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??“我國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷實質性轉變，從過去快速增長階段經(jīng)過一定調整轉向穩(wěn)定發(fā)展階段，或者說正從快速成長期轉向相對成熟期。”3月8日，全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會原會長柴強在接受中國房地產(chǎn)報記者專訪時作出這一判斷。

??在柴強看來，2026年作為“十五五”開局之年，房地產(chǎn)行業(yè)的核心邏輯已從“有沒有”轉向“好不好”。面對千家萬戶的居住夢想與資產(chǎn)安全，柴強直言，當前釋放住房需求的巨大潛力主要在改善性需求，而暢通“賣舊買新”的置換鏈條是關鍵。

??他強調，隨著二手房交易占比上升成為長期趨勢，房地產(chǎn)經(jīng)紀（中介）行業(yè)不應再是簡單的交易信息“提供者”和交易“撮合者”，而應成為促進房地產(chǎn)市場流通、實現(xiàn)“新舊統(tǒng)籌”的專業(yè)服務者。告別過去的高負債、高杠桿、高周轉“三高”模式，推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展，需要政府、企業(yè)與每位從業(yè)者共同構建一個信息真實透明、服務誠信專業(yè)、流通安全順暢的新生態(tài)

??告別“三高”

??在“新舊統(tǒng)籌”中尋找新平衡

??“‘三高’模式已經(jīng)難以為繼?！辈駨婇_門見山地指出，“十五五”期間房地產(chǎn)發(fā)展的核心邏輯發(fā)生了根本性轉變。長期以來，人們習慣了以新房銷售面積和銷售金額來衡量房地產(chǎn)市場冷暖，但這一認知正在被顛覆。他援引政府工作報告的有關內容后強調，未來的核心在于順應房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，專注于“好房子”建設，推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展。

??這種轉變最直觀的體現(xiàn)，便是住房市場交易結構的深刻變化。柴強指出，北京、上海等城市多年前二手房交易量就已超過新房交易量，這是房地產(chǎn)市場走向成熟的普遍規(guī)律?！安荒苤欢⒅路渴袌?，新房和二手房要放在一起看。”他說，當新房銷量有所收縮時，二手房交易量正在迅速補位，整體成交量依然穩(wěn)定，這本質上是一個符合規(guī)律的“交易結構變化”。

??住房城鄉(xiāng)建設部已明確提出要把新房市場和二手房市場作為一個整體來看待，這一“新舊統(tǒng)籌”的定調，在柴強看來，將徹底改變未來的市場邏輯。過去，新房相對而言是標準化產(chǎn)品，依賴開發(fā)商對客戶的單向匹配；而今，二手房作為非標準化產(chǎn)品，其交易是多點賣家對多點買家的“雙向匹配”，難度呈幾何級增長，交易流程更長、環(huán)節(jié)更多、風險點更分散。

??這對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)參與者提出了更高要求。對經(jīng)紀機構而言，不能再滿足于簡單的信息提供和交易撮合，必須具備專業(yè)的房地產(chǎn)評估能力，精準判斷房源價值，并提升交易合同風險防控、資金安全保障以及跨區(qū)域匹配的能力。而對政策制定者來說，則需要將二手房市場的穩(wěn)定與流通性納入“穩(wěn)樓市”的整體考量中，因為激活二手房市場就是盤活整個房地產(chǎn)市場的“存量蓄水池”，為新房市場的改善性需求輸送源頭活水。

??激活“換房鏈條”

??以專業(yè)服務重塑行業(yè)價值

??“改善性住房需求潛力巨大，但堵點在于‘賣舊買新’不夠暢通?！辈駨娨会樢娧刂赋隽水斍胺康禺a(chǎn)市場循環(huán)的卡點。房子總價高，許多家庭的居住改善需求必須通過賣掉舊房再添加資金來實現(xiàn)，如何打通一二手房的置換鏈條，實現(xiàn)住房“梯級消費”，是激發(fā)房地產(chǎn)市場活力特別是新房“去庫存”的關鍵。

