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??8月1日傍晚6時(shí)30分，深圳地鐵16號(hào)線技術(shù)大學(xué)站，人流出站后迅速涌向公交車(chē)站，隨后又奔赴各自目的地。這里是深圳東部最大的跨市公交換乘樞紐之一，每天有成千上萬(wàn)的“深惠通勤族”在此完成換乘，涌向惠州。

??惠州，曾是全國(guó)樓市最魔幻的區(qū)域之一。2016年到2021年間，惠州臨深片區(qū)一度成為各路投資客蜂擁入場(chǎng)的博弈場(chǎng)，深圳客戶坐著免費(fèi)看房大巴蜂擁而至，一手房備案價(jià)從10000元/平方米炒到近18000元/平方米；二手房掛牌價(jià)一度突破20000元/平方米。

??“買(mǎi)不了吃虧，買(mǎi)不了上當(dāng)，深圳的下一站就是這里?！睒潜P(pán)營(yíng)銷(xiāo)人員的話術(shù)震耳欲聾。

??然而，潮水終歸會(huì)退去。2023年至2025年，惠陽(yáng)、大亞灣二手房?jī)r(jià)格累計(jì)跌幅在30%至50%間，部分樓盤(pán)價(jià)格下滑50%。在2025年那個(gè)秋天，臨深片區(qū)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門(mén)店，“關(guān)門(mén)”的告示漸漸多了起來(lái)。

??轉(zhuǎn)折發(fā)生在2026年上半年，惠州密集打出樓市“組合拳”政策，陸續(xù)推出人才房票、上調(diào)公積金貸款額度、放開(kāi)家庭代際互助提取公積金、憑商品房買(mǎi)賣(mài)合同及購(gòu)房發(fā)票辦理落戶、購(gòu)置車(chē)位財(cái)政補(bǔ)貼等舉措，從資金、戶籍、配套等多個(gè)維度全方位降低置業(yè)門(mén)檻。

??一系列舉措下，惠州樓市迎來(lái)回暖行情。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市有20個(gè)，其中，惠州以0.4%的漲幅位列第一。

??近日，惠州市住建局、市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)亦陸續(xù)公布2026上半年商品住宅交易數(shù)據(jù)，1~6月全市商品住宅累計(jì)成交528.2萬(wàn)平方米，其中新房住宅184.1萬(wàn)平方米，二手住宅344.1萬(wàn)平方米，同比全線上揚(yáng)，市場(chǎng)回暖勢(shì)頭持續(xù)穩(wěn)固。

??“信心比黃金重要，現(xiàn)在是信心回來(lái)了，樓市就有了起色?！被葜菀患曳康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門(mén)店的負(fù)責(zé)人表示。

??“本輪上漲城市中，徐州和惠州房?jī)r(jià)漲幅最為突出，這兩個(gè)城市具有風(fēng)向標(biāo)意義，說(shuō)明當(dāng)前部分三四線城市開(kāi)始出現(xiàn)上漲且領(lǐng)漲?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前徐州和惠州房?jī)r(jià)顯現(xiàn)積極拐點(diǎn)，一定程度上意味著市場(chǎng)調(diào)整或已階段性到位。

??惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)人員對(duì)記者表示，當(dāng)前惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，一方面持續(xù)聚焦高品質(zhì)住宅建設(shè)，發(fā)力打造“好房子”；另一方面不斷優(yōu)化調(diào)整樓市相關(guān)政策，雙向協(xié)同推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)向好。

??樓市量升價(jià)穩(wěn)，信心修復(fù)

??乘坐M189路公交車(chē)約半小時(shí)，便會(huì)從深圳進(jìn)入惠州地界，龍光城赫然矗立于眼前，它是“臨深”片區(qū)規(guī)模最大的樓盤(pán)。

??“以龍光城為例，最近不僅成交量漲了，價(jià)格也漲了，有的單套漲了5萬(wàn)元～6萬(wàn)元?！鄙鲜龌葜莘康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門(mén)店負(fù)責(zé)人表示。

??張先生在深圳龍崗工作，今年6月，他在臨深某樓盤(pán)簽下認(rèn)購(gòu)書(shū)。他說(shuō)：“斷斷續(xù)續(xù)看了一年的房，以前一直猶豫，怕市場(chǎng)不穩(wěn)，現(xiàn)在價(jià)格基本定了，而且月供比租房劃算，租房一個(gè)月也要兩三千元，所以就定下了?！?/p>

