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??歷經(jīng)近四年深度調(diào)整，2026年至今，在政策托舉與市場修復(fù)的雙重作用下，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“弱復(fù)蘇、強分化”的運行特征，整體市場逐步走出深度調(diào)整期，市場底部支撐逐步形成，但結(jié)構(gòu)性分化態(tài)勢顯著，核心城市領(lǐng)跑，全國整體市場仍面臨壓力。

??首先，新房市場與二手房分化。新房銷售與供應(yīng)等核心指標仍處低位，二手房市場交易活躍度提升，價格企穩(wěn)跡象顯現(xiàn)，部分一二線城市二手房成交量已實現(xiàn)同比正增長。

??其次，三四線“數(shù)據(jù)企穩(wěn)”與一二線量價跌幅領(lǐng)先分化。上海、北京、杭州等個別核心一二線城市引領(lǐng)復(fù)蘇，尤其是二手房交易量已超過2023年同期水平，但三四線城市交易規(guī)?；居|底，新房市場和二手存量市場兩套邏輯體系下，新房成交規(guī)模相對穩(wěn)定，表現(xiàn)為波動趨小甚至低基數(shù)效應(yīng)下的量價上升。

??綜合來看，2026年第二季度將是中國房地產(chǎn)市場確認底部、結(jié)構(gòu)分化的關(guān)鍵觀察期。市場整體處于從“止跌”向“回穩(wěn)”過渡的磨底階段，“量在價先”的規(guī)律依然適用。對于市場參與者而言，需要深刻認識到“分化”已成為新常態(tài)。

??克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年前4月累計供應(yīng)面積2595萬平方米，累計同比跌34%，累計跌幅進一步收窄。

??從各能級城市表現(xiàn)看，4個一線城市前4月累計供應(yīng)面積447萬平方米，累計同比下滑26%，較一季度降幅顯著收窄。23個二線城市前4月累計供應(yīng)面積1504萬平方米，累計同比下滑39%。23個三四線城市前4月累計供應(yīng)面積644萬平方米，累計同比下降29%，三四線城市新增供應(yīng)規(guī)模持續(xù)收縮，庫存壓力逐步趨緩。

??2026年一季度至今，新房市場成交端出現(xiàn)明顯回暖信號。從2023年1月到2025年10月，重點50城新房成交面積在1000-1500萬平方米區(qū)間內(nèi)波動，整體呈震蕩下行趨勢，2026年1月成交面積降至階段低點約1000萬平方米，環(huán)比、同比均出現(xiàn)較大幅度下滑，3-4月成交面積明顯攀升。

??克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年前4月累計成交面積4161萬平方米，累計同比跌18%，較1季度累計同比跌幅收窄10個百分點，整體穩(wěn)定至去年以來月均水平。

??從各能級城市表現(xiàn)看，4個一線城市前4月累計成交面積590萬平方米，累計同比跌幅顯著收窄9個百分點至18%。23個二線城市前4月累計成交面積2413萬平方米，累計同比下降23%，跌幅顯著收窄13個百分點。23個三四線城市前4月累計成交面積1158萬平方米，累計同比下降6%，降幅同樣收窄8個百分點。

??克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年前4月全國重點20城市二手房累計成交面積約5918萬平方米，同比正增長8%，增幅擴大4個百分點。

??從重點城市成交面積絕對規(guī)?？?，成都二手房成交面積達218萬平方米高踞首位，環(huán)比持平，同比亦增18%，累計同比增8%；其次是上海成交面積約215萬平方米，環(huán)比微降8%，同比增20%，累計同比轉(zhuǎn)負為正增長4%。天津、武漢、寧波、蘇州、青島、大連、東莞、揚州等二三城市環(huán)比、同比都顯著正增長，二手市場熱度由點到面?zhèn)鲗?dǎo)提升。

??綜合來看，2026年第二季度將是中國房地產(chǎn)市場確認底部、結(jié)構(gòu)分化的關(guān)鍵觀察期。市場整體處于從“止跌”向“回穩(wěn)”過渡的磨底階段，“量在價先”的規(guī)律依然適用。

??對于市場參與者而言，需要深刻認識到“分化”已成為新常態(tài)。核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價值將逐步夯實，為剛需和改善型購房者提供相對安全的窗口期；而低能級城市的房地產(chǎn)市場則仍需經(jīng)歷漫長的價值重估和庫存出清過程。

??2026年二季度接下來的5-6月份，新房供應(yīng)面積將繼續(xù)呈現(xiàn)收縮態(tài)勢，整體趨勢延續(xù)“控增量、優(yōu)存量”邏輯。

??核心城市與低能級城市冰火兩重天。一線及強二線核心城市，由于市場需求相對堅挺，部分優(yōu)質(zhì)地塊仍能吸引開發(fā)商關(guān)注，新房供應(yīng)有望保持一定規(guī)模，但整體仍處于歷史較低水平。特別是在城市更新、城中村改造推進較快的區(qū)域（如上海、北京、深圳的核心板塊），會帶動一部分新增高品質(zhì)住房入市。

??相反，多數(shù)三四線城市及部分弱二線城市，由于庫存壓力巨大、去化緩慢，地方政府嚴控新增住宅用地供應(yīng)，房企投資意愿幾近冰點，二季度新房供應(yīng)將極為有限，市場將以消化存量未售項目為主。這種“好城市有好供應(yīng)，弱城市無新供應(yīng)”的局面，將成為未來一段時間的常態(tài)。

??預(yù)計接下來兩個月在政策持續(xù)發(fā)力與市場信心緩慢修復(fù)的共同作用下，市場活躍度將較2025年四季度和2026年一季度可能有所改善，呈現(xiàn)跌幅收窄、逐步筑底的態(tài)勢。

??從成交結(jié)構(gòu)看，二手房市場預(yù)計將繼續(xù)領(lǐng)先于新房市場回暖。核心城市的二手房市場在“以價換量”一段時間后，隨著掛牌量下降和看房量回升，交易活躍度有望率先企穩(wěn)，傳導(dǎo)至新房購房需求尤其是改善性需求釋放將更為積極，成交量有望率先企穩(wěn)甚至環(huán)比小幅增長。

??展望下半年，隨著經(jīng)濟基本面的進一步修復(fù)和更大力度的政策協(xié)同，市場有望從“跌幅緩和”逐步邁向真正的“止跌回穩(wěn)”，但全面回暖與價格大幅反彈恐難再現(xiàn)，高質(zhì)量發(fā)展與結(jié)構(gòu)性機會將是未來主旋律。