??在這個過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀扮演著不可替代的“橋梁”作用。柴強認為，當前房地產(chǎn)“去庫存”，核心不是簡單的“去數(shù)量”，而是通過促進流通、優(yōu)化資源配置來打通供需堵點。經(jīng)紀機構可利用自身優(yōu)勢，為換房者提供“連環(huán)單”服務，協(xié)調交易節(jié)奏，解決“賣不掉舊的，買不了新的”痛點，這正是其專業(yè)價值的體現(xiàn)。

??然而，長期以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)卻飽受“信任赤字”的困擾。柴強直言不諱地剖析了癥結所在：“消費者的體驗，往往取決于與他直接打交道的那位經(jīng)紀人。”過去幾十年，市場往往以“成交”為唯一目標，現(xiàn)在如果仍然“唯成交論”，與消費者對專業(yè)、安心的長期品質需求就會產(chǎn)生偏差。從業(yè)人員流動性大、“開單為王”的短期主義，都導致了服務行為的短視。

??要攻克這一核心障礙，柴強開出了“藥方”：職業(yè)化發(fā)展?！皬臉I(yè)人員要把‘經(jīng)紀人’當成一個體面職業(yè)，長久職業(yè)，甚至是終身職業(yè)?！彼ㄗh，經(jīng)紀公司應依法與從業(yè)人員簽訂勞動合同，提供基本保障。柴強說，更重要的是，要推行“持牌從業(yè)”，所有從業(yè)人員必須取得職業(yè)資格，像美國、日本等發(fā)達國家和我國港澳臺地區(qū)那樣，將取得職業(yè)資格作為入行的硬門檻，讓從業(yè)人員憑專業(yè)和口碑贏得尊重，從而真正留得下、干得久。

??同時，需要從經(jīng)紀人“單打獨斗”、業(yè)績至上的競爭邏輯轉向“共生共贏”的平臺發(fā)展邏輯，特別是要深入學習貫徹落實政府工作報告提出的“推動平臺企業(yè)和平臺內經(jīng)營者、勞動者共贏發(fā)展?！边@要求以貝殼等為代表的頭部平臺企業(yè)進一步夯實平臺責任，發(fā)揮行業(yè)“穩(wěn)定錨”作用。貝殼通過深耕真實房源庫與ACN協(xié)作機制，以數(shù)字化能力，提升信息透明度，提升交易效率；而在資金監(jiān)管與交易風險兜底上的持續(xù)投入，“交易不成傭金無理由退”“房款安全平臺兜底”“物業(yè)欠費損失先行墊付”等，則為經(jīng)紀人專注服務、消費者安心交易構建了安全底座；以及設立首個行業(yè)健康保障金制度等。在以往積淀上，貝殼等平臺企業(yè)仍需在風險制度兜底等方面持續(xù)加碼，以徹底解決經(jīng)紀人的后顧之憂。

??應鼓勵和肯定平臺的自律

??對于經(jīng)紀人的行為能否影響房價，柴強也給出了清晰的定義：從宏觀上看，房價的決定性因素是房地產(chǎn)市場供求關系，個別經(jīng)紀人的行為無法左右大勢。但在微觀交易中，尤其是在信息不對稱時，經(jīng)紀人的言行會影響個體的房價預期。因此，他呼吁平臺企業(yè)要承擔起規(guī)范主體責任，通過明確的行為準則來劃清服務紅線。

??“今年年初，貝殼面向全平臺經(jīng)紀人發(fā)布了‘三必做六禁止’的行為規(guī)范，明確劃定了服務紅線，提倡誠信、專業(yè)的服務標準?！辈駨娕e例說，這類舉措對于維護良好的市場秩序、構建健康的行業(yè)生態(tài)起到了關鍵作用，值得行業(yè)共同遵循與推動。

??他期待，通過制度約束與行業(yè)自律的合力，推動房地產(chǎn)經(jīng)紀服務向誠信、專業(yè)方向深化，最終在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場大局中發(fā)揮更加積極而不可替代的作用。