場加快形成新的均衡規(guī)模下的供求平衡。

??二手房交易活躍增強了需求持續(xù)釋放的韌性

??同步激活剛性和置換改善需求

??今年上半年，全國二手房交易網(wǎng)簽面積同比增長10.2%。二手房交易的活躍促進了賣方的信心修復和預期改善，根據(jù)有關機構統(tǒng)計，到5月末，北京、上海二手房掛牌量較去年高點分別下降17%和26%，25個重點城市二手房掛牌量較去年10月下降5%，二手房供求關系持續(xù)改善。值得注意的是，小戶型、低總價二手房交易量占比顯著提升，據(jù)統(tǒng)計，今年1-5月，上海300萬元以下二手房成交占比達69%，同比增長33%，北京300萬元以下二手房成交占比提升了4.5個百分點。這與房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整、房價水平和租金回報率向合理區(qū)間回歸有關。在存量時代，通過二手房的充分交易實現(xiàn)存量住房在不同群體間的有效匹配，同時積蓄了改善性需求的潛力，配合“好房子”供給的牽引，有望進一步釋放“賣舊買新”“以小換大”的購房需求，增強需求持續(xù)釋放的韌性，促進整個置換購房鏈條進一步激活。

??存量時代房地產(chǎn)市場分化將成為常態(tài)

??上半年量增價漲城市延續(xù)向好態(tài)勢

??房地產(chǎn)市場分化是存量時代的顯著特征，不僅體現(xiàn)在城市之間的分化，甚至一個城市內(nèi)部也分化明顯。值得關注的是，今年以來，在因城施策政策持續(xù)優(yōu)化的助力下，部分重點城市房地產(chǎn)市場調(diào)整逐漸積蓄的內(nèi)生力量顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場上半年延續(xù)量增價漲的良好態(tài)勢。根據(jù)有關機構統(tǒng)計，今年4月、5月一線城市新房銷售面積同比分別增長19%、10%，6月上海、深圳保持同比增長。今年上半年，重點30城二手住宅成交同比增長6%，二季度單月同比增長均超10%。在“量增”的同時部分城市實現(xiàn)了“價漲”，3月以來一線城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格環(huán)比均連續(xù)4個月上漲。從此前的“以價換量”轉(zhuǎn)向“量升價漲”，顯著改善了市場預期。另外，重點城市交易放量將驅(qū)動銷售-庫存去化-新增供給良性循環(huán)的重建。新房和二手房交易的量升價穩(wěn)、供求關系的改善，提升了房企投資信心，帶動了城市核心地段優(yōu)質(zhì)地塊的競爭。重點城市房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)鏈條正在強化。

??存量時代房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻路徑多元化

??更多體現(xiàn)在存量更新改造

??在過去房地產(chǎn)市場以增量為主的發(fā)展階段，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻很大程度上體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長。進入存量時代，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻主要呈現(xiàn)兩方面的趨勢性變化。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)建設投資開始分流。由于城市更新階段投資主體多元，城中村改造、危舊房改造、自主更新原拆原建等形成的投資沒有全面反映到房企報送的房地產(chǎn)開發(fā)投資的統(tǒng)計口徑內(nèi)，但這些投資也對固定資產(chǎn)投資形成貢獻，是穩(wěn)投資的重要力量。另一方面，存量時代的一個突出特點是行業(yè)重心從開發(fā)向后端運營、服務、維修、更新延伸拓展，對經(jīng)濟增長的拉動向消費端的貢獻傾斜，從產(chǎn)業(yè)看，體現(xiàn)到房地產(chǎn)開發(fā)以外的其他房地產(chǎn)行業(yè)的增加值規(guī)模上。所以，需要客觀看待進入存量時代房地產(chǎn)開發(fā)投資的縮量調(diào)整。