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??2025年，全國新建商品房銷售規(guī)模進(jìn)一步收縮，房企的經(jīng)營業(yè)績持續(xù)承壓，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的上市公司也還未熬出頭。

??4月3日，首家A股上市房地產(chǎn)綜合服務(wù)商——深圳世聯(lián)行集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“世聯(lián)行”，002285.SZ）發(fā)布2025年年報，期內(nèi)，該公司實現(xiàn)-6.5億元的歸屬母公司凈利潤。自2021年以來，該公司已經(jīng)連續(xù)5年虧損，歸屬母公司凈利潤虧損合計超過26億元。

??國內(nèi)首家上市房地產(chǎn)代理商——合富輝煌集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“合富輝煌”，00733.HK）同樣連虧5年。2025年，該公司的股東應(yīng)占虧損約3億港元，過去5個財年，共虧了22.36億港元。

??據(jù)了解，早在2020年世聯(lián)行就已覓得“金主”，雖背靠珠海國資，但“上市公司+國有平臺”的優(yōu)勢并未能轉(zhuǎn)化為業(yè)績的助力。合富輝煌也找了外援，于2023年引入碧桂園服務(wù)為第二大股東，2025年又推動旗下合富置業(yè)加入貝殼平臺，不過至今還沒找到破局之路。

??兩家代理公司連虧5年

??世聯(lián)行的業(yè)績報告顯示，2025年，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入19.51億元，同比下降約20%，歸屬母公司凈利潤-6.5億元，虧損同比擴(kuò)大了約228.6%。

??利潤大幅下滑的主要影響因素包括，縮減非核心地區(qū)的業(yè)務(wù)，大交易業(yè)務(wù)收入同比下降27.48%，導(dǎo)致毛利隨之減少，影響當(dāng)期利潤。期內(nèi)，該公司對各項資產(chǎn)進(jìn)行減值測試，計提信用減值損失及資產(chǎn)減值損失同比增加1.28億元，金融資產(chǎn)評估確認(rèn)的公允價值變動損失同比增加1.1億元，而確認(rèn)的租賃終止處置收益則同比減少4258.22萬元。

??世聯(lián)行的大交易業(yè)務(wù)主要包括案場代理業(yè)務(wù)、分銷業(yè)務(wù)和營銷顧問業(yè)務(wù)。在2021年的行業(yè)規(guī)模高點，該公司的已結(jié)算銷售額達(dá)到3134.79億元，業(yè)務(wù)收入24億元。而2025年，其已結(jié)算銷售額已下滑至611.56億元，案場代理業(yè)務(wù)收入僅約4.4億元。

??除了因行業(yè)規(guī)模收縮造成的收入下滑，各項資產(chǎn)計提減值也在不斷侵蝕世聯(lián)行的凈利潤。該公司透露，自2021年以來，受房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整影響，部分地產(chǎn)公司資金鏈承壓、經(jīng)營陷入困境，為此，2021年至2025年，其合計計提信用減值損失及資產(chǎn)減值27.2億元，導(dǎo)致2021年至2025年的歸屬母公司凈利潤合計虧損26.2億元。截至2025年底，世聯(lián)行累計未彌補(bǔ)虧損約10.9億元，超過實收股本總額的三分之一。

??2025年，合富輝煌實現(xiàn)約5.99億港元的營業(yè)額，同比下跌約37%，股東應(yīng)占虧損約3億元，同比小幅擴(kuò)大。物業(yè)代理業(yè)務(wù)是該公司的主要收入來源，貢獻(xiàn)了總營業(yè)額的98%，金融服務(wù)業(yè)務(wù)的收入占比2%。對于虧損原因，該公司言簡意賅，表示因房地產(chǎn)市場整體低迷及物業(yè)代理行業(yè)競爭激烈，導(dǎo)致物業(yè)代理業(yè)務(wù)收入減少。

??合富輝煌曾經(jīng)是行業(yè)頭部的代理機(jī)構(gòu)之一，2021年的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋了200多個城市，代理項目超過2100個，二手分行數(shù)目約310間，是一眾知名房企的緊密合作伙伴。2021年全年，該公司的新房銷售額約6080億港元，總銷售面積3300萬平方米，物業(yè)代理營業(yè)額近70億元。2025年，其房屋銷售成交金額已收縮至505億港元，代理項目400個，特許經(jīng)營二手分行數(shù)目僅剩70間。過去5年，該公司的利潤指標(biāo)持續(xù)受壓，2021年至2025年的股東應(yīng)占虧損分別為5.45億港元、5.8億港元、5.31億港元、2.8億港元及3億港元。

