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??房?jī)r(jià)上漲和企穩(wěn)城市增多。

??8月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布7月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)。70城中，23個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲或持平，較6月份增加2個(gè)。杭州以環(huán)比0.3%的漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，上海、深圳、揚(yáng)州、長(zhǎng)春緊隨其后，漲幅均為0.2%。一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市正成為本輪房?jī)r(jià)復(fù)蘇“領(lǐng)頭羊”。

??房?jī)r(jià)同比降幅延續(xù)收窄態(tài)勢(shì)。一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格同比下降1.1%，降幅較6月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中上海同比上漲3%；二線(xiàn)城市同比下降2.8%，降幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)；三線(xiàn)城市降幅持平。這表明全國(guó)樓市下行動(dòng)能持續(xù)減弱。

??銷(xiāo)售額同比降幅亦同步收窄。1～7月份，新建商品房銷(xiāo)售額42718億元，同比下降13.1%，降幅較6月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。但需注意的是，新建商品房銷(xiāo)售面積4.5億平方米，同比下降11.8%，降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。這種反差意味著，“以?xún)r(jià)換量”的促銷(xiāo)力度正在減小，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)最激烈階段已經(jīng)過(guò)去。

??一個(gè)重要信號(hào)是，1～7月，全國(guó)二手房交易網(wǎng)簽面積達(dá)4.82億平方米，同比增長(zhǎng)10.2%，已超過(guò)新建商品房銷(xiāo)售面積。這標(biāo)志著，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正加速?gòu)脑隽繒r(shí)代邁向存量時(shí)代。

??17個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲

??七八月份歷來(lái)是樓市淡季，市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏承壓。

??從房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，環(huán)比指標(biāo)略有下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由6月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平。其中，上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.1%和0.2%，北京下降0.3%。

??二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在6月份止跌后，7月份再度環(huán)比微降0.1%；三線(xiàn)城市環(huán)比下降0.3%，降幅持平。這既有季節(jié)性淡季影響，也與供給端收縮有關(guān)。

??市場(chǎng)機(jī)構(gòu)調(diào)研顯示，7月全國(guó)重點(diǎn)50城新建商品住宅新增供應(yīng)面積676萬(wàn)平方米，環(huán)比下降32.5%，同比下降25.5%。1～7月累計(jì)供應(yīng)面積5464萬(wàn)平方米，同比下跌22.2%，供應(yīng)端延續(xù)收縮態(tài)勢(shì)。

??70城中，17個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，較6月減少3個(gè)。杭州漲幅居首，環(huán)比上漲0.3%，同比亦上漲2.6%，其核心原因是供應(yīng)結(jié)構(gòu)向高端改善傾斜。

??杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍表示，隨著杭州新房取消限價(jià)、新增供應(yīng)不斷往改善板塊集中，7月新房成交均價(jià)4.7萬(wàn)元/平方米，達(dá)歷史最高值。當(dāng)月總價(jià)在800萬(wàn)元以上改善產(chǎn)品成交占比同比上升，尤其是千萬(wàn)元級(jí)豪宅，成交量同比上升7.1%。

??7月，上海、深圳、揚(yáng)州、長(zhǎng)春四個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比均上漲0.2%；廣州、大連、南京、寧波、青島、武漢、南寧、重慶、無(wú)錫、煙臺(tái)、濟(jì)寧、宜昌，均微漲0.1%。

??二手房市場(chǎng)亦在修復(fù)。7月，一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，已連續(xù)5個(gè)月上行，但漲幅回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.4%和0.2%，北京持平。二三線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.4%，降幅持平。

??同比降幅明顯收窄。7月，一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格同比下降3.7%，降幅收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降4.5%、2%、4.7%和3.6%。二三線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格同比分別下降5.1%和5.8%，降幅分別收窄0.3個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??70城中，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲或持平城市有8個(gè)，較6月減少2個(gè)。其中，5個(gè)城市環(huán)比上漲，較6月減少4個(gè)，分別為廣州、上海、深圳、徐州、沈陽(yáng)，漲幅依次為4%、3%、2%、2%、1%。

??廣州、徐州尤為值得關(guān)注，兩地二手房?jī)r(jià)格均已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比上漲。廣州更是以4%漲幅成為本輪二手房市場(chǎng)領(lǐng)漲者。

??值得一提的是，廣州此番二手房?jī)r(jià)格回暖，是剛需、改善性需求共同支撐，各戶(hù)型呈現(xiàn)普漲格局。90平方米以下、90至144平方米、144平方米以上分別上漲0.4%、0.5%和0.3%。改善群體入場(chǎng)意愿強(qiáng)烈，成為二手房市場(chǎng)升溫的重要推手。

??新房投資銷(xiāo)售承受壓力

??相比之下，房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售端的下行壓力更大。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，投資端，1～7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資43009億元，同比下降19.2%，降幅較1～6月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)。

??這進(jìn)一步拖累固定資產(chǎn)投資整體表現(xiàn)。1～7月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶(hù)）同比下降6.7%，降幅擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)；扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的固定資產(chǎn)投資下降3.7%。

??從細(xì)分指標(biāo)看，房屋施工面積同比下降12.7%，降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；新開(kāi)工面積同比下降24%，降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積同比下降23.2%，降幅收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)拿地和項(xiàng)目開(kāi)工仍偏謹(jǐn)慎，整體投資意愿偏低。

??需注意，縮量供應(yīng)是今年主動(dòng)調(diào)控的方向，土地端供應(yīng)確實(shí)在減少。

??銷(xiāo)售端，1～7月，新建商品房銷(xiāo)售面積45021萬(wàn)平方米，同比下降11.8%，降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷(xiāo)售額42718億元，下降13.1%，降幅收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??一個(gè)值得關(guān)注的細(xì)節(jié)是，銷(xiāo)售金額跌幅比銷(xiāo)售面積跌幅高出1.3個(gè)百分點(diǎn)，但這一差距持續(xù)收窄，而今年2～5月期間，兩者差距達(dá)2～6個(gè)百分點(diǎn)。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這表明開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣(mài)房意愿減弱。一方面，新房庫(kù)存周期趨于合理；另一方面，新房供給開(kāi)始轉(zhuǎn)向好房子，以改善性需求為主，購(gòu)房者更關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)與配套。同時(shí)，舊規(guī)庫(kù)存也在逐步消化。此外，前期降價(jià)賣(mài)房也證明了效果并不好，雖短期帶來(lái)銷(xiāo)售些許好轉(zhuǎn)，但見(jiàn)效周期明顯縮短，且不利于片區(qū)營(yíng)商環(huán)境。

??商品房庫(kù)存延續(xù)出清趨勢(shì)。7月末，商品房待售面積75911萬(wàn)平方米，同比下降0.8%，已連續(xù)5個(gè)月同比下跌。其中，待售3年以下面積55559萬(wàn)平方米，下降3.6%。

??值得注意的是，需求正明顯向二手房轉(zhuǎn)移。若將新房和二手房交易量合并計(jì)算，整體住房需求其實(shí)仍在穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??從典型城市看，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，1～7月，北京二手住宅網(wǎng)簽達(dá)10.7萬(wàn)套，為近5年同期新高。其中7月網(wǎng)簽1.4萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)9.8%。上海7月二手住宅成交2.3萬(wàn)套，亦為近5年同期新高。

??近期，高盛團(tuán)隊(duì)罕見(jiàn)唱多中國(guó)樓市，其認(rèn)為上海和深圳房?jī)r(jià)將在2028年底漲15%。多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著公積金等政策落地及改善性需求入市，9～10月市場(chǎng)有望迎來(lái)新房交易反彈。