??如今，像張先生這樣的“深惠通勤族”正在取代過(guò)去的投資客，成為臨深樓市的購(gòu)房主力。

??如果說(shuō)臨深市場(chǎng)是惠州樓市的“前哨”，那么以“大亞灣萬(wàn)達(dá)”為核心的地緣自住區(qū)域則是市場(chǎng)的“壓艙石”。

??萬(wàn)達(dá)片區(qū)，是惠州本地改善性需求的集中地之一，這里距離深圳坪山約20公里，但與臨深一些“睡城”不同，萬(wàn)達(dá)片區(qū)是一個(gè)已經(jīng)成熟的地緣生活中心，學(xué)校、醫(yī)院、商超、公園一應(yīng)俱全。住在這里的人，大多數(shù)工作在惠州本地，或是大亞灣石化區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)人口。

??萬(wàn)達(dá)片區(qū)的泰豐牧馬湖是整個(gè)惠州今年1~6月住宅網(wǎng)簽最多的項(xiàng)目，其成交情況具有風(fēng)向標(biāo)意義。

??在泰豐牧馬湖營(yíng)銷(xiāo)中心，中房報(bào)大灣區(qū)看到，沙盤(pán)前圍著三四組客戶，洽談區(qū)幾乎座無(wú)虛席。泰豐牧馬湖項(xiàng)目相關(guān)人員表示，項(xiàng)目目前主推89平方米至142平方米三房、四房，以本地改善性客戶為主。

??“90%以上的客戶都是惠州本地人或在大亞灣工作定居的產(chǎn)業(yè)人口，買(mǎi)來(lái)自己住的，幾乎沒(méi)有投資客。”上述泰豐牧馬湖項(xiàng)目相關(guān)人士表示，2026年春節(jié)后，項(xiàng)目案場(chǎng)來(lái)訪量便逐月攀升，看房的人多了，猶豫的人少了。

??對(duì)于這些市場(chǎng)情況，他認(rèn)為有兩方面原因，一是利好政策密集釋放，補(bǔ)貼力度較大；二是房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)前兩年調(diào)整，已經(jīng)符合購(gòu)房者心理預(yù)期，當(dāng)下是買(mǎi)房的窗口期。

??在售樓處門(mén)口，筆者遇到了一對(duì)剛簽約的年輕夫婦，丈夫在惠州大亞灣一家新能源電池企業(yè)做工程師，妻子是小學(xué)老師?！拔覀兛戳税肽甓喾浚耙恢睋?dān)心買(mǎi)了繼續(xù)跌，但最近幾個(gè)月價(jià)格穩(wěn)住了，看房的人也越來(lái)越多，我們也有居住需求，就果斷出手了?！?/p>

??據(jù)了解，泰豐牧馬湖目前售價(jià)在9000元/平方米左右。價(jià)格最高峰時(shí)是在2021年，售價(jià)22400元/平方米左右，最低點(diǎn)則在2025年底，售價(jià)約為8000元/平方米。目前，房?jī)r(jià)整體呈觸底企穩(wěn)狀態(tài)。

??惠州萬(wàn)達(dá)片區(qū)的另一個(gè)樓盤(pán)瑞禧園也走出了同樣行情，該項(xiàng)目最高峰達(dá)到20000元/平方米左右，如今售價(jià)在10000元/平方米左右，價(jià)格雖然大不如前，但相比最低點(diǎn)已有一定漲幅。

??“漩渦中”的海景房，跌幅收窄

??曾被譽(yù)為“深圳后花園”的惠州海景房市場(chǎng)，在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的價(jià)格調(diào)整后，近期也逐漸回穩(wěn)。

??從大亞灣黃金海岸一路向東，綿延數(shù)十公里的惠東稔平半島海岸線上，碧桂園十里銀灘、華潤(rùn)小徑灣等知名樓盤(pán)一字排開(kāi)。

??10年前，該片區(qū)吸引全國(guó)各地投資客集聚，成為樓市投資熱點(diǎn)區(qū)域。曾經(jīng)某樓盤(pán)一套55平方米海景房高峰期可賣(mài)到120萬(wàn)元，“面朝大海、坐等升值”的話術(shù)讓無(wú)數(shù)人掏空口袋。

