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??導(dǎo)語

??8月20日，上海六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（業(yè)內(nèi)稱“滬八條”），自8月21日起施行。如今新政落地已近滿月，市場給出了階段性答案：8月上海一二手住房合計(jì)成交224.57萬平方米（2.47萬套），環(huán)比增加5.55%、同比增加19.99%；新房、二手房價格環(huán)比漲幅雙雙領(lǐng)跑70個大中城市；新房日均成交套數(shù)較政策出臺前增加39.29%，9月上旬二手房網(wǎng)簽延續(xù)高位。

??結(jié)構(gòu)層面的變化同樣關(guān)鍵：在首付下調(diào)與置換補(bǔ)貼的疊加效應(yīng)下，8月外郊環(huán)成交同環(huán)比增幅均超五成，9月上旬外環(huán)外成交占比沖上70%，“賣舊買新”的置換鏈條逐步打通。整體來看，上海樓市正借助“滬八條”加快走出淡季，“金九銀十”的成色值得期待，但區(qū)域分化與政策脈沖的可持續(xù)性，仍是后市最需要關(guān)注的兩條主線。

??滬八條政策分析回顧：

??01

??政策復(fù)盤：三年四輪接力，接力棒交到“置換”手上

??這是上海近三年來的第四輪政策接力：2024年5月“滬九條”率先推出以舊換新補(bǔ)貼，2025年8月“滬六條”放開外環(huán)外限購套數(shù)，2026年2月“滬七條”大幅降低非滬籍購房門檻、激活了“金三銀四”小陽春，本次“滬八條”則涵蓋住房公積金、個人住房信貸、購房補(bǔ)貼、房票安置、收購二手住房五大方面共8項(xiàng)措施。

??核心增量可以概括為三條：一是外環(huán)外（含寶山、嘉定區(qū)全域）二套房商貸最低首付比例由20%降至15%，創(chuàng)一線城市二套房首付歷史最低；二是“以舊換新”定向補(bǔ)貼，外環(huán)外買新房并按期出售二手房的可按貸款總額1%申領(lǐng)補(bǔ)貼（最高5萬元），所售舊房位于外環(huán)內(nèi)的再疊加3萬元，單套最高8萬元，總額2億元、用完即止；三是公積金提取擴(kuò)圍至現(xiàn)房首付、契稅及車位儲藏室，頻次放寬至每自然年一次。值得關(guān)注的是，本輪政策未觸碰限購規(guī)則，調(diào)控重心已從“松限購”轉(zhuǎn)向“疏通賣舊買新置換鏈條”，且增量工具明顯指向同一個方向——外環(huán)外。

??02

??新房市場：外環(huán)外放量，翹尾行情與“金九”接力

??2.1 成交修復(fù)：月末翹尾，政策脈沖效應(yīng)顯現(xiàn)

??從總量看，8月上海新房成交明顯提速。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測，8月新房成交49.36萬平方米，環(huán)比增加30.74%、同比增加35.32%。

??分階段看，成交呈現(xiàn)明顯的“月初低位、月末翹尾”走勢。“滬八條”落地前的8月1日至8月19日，上海新房日均成交112套；政策落地后的8月21日至8月31日，日均成交抬升至156套，增幅39.29%。月末供應(yīng)集中放量同步支撐成交：8月最后一周（8月24日至30日）新房成交14.63萬平方米，環(huán)比增加10.91%；同周新增供應(yīng)14.94萬平方米，環(huán)比大幅增加347.44%，共10個項(xiàng)目入市，其中5個為單價6萬元/平方米以下的剛需、首改產(chǎn)品。

??進(jìn)入9月，行情繼續(xù)接力。9月1日至13日，上海新建商品住宅成交14.46萬平方米，同比增加22.7%。

??圖1 2026年8月上海新建商品住宅周度成交面積變化

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??2.2 結(jié)構(gòu)特征：外環(huán)外改善主導(dǎo)，高端熱度延續(xù)

??“滬八條”的政策設(shè)計(jì)決定了外環(huán)外是受益最直接的區(qū)域。外環(huán)外二套首付降至15%、疊加置換補(bǔ)貼，顯著降低了外郊環(huán)改善型家庭的入市門檻。8月上海商品住宅成交呈現(xiàn)“外圍放量、核心平穩(wěn)”的格局，與新政的指向高度一致。

??分區(qū)域看，浦東8月成交面積12.52萬平方米、成交金額120.42億元，仍是總量最大區(qū)域；青浦、嘉定成交面積約6.97萬平方米和4.45萬平方米，環(huán)比增長60%左右，正是大虹橋與嘉定新城兩大熱門板塊所在；奉賢成交3.82萬平方米、環(huán)比大增93.38%，剛需剛改盤放量明顯。

??圖2 2026年8月上海各區(qū)新建商品住宅成交面積及環(huán)比變化

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??分環(huán)線看，外郊環(huán)是絕對的放量主力，單月成交面積近25萬平方米，同環(huán)比增幅均超五成；郊環(huán)外環(huán)比同樣增長逾五成，但絕對體量仍小。相比之下，內(nèi)環(huán)內(nèi)成交同比仍下降32.11%，核心區(qū)新房市場熱度更多由豪宅結(jié)構(gòu)性支撐。

