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??歷經(jīng)近四年深度調(diào)整，2026年至今，在政策托舉與市場(chǎng)修復(fù)的雙重作用下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“弱復(fù)蘇、強(qiáng)分化”的運(yùn)行特征，整體市場(chǎng)逐步走出深度調(diào)整期，市場(chǎng)底部支撐逐步形成，但結(jié)構(gòu)性分化態(tài)勢(shì)顯著，核心城市領(lǐng)跑，全國(guó)整體市場(chǎng)仍面臨壓力。

??首先，新房市場(chǎng)與二手房分化。新房銷(xiāo)售與供應(yīng)等核心指標(biāo)仍處低位，二手房市場(chǎng)交易活躍度提升，價(jià)格企穩(wěn)跡象顯現(xiàn)，部分一二線城市二手房成交量已實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

??其次，三四線“數(shù)據(jù)企穩(wěn)”與一二線量?jī)r(jià)跌幅領(lǐng)先分化。上海、北京、杭州等個(gè)別核心一二線城市引領(lǐng)復(fù)蘇，尤其是二手房交易量已超過(guò)2023年同期水平，但三四線城市交易規(guī)?；居|底，新房市場(chǎng)和二手存量市場(chǎng)兩套邏輯體系下，新房成交規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定，表現(xiàn)為波動(dòng)趨小甚至低基數(shù)效應(yīng)下的量?jī)r(jià)上升。

??綜合來(lái)看，2026年第二季度將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確認(rèn)底部、結(jié)構(gòu)分化的關(guān)鍵觀察期。市場(chǎng)整體處于從“止跌”向“回穩(wěn)”過(guò)渡的磨底階段，“量在價(jià)先”的規(guī)律依然適用。對(duì)于市場(chǎng)參與者而言，需要深刻認(rèn)識(shí)到“分化”已成為新常態(tài)。

??克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年前4月累計(jì)供應(yīng)面積2595萬(wàn)平方米，累計(jì)同比跌34%，累計(jì)跌幅進(jìn)一步收窄。

??從各能級(jí)城市表現(xiàn)看，4個(gè)一線城市前4月累計(jì)供應(yīng)面積447萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下滑26%，較一季度降幅顯著收窄。23個(gè)二線城市前4月累計(jì)供應(yīng)面積1504萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下滑39%。23個(gè)三四線城市前4月累計(jì)供應(yīng)面積644萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降29%，三四線城市新增供應(yīng)規(guī)模持續(xù)收縮，庫(kù)存壓力逐步趨緩。

??2026年一季度至今，新房市場(chǎng)成交端出現(xiàn)明顯回暖信號(hào)。從2023年1月到2025年10月，重點(diǎn)50城新房成交面積在1000-1500萬(wàn)平方米區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，整體呈震蕩下行趨勢(shì)，2026年1月成交面積降至階段低點(diǎn)約1000萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比均出現(xiàn)較大幅度下滑，3-4月成交面積明顯攀升。

??克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年前4月累計(jì)成交面積4161萬(wàn)平方米，累計(jì)同比跌18%，較1季度累計(jì)同比跌幅收窄10個(gè)百分點(diǎn)，整體穩(wěn)定至去年以來(lái)月均水平。

??從各能級(jí)城市表現(xiàn)看，4個(gè)一線城市前4月累計(jì)成交面積590萬(wàn)平方米，累計(jì)同比跌幅顯著收窄9個(gè)百分點(diǎn)至18%。23個(gè)二線城市前4月累計(jì)成交面積2413萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降23%，跌幅顯著收窄13個(gè)百分點(diǎn)。23個(gè)三四線城市前4月累計(jì)成交面積1158萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降6%，降幅同樣收窄8個(gè)百分點(diǎn)。

??克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年前4月全國(guó)重點(diǎn)20城市二手房累計(jì)成交面積約5918萬(wàn)平方米，同比正增長(zhǎng)8%，增幅擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)。

