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??無錫樓市，意外又不意外地站上全國C位。

??國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2026年8月70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，無錫新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，與上海并列70城新房漲幅第一位。在房價(jià)背后，今年以來，無錫企業(yè)跑出上市“加速度”，全市新增境內(nèi)外上市公司8家，其中A股5家，上半年新增A股上市數(shù)量位居全國第二。

??“0.4%環(huán)比漲幅，代表的是市場(chǎng)企穩(wěn)修復(fù)、邊際改善，著眼于長三角城市群，無錫回暖有鮮明的自身獨(dú)特性。”房地產(chǎn)資深專家、無錫坤珅地產(chǎn)策劃有限公司創(chuàng)始人張斌在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

??張斌說，從三個(gè)維度可以看出無錫樓市當(dāng)前的利好因素：第一，無錫城市基本面底盤扎實(shí)，樓市回暖是產(chǎn)業(yè)底盤托底的結(jié)果；第二，這屬于長三角梯度傳導(dǎo)下的結(jié)構(gòu)性修復(fù)，既承接外溢，又立足內(nèi)生需求。第三，政策精準(zhǔn)滴灌，以新房現(xiàn)房為主要發(fā)力點(diǎn)。今年4月以來，無錫出臺(tái)人才購房補(bǔ)貼、家庭以舊換新等一攬子政策，重點(diǎn)支持新建現(xiàn)房，政策紅利集中釋放于新房端。同時(shí)，開發(fā)商產(chǎn)品升級(jí)，改善型、高品質(zhì)住宅持續(xù)走俏，以“好房子”帶動(dòng)成交結(jié)構(gòu)優(yōu)化，拉動(dòng)新房價(jià)格邊際上行。

??5月成樓市分水嶺

??“前低后高、季末沖量”，這是2026上半年無錫商品住宅成交走勢(shì)曲線。

??克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，受春節(jié)假期、新增供應(yīng)不足影響，1-2月市場(chǎng)成交維持低位，1月成交9.91萬平方米，2月進(jìn)一步回落至6.64萬平方米；3月成交回升至 10.92萬平方米，4月再度回落至9.49萬平方米，1-4月成交同比持續(xù)負(fù)增長，市場(chǎng)處于深度調(diào)整中。

??轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在5月。當(dāng)月商品住宅成交跳升至21.83萬平方米，同比大漲 53.84%，環(huán)比增幅高達(dá)130%，創(chuàng)出上半年成交峰值。6月成交小幅回落至18.76萬平方米，同比依舊保持9.7%正增長。

??無錫出臺(tái)的一系列購房政策組合拳，被認(rèn)為是直接“點(diǎn)燃”市場(chǎng)的“引線”。

??4月13日，無錫集中發(fā)布兩項(xiàng)購房新政：人才購房補(bǔ)貼和改善家庭購房資助，有效期至2026年12月31日。人才購房補(bǔ)貼覆蓋全日制大專及以上學(xué)歷，標(biāo)準(zhǔn)為大專（高級(jí)工）8萬元、本科（技師）12萬元、碩士25萬元、博士40萬元，補(bǔ)貼一次性發(fā)放，可直接抵扣購房款含首付。

??政策效果很快傳導(dǎo)至一線門店。無錫德昇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理張偉建向記者講述了市場(chǎng)變化的感受：“今年新房成交主要以人才購房補(bǔ)貼為主，購買新房的客戶中，拿補(bǔ)貼的大約占60%~70%，之前觀望的覺得這是很好的入場(chǎng)機(jī)會(huì)，且補(bǔ)貼可能稍縱即逝，成交量因此得到提升?！?/p>

??意向購房人吳先生告訴記者，他就是在人才購房補(bǔ)貼新政發(fā)布后開始看房，因?yàn)楦杏X壓力能小不少。

??“相比長三角其他城市，這套政策有三個(gè)突出優(yōu)勢(shì)——覆蓋層級(jí)更廣、兌現(xiàn)力度更大、打通置換鏈條?！睆埍蠼忉?，長三角其他城市人才政策大多重點(diǎn)面向碩博等高學(xué)歷人群，無錫將大專、高級(jí)工納入補(bǔ)貼范圍，充分匹配制造業(yè)城市大量技能型產(chǎn)業(yè)工人的安家需求，同時(shí)，補(bǔ)貼直接沖抵首付，精準(zhǔn)解決了“有月供能力、缺首付資金”的痛點(diǎn)。

