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??2025年，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售規(guī)模進(jìn)一步收縮，房企的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)承壓，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的上市公司也還未熬出頭。

??4月3日，首家A股上市房地產(chǎn)綜合服務(wù)商——深圳世聯(lián)行集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“世聯(lián)行”，002285.SZ）發(fā)布2025年年報(bào)，期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)-6.5億元的歸屬母公司凈利潤(rùn)。自2021年以來(lái)，該公司已經(jīng)連續(xù)5年虧損，歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損合計(jì)超過(guò)26億元。

??國(guó)內(nèi)首家上市房地產(chǎn)代理商——合富輝煌集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“合富輝煌”，00733.HK）同樣連虧5年。2025年，該公司的股東應(yīng)占虧損約3億港元，過(guò)去5個(gè)財(cái)年，共虧了22.36億港元。

??據(jù)了解，早在2020年世聯(lián)行就已覓得“金主”，雖背靠珠海國(guó)資，但“上市公司+國(guó)有平臺(tái)”的優(yōu)勢(shì)并未能轉(zhuǎn)化為業(yè)績(jī)的助力。合富輝煌也找了外援，于2023年引入碧桂園服務(wù)為第二大股東，2025年又推動(dòng)旗下合富置業(yè)加入貝殼平臺(tái)，不過(guò)至今還沒(méi)找到破局之路。

??兩家代理公司連虧5年

??世聯(lián)行的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2025年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.51億元，同比下降約20%，歸屬母公司凈利潤(rùn)-6.5億元，虧損同比擴(kuò)大了約228.6%。

??利潤(rùn)大幅下滑的主要影響因素包括，縮減非核心地區(qū)的業(yè)務(wù)，大交易業(yè)務(wù)收入同比下降27.48%，導(dǎo)致毛利隨之減少，影響當(dāng)期利潤(rùn)。期內(nèi)，該公司對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提信用減值損失及資產(chǎn)減值損失同比增加1.28億元，金融資產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損失同比增加1.1億元，而確認(rèn)的租賃終止處置收益則同比減少4258.22萬(wàn)元。

??世聯(lián)行的大交易業(yè)務(wù)主要包括案場(chǎng)代理業(yè)務(wù)、分銷(xiāo)業(yè)務(wù)和營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)業(yè)務(wù)。在2021年的行業(yè)規(guī)模高點(diǎn)，該公司的已結(jié)算銷(xiāo)售額達(dá)到3134.79億元，業(yè)務(wù)收入24億元。而2025年，其已結(jié)算銷(xiāo)售額已下滑至611.56億元，案場(chǎng)代理業(yè)務(wù)收入僅約4.4億元。

??除了因行業(yè)規(guī)模收縮造成的收入下滑，各項(xiàng)資產(chǎn)計(jì)提減值也在不斷侵蝕世聯(lián)行的凈利潤(rùn)。該公司透露，自2021年以來(lái)，受房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整影響，部分地產(chǎn)公司資金鏈承壓、經(jīng)營(yíng)陷入困境，為此，2021年至2025年，其合計(jì)計(jì)提信用減值損失及資產(chǎn)減值27.2億元，導(dǎo)致2021年至2025年的歸屬母公司凈利潤(rùn)合計(jì)虧損26.2億元。截至2025年底，世聯(lián)行累計(jì)未彌補(bǔ)虧損約10.9億元，超過(guò)實(shí)收股本總額的三分之一。

??2025年，合富輝煌實(shí)現(xiàn)約5.99億港元的營(yíng)業(yè)額，同比下跌約37%，股東應(yīng)占虧損約3億元，同比小幅擴(kuò)大。物業(yè)代理業(yè)務(wù)是該公司的主要收入來(lái)源，貢獻(xiàn)了總營(yíng)業(yè)額的98%，金融服務(wù)業(yè)務(wù)的收入占比2%。對(duì)于虧損原因，該公司言簡(jiǎn)意賅，表示因房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷及物業(yè)代理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致物業(yè)代理業(yè)務(wù)收入減少。

??合富輝煌曾經(jīng)是行業(yè)頭部的代理機(jī)構(gòu)之一，2021年的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋了200多個(gè)城市，代理項(xiàng)目超過(guò)2100個(gè)，二手分行數(shù)目約310間，是一眾知名房企的緊密合作伙伴。2021年全年，該公司的新房銷(xiāo)售額約6080億港元，總銷(xiāo)售面積3300萬(wàn)平方米，物業(yè)代理營(yíng)業(yè)額近70億元。2025年，其房屋銷(xiāo)售成交金額已收縮至505億港元，代理項(xiàng)目400個(gè)，特許經(jīng)營(yíng)二手分行數(shù)目?jī)H剩70間。過(guò)去5年，該公司的利潤(rùn)指標(biāo)持續(xù)受壓，2021年至2025年的股東應(yīng)占虧損分別為5.45億港元、5.8億港元、5.31億港元、2.8億港元及3億港元。