??從重點(diǎn)城市成交面積絕對(duì)規(guī)模看，成都二手房成交面積達(dá)218萬(wàn)平方米高踞首位，環(huán)比持平，同比亦增18%，累計(jì)同比增8%；其次是上海成交面積約215萬(wàn)平方米，環(huán)比微降8%，同比增20%，累計(jì)同比轉(zhuǎn)負(fù)為正增長(zhǎng)4%。天津、武漢、寧波、蘇州、青島、大連、東莞、揚(yáng)州等二三城市環(huán)比、同比都顯著正增長(zhǎng)，二手市場(chǎng)熱度由點(diǎn)到面?zhèn)鲗?dǎo)提升。

??綜合來(lái)看，2026年第二季度將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確認(rèn)底部、結(jié)構(gòu)分化的關(guān)鍵觀察期。市場(chǎng)整體處于從“止跌”向“回穩(wěn)”過(guò)渡的磨底階段，“量在價(jià)先”的規(guī)律依然適用。

??對(duì)于市場(chǎng)參與者而言，需要深刻認(rèn)識(shí)到“分化”已成為新常態(tài)。核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值將逐步夯實(shí)，為剛需和改善型購(gòu)房者提供相對(duì)安全的窗口期；而低能級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)則仍需經(jīng)歷漫長(zhǎng)的價(jià)值重估和庫(kù)存出清過(guò)程。

??2026年二季度接下來(lái)的5-6月份，新房供應(yīng)面積將繼續(xù)呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)，整體趨勢(shì)延續(xù)“控增量、優(yōu)存量”邏輯。

??核心城市與低能級(jí)城市冰火兩重天。一線及強(qiáng)二線核心城市，由于市場(chǎng)需求相對(duì)堅(jiān)挺，部分優(yōu)質(zhì)地塊仍能吸引開(kāi)發(fā)商關(guān)注，新房供應(yīng)有望保持一定規(guī)模，但整體仍處于歷史較低水平。特別是在城市更新、城中村改造推進(jìn)較快的區(qū)域（如上海、北京、深圳的核心板塊），會(huì)帶動(dòng)一部分新增高品質(zhì)住房入市。

??相反，多數(shù)三四線城市及部分弱二線城市，由于庫(kù)存壓力巨大、去化緩慢，地方政府嚴(yán)控新增住宅用地供應(yīng)，房企投資意愿幾近冰點(diǎn)，二季度新房供應(yīng)將極為有限，市場(chǎng)將以消化存量未售項(xiàng)目為主。這種“好城市有好供應(yīng)，弱城市無(wú)新供應(yīng)”的局面，將成為未來(lái)一段時(shí)間的常態(tài)。

??預(yù)計(jì)接下來(lái)兩個(gè)月在政策持續(xù)發(fā)力與市場(chǎng)信心緩慢修復(fù)的共同作用下，市場(chǎng)活躍度將較2025年四季度和2026年一季度可能有所改善，呈現(xiàn)跌幅收窄、逐步筑底的態(tài)勢(shì)。

??從成交結(jié)構(gòu)看，二手房市場(chǎng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)領(lǐng)先于新房市場(chǎng)回暖。核心城市的二手房市場(chǎng)在“以?xún)r(jià)換量”一段時(shí)間后，隨著掛牌量下降和看房量回升，交易活躍度有望率先企穩(wěn)，傳導(dǎo)至新房購(gòu)房需求尤其是改善性需求釋放將更為積極，成交量有望率先企穩(wěn)甚至環(huán)比小幅增長(zhǎng)。

??展望下半年，隨著經(jīng)濟(jì)基本面的進(jìn)一步修復(fù)和更大力度的政策協(xié)同，市場(chǎng)有望從“跌幅緩和”逐步邁向真正的“止跌回穩(wěn)”，但全面回暖與價(jià)格大幅反彈恐難再現(xiàn)，高質(zhì)量發(fā)展與結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)將是未來(lái)主旋律。