??值得一提的是，這一套政策兼顧兩大板塊：一方面解決外來人才首套安居；另一方面以舊換新、家庭購房資助，支持本地家庭舊房換新，打通“賣舊買新”置換循環(huán)。人才剛需+本地改善雙向激活，不是單一刺激某一類需求，形成需求閉環(huán)。

??制造業(yè)底盤成樓市壓艙石

??樓市從來不是孤立運(yùn)行，城市基本面決定市場(chǎng)底部。

??2025年，無錫GDP達(dá)1.68萬億元，同比增長5.1%，人均GDP突破3萬美元，保持全國大中城市前列。集成電路產(chǎn)業(yè)綜合競爭力躍居全球百強(qiáng)城市第13位，物聯(lián)網(wǎng)微機(jī)電系統(tǒng)傳感器入選國家中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群，營業(yè)收入超2000億元的產(chǎn)業(yè)集群增至8個(gè)。無錫高新區(qū)集成電路產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)1800億元，同比增長超13%，約占全省總量三分之一、全國九分之一，預(yù)計(jì)2026年將達(dá)2000億元左右。

??外貿(mào)是無錫的一張硬牌。據(jù)無錫海關(guān)最新統(tǒng)計(jì)，今年1至8月，無錫進(jìn)出口總值4996.3億元，規(guī)模創(chuàng)新高；同比增長9.6%，高出全省平均1.1個(gè)百分點(diǎn)，占全省外貿(mào)進(jìn)出口的13.7%。

??值得關(guān)注的是，前8個(gè)月，無錫出口高新技術(shù)產(chǎn)品1220.6億元，同比增長11.2%，其中集成電路出口增長17.2%，約占全國同類商品出口總值的6.5%。

??扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)底盤，持續(xù)轉(zhuǎn)化為人口吸引力。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，無錫14歲至35歲人口約216.62萬人，約占勞動(dòng)人口的50%。在中國城市人才吸引力排名中，無錫躋身“95后”人才吸引力城市前十強(qiáng)?！笆奈濉逼陂g，無錫引進(jìn)大學(xué)生52.3萬人，連續(xù)7年獲評(píng)中國最佳引才城市。

??“作為長三角制造業(yè)強(qiáng)市，無錫樓市的基本盤，本質(zhì)就是‘產(chǎn)城人’三者的和諧統(tǒng)一。產(chǎn)業(yè)聚人、城市留人、住房安人、環(huán)境引人。”張斌判斷，產(chǎn)業(yè)人口可以為樓市提供堅(jiān)實(shí)的底部支撐。“無錫擁有完備的先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，持續(xù)吸納大量的技術(shù)工程師、技能產(chǎn)業(yè)工人、青年高校畢業(yè)生，帶來源源不斷的剛性自住安家需求，這是樓市最核心的壓艙石。無錫購房需求當(dāng)中，自住占絕對(duì)主導(dǎo)，需求真實(shí)，泡沫少，市場(chǎng)底盤扎實(shí)穩(wěn)定?！?/p>

??產(chǎn)業(yè)底盤之外，外溢需求也在悄悄改變無錫的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。張斌補(bǔ)充，無錫還連續(xù)多年被評(píng)為“中國最宜居城市第一名”，旅居康養(yǎng)也會(huì)帶來常住人口的持續(xù)增多。隨著城市不斷完善公共配套、優(yōu)化收入環(huán)境、提升城市人居環(huán)境。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、人口、城市環(huán)境三者良性互動(dòng)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

??“我的客戶中和上海有關(guān)系的人群蠻多，因?yàn)闊o錫被譽(yù)為‘上海的后花園’，這里房價(jià)相比上海很親民?！睆垈ソǜ嬖V記者，從上海換工作或者準(zhǔn)備養(yǎng)老的客戶，選擇經(jīng)開區(qū)和濱湖區(qū)的多，因?yàn)闃潜P項(xiàng)目新型、高檔且適宜居住，價(jià)格在500萬~1000萬元區(qū)間，養(yǎng)老客群則多數(shù)選300萬元內(nèi)的產(chǎn)品類型?！?/p>

??改善性產(chǎn)品走強(qiáng)

??無錫樓市的下半場(chǎng)，競爭焦點(diǎn)將從政策紅利轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力。