??合縱連橫也擋不住經(jīng)營頹勢

??世聯(lián)行的吉祥物是一只恐龍，該公司創(chuàng)始人陳勁松說，這是為了時刻提醒自己，恐龍雖然生長得很快，但是一定要適應(yīng)環(huán)境的變化，否則這個物種就滅絕了。

??2017年前后，為了成為一家世界的不動產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，世聯(lián)行進(jìn)行了大規(guī)模的多元化探索，包括長租公寓、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園的運營，不動產(chǎn)交易綜合服務(wù)、新房聯(lián)賣交易平臺等。孤軍奮戰(zhàn)3年后，面對激烈的市場競爭和持續(xù)的資金投入需求，陳勁松坦言力有不逮。為了適應(yīng)新形勢，他引入了一位強(qiáng)援，2020年7月，大橫琴集團(tuán)收購了世聯(lián)行15.9%的股份，成為其第二大股東和單一擁有表決權(quán)比例最高的股東。世聯(lián)行的實控人也因此變更為珠海市橫琴新區(qū)國資委。

??當(dāng)時，陳勁松表示，珠海國資的入主，實現(xiàn)了該公司國企背景、民營機(jī)制、專業(yè)團(tuán)隊的愿景。大橫琴集團(tuán)是橫琴新區(qū)開發(fā)建設(shè)的骨干國有企業(yè)，也是橫琴新區(qū)的“城市運營商+產(chǎn)業(yè)發(fā)展商”。該公司透露，未來雙方將整合優(yōu)勢資源，充分發(fā)揮“上市平臺＋國有平臺”優(yōu)勢，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營、資產(chǎn)運營管理、產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)等領(lǐng)域深入開展合作。

??大橫琴集團(tuán)入主不久，中國的房地產(chǎn)行業(yè)便進(jìn)入了深度調(diào)整的周期，國有平臺也托不住世聯(lián)行持續(xù)下滑的經(jīng)營業(yè)績。2024年初，陳勁松曾反思對市場下行期間的清收難度和資產(chǎn)減值預(yù)估不足，對市場回暖的預(yù)期過于樂觀，因此在行動上不甚堅決和迅速。

??4月4日，世聯(lián)行在公告中表示，未來將采取聚焦核心業(yè)務(wù)，提升盈利能力，將中高層績效工資與利潤、現(xiàn)金流掛鉤，剝離低效資產(chǎn)，加強(qiáng)應(yīng)收款項管理，盤活資產(chǎn)等措施，盡快扭轉(zhuǎn)虧損局面。

??過去幾年，合富輝煌也曾嘗試通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式擴(kuò)大市場占有率。早在2018年，該公司就與保利發(fā)展成立了合資公司，約定兩家公司的所有一手、二手物業(yè)代理業(yè)務(wù)都由這個合資公司獨家經(jīng)營。只是磨合了4年多效果依然不佳，雙方最終在2022年4月宣布分道揚鑣。與保利發(fā)展分手后，合富輝煌很快就加深了與其他戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系。

??2020年，碧桂園服務(wù)收購了合富輝煌約3.53%的股份，成為其財務(wù)投資者。2022年11月，該公司斥資2.33億港元將持股比例增加至25%，一舉成為合富輝煌的第二大股東，此后還派出了朱榮斌、高斌分別擔(dān)任其董事會主席、總裁。1年后，碧桂園服務(wù)透露，有意再收購合富輝煌約10.63%的股份，一旦交易落實，將成為后者的第一大股東。

??不過，隨著房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻，2024年初，雙方宣布終止上述潛在股權(quán)交易。很快，朱榮斌離職，合富輝煌的創(chuàng)始人扶偉聰重新接過董事會主席的擔(dān)子。當(dāng)時，合富輝煌表示，逆境中再次掌舵的扶偉聰將延續(xù)以長期主義引領(lǐng)該公司穿越周期，向上生長。

??在扶偉聰回歸前，合富輝煌的凈利潤已經(jīng)連虧了3年，他上任后依然沒能止住跌勢，但虧損額度有所收窄。在新房市場規(guī)模持續(xù)壓縮的背景下，他期望從二手房市場尋得突破口，2025年，合富輝煌旗下的房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺——合富置業(yè)在廣州的60門店與貝殼達(dá)成合作，使用后者的線上資源。但2025年的業(yè)績報告中，合富輝煌并未提及二手房業(yè)務(wù)的表現(xiàn)，合作效果不得而知。