??表1 2026年8月上海各環(huán)線新建商品住宅成交面積及變化

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??從成交占比變化看，政策對成交結(jié)構(gòu)的重塑效應(yīng)已清晰顯現(xiàn)。2026年9月上旬，外環(huán)外（外郊環(huán)與郊環(huán)外合計(jì)）成交占比約70%，較8月提升5.85個百分點(diǎn)，僅次于2026年2月“滬七條”行情高點(diǎn)（70.07%），較上年同期亦提升逾10個百分點(diǎn)；其中郊環(huán)外占比由8月的13.94%躍升至21.52%、單月提升7.58個百分點(diǎn)，成為結(jié)構(gòu)變化的最大邊際貢獻(xiàn)項(xiàng)，中外環(huán)占比則回落5.25個百分點(diǎn)至12.90%，成交份額向外圍遷移的路徑清晰可見。

??表2 2025年8月-2026年9月上海各環(huán)線新建商品住宅成交占比變化

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??2.3 項(xiàng)目表現(xiàn)：從“日光盤”到“催加推”，外環(huán)外剛改盤流速翻倍

??項(xiàng)目端的放量結(jié)構(gòu)與環(huán)線表現(xiàn)相互印證：8月成交前十榜單中，外郊環(huán)項(xiàng)目占據(jù)半壁江山，“外圍放量”的特征在項(xiàng)目端同樣成立。

??表3 2026年8月上海新建商品住宅項(xiàng)目成交TOP10

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??榜單之外，個案表現(xiàn)更能直觀反映政策對案場去化的拉動。從具體樓盤看，政策效力正沿著“觸發(fā)積分—開盤售罄—加推提速”的鏈條層層傳導(dǎo)，外環(huán)外剛改盤的流速變化尤為突出。

??青浦徐涇：千萬級改善盤“兩開兩捷”。 8月22日，寶業(yè)·虹橋國展里二批次開盤，64套建面約130-153平方米大戶型、備案均價約6.2萬元/平方米、總價800萬-1000萬元，累計(jì)錄得173組認(rèn)籌，認(rèn)籌率270%、觸發(fā)50.6分積分線，開盤僅50分鐘即告售罄。據(jù)項(xiàng)目方介紹，約10%的客戶持房票購房，意向客戶中相當(dāng)比例來自內(nèi)環(huán)、中環(huán)地鐵沿線的老小區(qū)業(yè)主，正借政策窗口“賣舊買新”置換至大虹橋。

??嘉定新城：紅盤加推創(chuàng)區(qū)域紀(jì)錄。象嶼金茂·滿嘉8月15日首開，115套房源一個多小時即告售罄。新政出臺后項(xiàng)目咨詢量環(huán)比增加約50%，落地后首個周六單日接待訪客170多組、較此前增加約70%。9月16日二批次135套房源結(jié)束認(rèn)購，累計(jì)錄得488組、認(rèn)購率361%，創(chuàng)嘉定區(qū)2025年以來新盤開盤認(rèn)購組數(shù)新高。補(bǔ)貼額度“用完即止”的機(jī)制，進(jìn)一步促使部分客戶主動催促項(xiàng)目加推——政策不僅降低了入市門檻，也在重塑購房者的決策節(jié)奏。

??閔行浦江鎮(zhèn)：續(xù)銷盤來訪成交雙升。象嶼·天宸雅頌新政落地三天內(nèi)累計(jì)來訪181組，8月23日單日來訪峰值達(dá)106組，累計(jì)認(rèn)購14套、認(rèn)購總金額1.03億元；較新政前，來訪量與成交量分別上漲42%、50%。

??9月至今，全市已有18個項(xiàng)目開啟認(rèn)購，其中5個觸發(fā)積分制、4個地處外環(huán)外；新政后觸發(fā)積分項(xiàng)目數(shù)量已接近新政前八個月的總和。

??表4 2026年8月-9月中旬上海觸發(fā)積分項(xiàng)目情況

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心整理。

??03

??二手房市場：累計(jì)9個月站上2萬套，量升價穩(wěn)中仍有分化

??3.1 成交高位：累計(jì)9個月2萬+套，創(chuàng)近5年同期新高

??二手房是檢驗(yàn)置換鏈條修復(fù)成色的核心指標(biāo)。據(jù)克而瑞監(jiān)測，2026年8月上海二手住房成交2.08萬套，環(huán)比增加0.95%、同比增加18.12%，再度創(chuàng)下近5年同期成交新高。自2025年11月以來，除春節(jié)假期所在的2月外，上海二手房單月成交已連續(xù)9個月站上2萬套以上。

??圖3 2022年8月-2026年8月上海二手房成交套數(shù)走勢

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??“滬八條”進(jìn)一步推升交易強(qiáng)度。新政出臺前的8月1日至8月19日，上海二手房日均成交635套；政策落地后的8月21日至8月31日，日均成交抬升至737套，增幅16.06%。