??從數(shù)據(jù)看，這一趨勢(shì)已在顯現(xiàn)。無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月18日至5月24日一周內(nèi)，無錫90~144平方米的剛改與改善戶型成交面積占比超72%，套數(shù)占比超75%。放眼全國，改善性需求成交占比同樣持續(xù)提升。

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2026年上半年，90平方米以下小戶型成交占比僅19%，較2023年下降3個(gè)百分點(diǎn)；110~130平方米剛改戶型占比提升至26%，較2023年提升2個(gè)百分點(diǎn)；150平方米以上大戶型占比維持14%的高位，較2023年提升約3個(gè)百分點(diǎn)，改善性需求已成為支撐市場(chǎng)成交的核心力量。

??“下半年以來，改善大戶型的成交稍微走俏一些?！睆垈ソū硎?。

??“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，行業(yè)正式進(jìn)入存量時(shí)代?！睆埍髮?duì)記者表示，未來要適度減少住房供地，從源頭上減少供給，為穩(wěn)定房價(jià)提供保障?！皬?qiáng)板塊強(qiáng)產(chǎn)品走強(qiáng)，弱板塊承壓，買房邏輯日臻完善。內(nèi)觀真實(shí)居住需求，外觀產(chǎn)業(yè)、配套、產(chǎn)品力，房企必須打磨好產(chǎn)品，才能贏得市場(chǎng)?！?/p>

??中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜則提醒，無錫本輪新房價(jià)格環(huán)比領(lǐng)漲，屬于“政策+產(chǎn)業(yè)底盤”下的局部回補(bǔ)而非全面反轉(zhuǎn)。錫澄一體化長期有價(jià)值：S1已運(yùn)營、鹽宜高鐵無錫段設(shè)江陰/惠山/太湖西/宜興站、S2推進(jìn)，江陰霞客灣、惠山洗硯湖/商業(yè)航天承接主城外溢；但江陰、宜興按城區(qū)口徑短期不完全計(jì)入主城需求，支撐更多體現(xiàn)在惠山、江陰南、太湖西、新吳等產(chǎn)業(yè)片，而非全市普漲。

??柏文喜預(yù)測(cè)，短期“金九銀十”新盤核心區(qū)偏強(qiáng)，郊區(qū)與二手仍分化，整體更可能是橫盤修復(fù)而非單邊上漲。

??政策窗口期之后怎么辦

??采訪中，多位受訪者對(duì)政策到期后的市場(chǎng)走勢(shì)表達(dá)了審慎態(tài)度。

??“政策是階段性托舉市場(chǎng)的工具，有它固有的邊界?！睆埍笾毖裕哂行诘浇衲昴甑捉刂?，紅利釋放存在階段性特征，短期拉動(dòng)成交脈沖效應(yīng)明顯，但到期之后，市場(chǎng)動(dòng)力終究要回歸人口、產(chǎn)業(yè)、居民收入這些基本面?！罢咧皇谴呋瘎荒荛L期替代基本面驅(qū)動(dòng)?！?/p>

??新聞時(shí)評(píng)人、廣東省社會(huì)政策研究會(huì)副秘書長高承遠(yuǎn)則認(rèn)為，人才房票有效期僅至2026年12月31日，政策退坡后可能形成需求透支后的真空期。且補(bǔ)貼資金“不直接交付申請(qǐng)人”而是撥付給開發(fā)企業(yè)，購房者實(shí)際感受度可能打折扣。他判斷，后續(xù)走勢(shì)大概率是溫和修復(fù)而非趨勢(shì)反轉(zhuǎn)。

??錫澄S1線通車兩年來，錫澄“同城化”從藍(lán)圖駛?cè)氍F(xiàn)實(shí)，半小時(shí)通勤圈加速形成，為產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入提供了中長期居住需求積累的基礎(chǔ)。高承遠(yuǎn)認(rèn)為，一體化對(duì)樓市的傳導(dǎo)是慢變量，短期難以形成即時(shí)購買力，更多體現(xiàn)為中長期居住需求的沉淀。

??對(duì)于無錫這座制造業(yè)重鎮(zhèn)而言，樓市的真正支撐，從來不在短期的政策脈沖，而且在于產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來的人口紅利、收入增長帶來的改善需求，以及城市品質(zhì)提升帶來的長期吸引力。8月的0.4%，或許只是這場(chǎng)長跑中的一個(gè)注腳。