??合縱連橫也擋不住經(jīng)營(yíng)頹勢(shì)

??世聯(lián)行的吉祥物是一只恐龍，該公司創(chuàng)始人陳勁松說(shuō)，這是為了時(shí)刻提醒自己，恐龍雖然生長(zhǎng)得很快，但是一定要適應(yīng)環(huán)境的變化，否則這個(gè)物種就滅絕了。

??2017年前后，為了成為一家世界的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，世聯(lián)行進(jìn)行了大規(guī)模的多元化探索，包括長(zhǎng)租公寓、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)，不動(dòng)產(chǎn)交易綜合服務(wù)、新房聯(lián)賣(mài)交易平臺(tái)等。孤軍奮戰(zhàn)3年后，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和持續(xù)的資金投入需求，陳勁松坦言力有不逮。為了適應(yīng)新形勢(shì)，他引入了一位強(qiáng)援，2020年7月，大橫琴集團(tuán)收購(gòu)了世聯(lián)行15.9%的股份，成為其第二大股東和單一擁有表決權(quán)比例最高的股東。世聯(lián)行的實(shí)控人也因此變更為珠海市橫琴新區(qū)國(guó)資委。

??當(dāng)時(shí)，陳勁松表示，珠海國(guó)資的入主，實(shí)現(xiàn)了該公司國(guó)企背景、民營(yíng)機(jī)制、專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的愿景。大橫琴集團(tuán)是橫琴新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的骨干國(guó)有企業(yè)，也是橫琴新區(qū)的“城市運(yùn)營(yíng)商+產(chǎn)業(yè)發(fā)展商”。該公司透露，未來(lái)雙方將整合優(yōu)勢(shì)資源，充分發(fā)揮“上市平臺(tái)＋國(guó)有平臺(tái)”優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理、產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)等領(lǐng)域深入開(kāi)展合作。

??大橫琴集團(tuán)入主不久，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)便進(jìn)入了深度調(diào)整的周期，國(guó)有平臺(tái)也托不住世聯(lián)行持續(xù)下滑的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。2024年初，陳勁松曾反思對(duì)市場(chǎng)下行期間的清收難度和資產(chǎn)減值預(yù)估不足，對(duì)市場(chǎng)回暖的預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，因此在行動(dòng)上不甚堅(jiān)決和迅速。

??4月4日，世聯(lián)行在公告中表示，未來(lái)將采取聚焦核心業(yè)務(wù)，提升盈利能力，將中高層績(jī)效工資與利潤(rùn)、現(xiàn)金流掛鉤，剝離低效資產(chǎn)，加強(qiáng)應(yīng)收款項(xiàng)管理，盤(pán)活資產(chǎn)等措施，盡快扭轉(zhuǎn)虧損局面。

??過(guò)去幾年，合富輝煌也曾嘗試通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。早在2018年，該公司就與保利發(fā)展成立了合資公司，約定兩家公司的所有一手、二手物業(yè)代理業(yè)務(wù)都由這個(gè)合資公司獨(dú)家經(jīng)營(yíng)。只是磨合了4年多效果依然不佳，雙方最終在2022年4月宣布分道揚(yáng)鑣。與保利發(fā)展分手后，合富輝煌很快就加深了與其他戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系。

??2020年，碧桂園服務(wù)收購(gòu)了合富輝煌約3.53%的股份，成為其財(cái)務(wù)投資者。2022年11月，該公司斥資2.33億港元將持股比例增加至25%，一舉成為合富輝煌的第二大股東，此后還派出了朱榮斌、高斌分別擔(dān)任其董事會(huì)主席、總裁。1年后，碧桂園服務(wù)透露，有意再收購(gòu)合富輝煌約10.63%的股份，一旦交易落實(shí)，將成為后者的第一大股東。

??不過(guò)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，2024年初，雙方宣布終止上述潛在股權(quán)交易。很快，朱榮斌離職，合富輝煌的創(chuàng)始人扶偉聰重新接過(guò)董事會(huì)主席的擔(dān)子。當(dāng)時(shí)，合富輝煌表示，逆境中再次掌舵的扶偉聰將延續(xù)以長(zhǎng)期主義引領(lǐng)該公司穿越周期，向上生長(zhǎng)。

??在扶偉聰回歸前，合富輝煌的凈利潤(rùn)已經(jīng)連虧了3年，他上任后依然沒(méi)能止住跌勢(shì)，但虧損額度有所收窄。在新房市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)壓縮的背景下，他期望從二手房市場(chǎng)尋得突破口，2025年，合富輝煌旗下的房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)——合富置業(yè)在廣州的60門(mén)店與貝殼達(dá)成合作，使用后者的線上資源。但2025年的業(yè)績(jī)報(bào)告中，合富輝煌并未提及二手房業(yè)務(wù)的表現(xiàn)，合作效果不得而知。