??價格端的積極信號同樣值得關(guān)注。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月上海二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.3%，已連續(xù)7個月環(huán)比上行；同期新房價格環(huán)比上漲0.4%，兩項(xiàng)指標(biāo)均領(lǐng)跑70個大中城市。掛牌端“以價換量”與成交端“止跌企穩(wěn)”并存，形成“降價促成交、成交穩(wěn)價格”的良性循環(huán)。

??進(jìn)入9月，熱度進(jìn)一步抬升：據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，9月前13天上海二手房累計(jì)網(wǎng)簽10407套，同比上漲27%，其中單日成交破千套的有3天；9月12日單日網(wǎng)簽1319套，創(chuàng)下6月27日以來近77天新高。

??3.2 結(jié)構(gòu)優(yōu)化：剛需占比回落，改善占比提升

??量的修復(fù)背后是結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。8月二手房市場中總價300萬元以內(nèi)剛需房源成交占比回落至68.06%，中高端改善型房源成交占比穩(wěn)步提升。這一變化與置換鏈條的逐步打通互為印證：賣舊買新客戶增多，剛需“上車盤”消化后向改善房源梯度遷移，市場內(nèi)部循環(huán)增強(qiáng)。

??圖4 2026年8月上海二手房成交總價段占比

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??但結(jié)構(gòu)分化同樣顯著：內(nèi)環(huán)核心地段次新房流動性向好，優(yōu)質(zhì)房源議價空間收窄，部分業(yè)主預(yù)期走強(qiáng)；遠(yuǎn)郊及“老破大”等非優(yōu)質(zhì)存量房源掛牌量高企、去化周期偏長。全市二手房整體掛牌總量仍處高位，板塊冷熱分化明顯，市場并未走出普漲行情。

??04

??冷思考：熱度之下的三個約束

??在量價回暖、預(yù)期修復(fù)的積極信號背后，亦需理性審視政策效應(yīng)釋放的邊界與脈沖衰減風(fēng)險。

??一是補(bǔ)貼體量有限，警惕需求前置。2億元補(bǔ)貼總額相對上海年成交規(guī)模較為有限，“用完即止”的機(jī)制可能造成部分需求前置釋放后回落。參考“滬七條”后“1個月脈沖見頂、3-4個月高位平臺”的歷史規(guī)律，本輪政策脈沖峰值大概率落在9-10月，四季度能否維持高位平臺仍需觀察。

??二是區(qū)域與項(xiàng)目分化仍將持續(xù)。 配套成熟的改善新房、高性價比二手房仍是修復(fù)主力，但不少遠(yuǎn)郊板塊依舊要靠“以價換量”撬動客戶。一線案場反饋同樣顯示，綜合實(shí)力突出的改善項(xiàng)目到訪充足，而區(qū)位、產(chǎn)品偏弱的樓盤很難感知新增需求；二手房市場中，內(nèi)環(huán)核心地段次新房議價空間收窄，遠(yuǎn)郊“老破大”仍以價換量，“普漲”并未出現(xiàn)——說明本輪修復(fù)是結(jié)構(gòu)性的而非全局性的，政策紅利向邊緣存量傳導(dǎo)的鏈條尚未真正打通。

??三是長效機(jī)制取決于執(zhí)行節(jié)奏。房票安置的成效受制于補(bǔ)貼力度與房源接受度，“以舊換新”需切實(shí)降低置換總成本；更根本的是居民資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)與就業(yè)收入預(yù)期的穩(wěn)定。據(jù)公開信息，新政實(shí)施以來奉賢、青浦、嘉定等區(qū)新啟動的6個城中村改造項(xiàng)目已發(fā)放房票446張、網(wǎng)簽及預(yù)定商品房249套，房票安置的推進(jìn)速度將直接影響外環(huán)外新房市場的后續(xù)購買力導(dǎo)入。

??整體來看，“滬八條”是一次定位清晰、靶向明確的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，而非傳統(tǒng)意義上的“救市”：其在市場企穩(wěn)的基礎(chǔ)上鞏固回升態(tài)勢，將政策紅利由核心區(qū)延伸至置換鏈條與外環(huán)外市場。8月及9月上旬的量價數(shù)據(jù)與外環(huán)外案場的“日光盤”現(xiàn)象，已初步驗(yàn)證政策有效性——新房成交提速、二手房量價齊升、置換鏈條修復(fù)，市場預(yù)期與成交活躍度同步回暖。

??展望后市，9-10月是檢驗(yàn)本輪政策成色的關(guān)鍵窗口。若二手房月度成交站穩(wěn)2萬套以上、價格指數(shù)延續(xù)環(huán)比上行、外環(huán)外新房去化周期實(shí)質(zhì)性縮短，上海有望率先完成從“政策底”“市場底”到“預(yù)期底”的三重確認(rèn)；反之，若補(bǔ)貼額度快速耗盡后成交明顯回落，則表明需求釋放仍以政策驅(qū)動為主，內(nèi)生動力尚待培育。對上海而言，企穩(wěn)信號已然出現(xiàn)，但“底部確認(rèn)”仍需量與價的持續(xù)雙重驗(yàn)證。