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??上周發(fā)布《上海這些板塊價格開始反彈》一文后，許多人對上海各板塊租金回報率產(chǎn)生興趣。

??為了進一步了解上海二手房板塊租金回報率，以及租金回報率與二手房房價的關(guān)系，我們統(tǒng)計了這142個熱點板塊的二手房成交均價及租賃情況，以板塊內(nèi)熱點小區(qū)的“每平方米年租金/每平方米房價”的方式計算租金回報率。

??為了避免單個小區(qū)單個房源的價格波動對板塊租金回報率產(chǎn)生較大影響，每個板塊隨機選取3個熱點小區(qū)取平均值，且避開了同項目不同期數(shù)房源。

??熱點小區(qū)的選取標準為：交易端需近一年內(nèi)有房源成交且當前有房源掛牌出售，租賃端需有至少5個租賃房源掛牌，取其中掛牌面積及價格沒有太大偏離的房源為樣本數(shù)據(jù)。

??最終在142個熱點板塊中篩選出134個板塊數(shù)據(jù)。

??從結(jié)果來看，這134個板塊平均租金回報率已達2.38%，其中有16個板塊租金回報率超過3%。對比這些板塊的掛牌均價漲跌幅及租金回報率情況發(fā)現(xiàn)，雖然租金回報率前20板塊與掛牌均價漲幅前20板塊重合度不高，但漲幅較高的板塊其租金回報率大多高于平均水平。

??據(jù)貝殼熱點板塊數(shù)據(jù)計算，134個熱點板塊平均租金回報率已達2.38%，其中有16個板塊租金回報率超過3%，有86個板塊租金回報率在2%—3%之間，僅32個板塊租金回報率低于2%。

??近年來隨著二手房價格的調(diào)整，當前上海熱點板塊的二手房租金回報率已明顯高于銀行存款利率和國債收益率。二手房筑底跡象明顯。

??具體來看，租金回報率排名前十的板塊并非傳統(tǒng)意義上的核心地段板塊，除虹口曲陽板塊整體屬于內(nèi)環(huán)內(nèi)之外，其余大部分板塊都在中環(huán)線附近及外環(huán)內(nèi)區(qū)域。

??這一方面是因為內(nèi)環(huán)內(nèi)核心地段房價依然相對較高，另外一方面則是因為上海城市發(fā)展?并非僅集中在一極，而是呈現(xiàn)“多點支撐、多極發(fā)力”的空間格局，這就使得中環(huán)附近及外環(huán)之內(nèi)的區(qū)域成為高性價比的通勤選擇。

??前十中有三個板塊上榜的寶山區(qū)便是其中的典型，高境、通河及淞寶板塊內(nèi)有大量60-70平方米上下的“老工房”，整體租金價格在3000-4000元左右，附近交通有1號線、3號線、18號線，可方便來往上海多個區(qū)域。

??在統(tǒng)計的過程中，我們發(fā)現(xiàn)，目前上海二手房租賃的主力房源依然還是建筑年份20年以上的房源。

??這些“老房子”也是當前租金回報率增長明顯較高的房源，與之相比，10年左右的房源租金回報率明顯較低。

??這就造成了部分板塊新舊房租金回報率出現(xiàn)明顯差值，如楊浦東外灘板塊，隨著近年來東外灘板塊的城市界面的提升，并通過大規(guī)模的老房子動遷改造，實現(xiàn)了區(qū)域面貌的深刻重塑。但從租金回報率來看，東外灘部分不足30平方米的房源可以接近4%，而年代明顯較新的房源租金回報率僅約1.5%。

??類似的情況同樣出現(xiàn)在寶山高境、虹口江灣鎮(zhèn)、松江新城、寶山淞南、楊浦黃興公園、長寧天山等板塊。

??由此可見，上海如今租金回報率的上升主要還是依靠老房子推動。

??我們將《上海這些板塊價格開始反彈》中統(tǒng)計的掛牌均價漲幅前20的板塊與此次統(tǒng)計的租金回報率前20的板塊進行對比，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，普陀桃浦板塊與浦東北蔡板塊同時上榜。

??同時，雖然部分漲幅較高的板塊其租金回報率沒有進入TOP20，但也大多高于平均水平。這意味著，租金回報率的上升對房價止跌有一定的作用，但并非完全一對一的關(guān)系。

??值得注意的是，長寧古北板塊在134個熱點板塊中顯得較為特殊，2026年前4月租金回報率穩(wěn)定在2.5%左右，區(qū)域內(nèi)各小區(qū)幾乎沒有太大的差距，基本都是100平方米以上的相對較大戶型，同時其近半年來掛牌均價也基本沒有太大的變化。

??這可能由于長寧古北板塊外籍居民占比較高，租客群體穩(wěn)定，房價韌性也相對較足。

??由于樣本數(shù)據(jù)有限，僅涉及134個板塊402個小區(qū)約2000套房源數(shù)據(jù)，因此不能完全代表全上海的租售情況，僅作趨勢參考。得出結(jié)論如下：

??1、上海二手房租金回報率確實出現(xiàn)明顯上升趨勢，但主要受建筑年份20年以上的“老房子”帶動。

??2、本次上海二手房租金回報率的上升并非由于租金上漲導(dǎo)致，而是因“老破小”價格下跌推動。

??3、中環(huán)附近及外環(huán)內(nèi)房源租金回報率表現(xiàn)優(yōu)于內(nèi)環(huán)內(nèi)“老破小”。

??4、建筑年份10年左右及10年內(nèi)市區(qū)房源租金回報率仍大多在2%以下，較難完全覆蓋月供。