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??新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲3%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，在全國(guó)70個(gè)大中城市的8月份房?jī)r(jià)坐標(biāo)系中，上海以獨(dú)樹(shù)一幟的姿態(tài)成為樓市焦點(diǎn)。

??從更長(zhǎng)的時(shí)間維度看，上海新房?jī)r(jià)格連續(xù)多月保持同比正增長(zhǎng)，二手房?jī)r(jià)格同比降幅持續(xù)收窄，8月0.8%的同比降幅，已接近去年同期水平。

??上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，“滬八條”新政有效激活上海市場(chǎng)，新房成交逆勢(shì)走高，二手房?jī)r(jià)格連續(xù)7個(gè)月環(huán)比上漲，市場(chǎng)韌性充足。

??政策紅利疊加旺季加持，今年“金九”樓市表現(xiàn)大概率優(yōu)于去年，上海樓市穩(wěn)中有升的行情將延續(xù)。

??“滬八條”帶動(dòng)外環(huán)外市場(chǎng)成交

??8月22日，上?！皽藯l”落地后的第一個(gè)周末。青浦徐涇，寶業(yè)·虹橋國(guó)展里的售樓處門口，早上八點(diǎn)多就排起了長(zhǎng)隊(duì)。這個(gè)位于外環(huán)外的項(xiàng)目當(dāng)天推出64套房源，開(kāi)盤50分鐘，全部售罄。認(rèn)購(gòu)率270%，觸發(fā)積分，入圍線50.86分。

??同一天，嘉定新城的金茂·滿嘉售樓處，電話鈴聲從新政官宣那天起就沒(méi)停過(guò)。項(xiàng)目早在8月15日首開(kāi)時(shí)就已“日光”，115套房源一個(gè)多小時(shí)售罄，認(rèn)購(gòu)率超過(guò)400%，積分線64.4分，成為嘉定新城近年來(lái)最難買的樓盤之一。

??更早的8月12日，青浦徐涇的綠城·悅海棠首開(kāi)，228套房源吸引了946組客戶認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率約415%，平均每4組客戶搶一套房，入圍分62.12分，這是大虹橋板塊近三年來(lái)首個(gè)觸發(fā)積分的住宅項(xiàng)目。截至9月11日，該項(xiàng)目網(wǎng)簽率100%。

??這些“日光盤”的坐標(biāo)值得玩味，項(xiàng)目全部位于上海外環(huán)外。過(guò)去幾年，“開(kāi)盤即罄”是上海市中心豪宅的專屬標(biāo)簽，而今年8月，熱銷的半徑正在從內(nèi)環(huán)向外圍點(diǎn)狀蔓延。

??為什么是外環(huán)外？答案藏在“滬八條”里。

??8月21日起施行的新政，把上海外環(huán)外二套房的首付比例從20%拉低到15%，“以舊換新”購(gòu)房補(bǔ)貼最高8萬(wàn)元。一個(gè)500萬(wàn)元的房源，首付門檻從100萬(wàn)元降至75萬(wàn)元。對(duì)于“賣一買一”的置換家庭而言，這25萬(wàn)元的差額，可能是決定“換不換得動(dòng)”的關(guān)鍵。

??某機(jī)構(gòu)上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇讀出了這輪政策與以往的不同：調(diào)控重心從限購(gòu)松綁轉(zhuǎn)向了置換鏈條的疏通。新政的深層意圖是把改善需求從市中心向外圍引導(dǎo)，讓存量住房在全市范圍內(nèi)流動(dòng)起來(lái)。

??整個(gè)8月，上海新房成交面積44.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10.1%，同比增長(zhǎng)12%。

??二手房數(shù)據(jù)更能說(shuō)明上海樓市的真實(shí)底色。據(jù)上海市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，8月上海二手住房成交2.07萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)18%。自2025年11月以來(lái)，除春節(jié)假期所在的2月外，其余月份成交量均站上2萬(wàn)套大關(guān)。

??“淡季不淡。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，月度成交中樞的抬升，說(shuō)明市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生了變化，不再是靠某一次政策刺激撐起來(lái)的脈沖式行情。

??變化在微觀層面更加清晰。上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，上海外環(huán)外成交占比在8月環(huán)比提升2.4%，90～120平方米戶型占比穩(wěn)步走高，需求正沿著置換鏈條有序外溢，增量幾乎全部來(lái)自改善型置換，而非首次置業(yè)的剛需爆發(fā)。

??供需關(guān)系邊際改善下的修復(fù)

??“金九銀十”的成色，在成交量層面，開(kāi)局是扎實(shí)的。9月第一周，上海新房成交4295套，環(huán)比上漲25%，同比增長(zhǎng)70%；二手房成交5293套，同比上漲18%。

??58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，上海樓市6～8月的淡季底盤并不弱，按照季節(jié)性規(guī)律，9～10月本身就會(huì)優(yōu)于前三個(gè)月，再加上“滬八條”政策加持，今年“金九銀十”的表現(xiàn)會(huì)明顯好于去年同期。

??Iceberg Index（冰山指數(shù)）創(chuàng)始人李彥國(guó)在高盛的電話會(huì)議上給出了一個(gè)預(yù)測(cè)：如果成交量持續(xù)超過(guò)新增掛牌量，并延續(xù)到明年春季，上海有望在2027年底前實(shí)現(xiàn)全板塊普遍價(jià)格上漲，幅度6%～12%，率先形成全面價(jià)格復(fù)蘇。

??某機(jī)構(gòu)指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶將上海樓市的表現(xiàn)定義為成交保持活躍，供需關(guān)系邊際改善下的修復(fù)，而不是趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)。新房庫(kù)存規(guī)模仍處相對(duì)高位，市場(chǎng)修復(fù)的持續(xù)性仍有待觀察。

??兩種判斷并不矛盾。短期看，庫(kù)存和供應(yīng)壓力客觀存在；中期看，供需關(guān)系的底層邏輯正在向有利于價(jià)格的方向傾斜。

??上海的“領(lǐng)跑”，本質(zhì)上是核心城市在經(jīng)歷數(shù)年調(diào)整后，供需關(guān)系率先趨于平衡的市場(chǎng)化表達(dá)。但回暖不是普漲，而是有選擇性的。