??如今，同樣的戶型掛牌五六十萬(wàn)元仍無(wú)人問(wèn)津，部分偏遠(yuǎn)房源單價(jià)已跌破4000元/平方米。

??碧桂園十里銀灘一期一套59.6平方米的一室一廳掛牌價(jià)僅22萬(wàn)元，折合單價(jià)約3691元/平方米，甚至有業(yè)主在社交平臺(tái)發(fā)帖“求接手”，表示愿意以更低價(jià)格盡快脫手。

??不過(guò)，回暖跡象也在顯現(xiàn)，品質(zhì)較好的社區(qū)，價(jià)格已出現(xiàn)微弱企穩(wěn)信號(hào)。華潤(rùn)小徑灣部分二手房源成交價(jià)格已從底部穩(wěn)住。

??一位長(zhǎng)期跟蹤惠州東部海景房市場(chǎng)的分析人士表示，2024年到2025年初是最為恐慌的時(shí)候，天天都有業(yè)主急拋。現(xiàn)在，議價(jià)空間在收窄，買(mǎi)家想大幅砍價(jià)沒(méi)那么容易了。

??成交量方面亦有所改變。據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)反映，2026年以來(lái)，海景房帶看量明顯增加，周末一天能帶看三四組客戶，去年此時(shí)一周都未必有一組；成交房源主要集中在總價(jià)30萬(wàn)元~60萬(wàn)元的小戶型，買(mǎi)家多為自住需求。

??來(lái)自吉林的一位退休教師，今年5月份花38萬(wàn)元在華潤(rùn)小徑灣買(mǎi)下一套70平方米兩居室?！皷|北冬天太冷，這邊舒服多了，而且38萬(wàn)元在老家縣城買(mǎi)不到什么好房子，在這里能住上一線海景房，很值?！痹摻處煴硎?。像這樣的北方退休“候鳥(niǎo)”老人，正在成為惠州海景房的重要接盤(pán)力量。

??“好政策+好房子”，驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)

??惠州市住建局、市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月，惠州商品住宅累計(jì)成交46453套，成交總面積528.17萬(wàn)平方米，同比漲幅均超10% 。其中6月新房住宅成交達(dá)4913套，創(chuàng)近3年新高，從3月到6月已實(shí)現(xiàn)“四連漲”。

???二手房更是活躍，二手房成交規(guī)模已占惠州市樓市總成交量的65%，1~6月二手住宅成交29546套，同比增長(zhǎng)19.6%。

???庫(kù)存也在下降，1~6月新建商品住宅庫(kù)存同比下降21.9%，市場(chǎng)供求關(guān)系逐步改善 。

??從銷(xiāo)售情況來(lái)看，位于惠州大亞灣西區(qū)的泰豐花園以556套房源網(wǎng)簽量位居套數(shù)榜單榜首，位于惠城金山湖的甲叁號(hào)院和仲愷的星河臻譽(yù)府分列二三位，分別網(wǎng)簽新房533套、258套?！靶乱?guī)產(chǎn)品”甲叁號(hào)院因戶型面積優(yōu)勢(shì)位列榜首，單盤(pán)銷(xiāo)售近8.8萬(wàn)平方米。

??中海甲叁號(hào)院相關(guān)人員表示，“好房子”在惠州不缺買(mǎi)家，過(guò)去幾年市場(chǎng)下行期，部分房企減配降價(jià)影響了銷(xiāo)售，但真正沉下心做產(chǎn)品的項(xiàng)目依然能獲得市場(chǎng)認(rèn)可。

??7月份，中海地產(chǎn)以約5.5億元競(jìng)得惠州金山湖湖心島核心地段一宗商住用地，折合樓面價(jià)約5525元/平方米。

??此次市場(chǎng)回暖，和惠州利好政策的推出有很大關(guān)系。

??2026 年以來(lái)，惠州持續(xù)加碼樓市扶持，密集推出樓市紓困 “惠八條”、車(chē)位購(gòu)置補(bǔ)貼、公積金貸款提額、購(gòu)房落戶優(yōu)化等安家利好。當(dāng)?shù)赝匠雠_(tái)人才房票相關(guān)政策，發(fā)布總規(guī)模 1 億元安居禮包，按3萬(wàn)至10萬(wàn)元梯度為達(dá)標(biāo)人才發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，以住房紅利吸引人才扎根惠州。

??惠州市住建局相關(guān)人士表示，惠州推出的“惠房出省”政策，同樣為樓市平穩(wěn)健康發(fā)展注入正向動(dòng)能。6月下旬，借助惠州至哈爾濱直航航線開(kāi)通契機(jī)，惠州攜3000萬(wàn)元定向人才房票奔赴哈爾濱開(kāi)展城市房產(chǎn)推介活動(dòng)，40余家品牌房企、近50個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)集中參展。在此之前，惠州已先后走進(jìn)長(zhǎng)沙、武漢等城市開(kāi)展巡展推介，重點(diǎn)瞄準(zhǔn)北方旅居養(yǎng)老客群，持續(xù)優(yōu)化客源結(jié)構(gòu)，促進(jìn)購(gòu)房來(lái)源多元化。

??“‘房票補(bǔ)貼’原計(jì)劃將在7月底到期，但根據(jù)目前的市場(chǎng)反饋和需求，決定延長(zhǎng)至8月底，不排除繼續(xù)延長(zhǎng)至年底的可能?！被葜菔凶〗ň窒嚓P(guān)人士表示。

??產(chǎn)業(yè)、人口與城市的協(xié)同共振

??除了政策支持外，樓市回暖離不開(kāi)惠州經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)與人口的活躍。

??按照“十五五”規(guī)劃設(shè)定目標(biāo)，到2030年，惠州力爭(zhēng)常住人口規(guī)模達(dá)到700萬(wàn)人左右，全域?qū)崟r(shí)活動(dòng)人口突破千萬(wàn)。城市引才節(jié)奏持續(xù)提速，依托“十萬(wàn)人才大招引” 等專項(xiàng)舉措，截至2025年末，惠州人才總量突破180萬(wàn)。

??產(chǎn)業(yè)層面，惠州持續(xù)推進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，朝著智能化、綠色化、融合化方向發(fā)力，做強(qiáng)以電子信息、石化能源新材料兩大板塊為支柱的 “2+1”產(chǎn)業(yè)集群；推動(dòng)家具、家電等傳統(tǒng)制造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，培育低空經(jīng)濟(jì)、新型儲(chǔ)能、固態(tài)電池、體育裝備、輔助駕駛、高端聲學(xué)等新興賽道，促進(jìn)制造業(yè)與生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)協(xié)同發(fā)展，持續(xù)壯大優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)主體，目標(biāo)建成粵港澳大灣區(qū)重要智能制造基地。

??城市建設(shè)維度，惠州“十五五”規(guī)劃明確提出打造品質(zhì)城市，全方位完善城市功能配套，營(yíng)造宜居的城市空間；因地制宜推進(jìn)城市更新，以精細(xì)化治理提升城市管理水平，持續(xù)增強(qiáng)城市聚人、興業(yè)承載力。

??作為廣東第五大經(jīng)濟(jì)體，惠州市2025年GDP達(dá)到6363.66 億元，規(guī)上工業(yè)增加值同比提升 8.6%。全市工業(yè)總產(chǎn)值突破1.5萬(wàn)億元，正向萬(wàn)億GDP城市穩(wěn)步邁進(jìn)。

??強(qiáng)勁的工業(yè)動(dòng)能、深度嵌入大灣區(qū)一小時(shí)生活圈的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，疊加遠(yuǎn)低于一線核心城市的居住成本，持續(xù)為惠州導(dǎo)入人流與產(chǎn)業(yè)資源，也推動(dòng)著房地產(chǎn)等行業(yè)健康發(fā)展。

??此外，惠州樓市回暖的核心邏輯還在于“產(chǎn)業(yè)、人口、住房”的良性循環(huán)。產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)就業(yè)機(jī)會(huì)，就業(yè)機(jī)會(huì)吸引人口流入，人口集聚又催生住房需求，而相對(duì)合理的房?jī)r(jià)則讓更多人能夠“留下來(lái)”，這一邏輯鏈條正在惠州逐步兌現(xiàn)。隨著產(chǎn)業(yè)與人口的正向循環(huán)持續(xù)深化，惠州樓市有望在“穩(wěn)預(yù)期、去庫(kù)存、促轉(zhuǎn)型”的基調(diào)下，迎來(lái)更加健康、可持續(xù)的發(fā)展格局。