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??2026年開年以來，上海土地市場(chǎng)在“控量提質(zhì)、存量盤活”的大基調(diào)下走出獨(dú)立行情。

??8月4日，第七批次5宗含宅地以90.6億元總價(jià)全部出讓收官，平均溢價(jià)率較前期高位結(jié)構(gòu)性回落，但唐鎮(zhèn)、張江孫橋等產(chǎn)業(yè)人口板塊溢價(jià)率仍逼近30%。

??在唐鎮(zhèn)、張江兩幅地塊經(jīng)過多輪競(jìng)拍溢價(jià)率分別達(dá)到28%與27%的同時(shí)，虹口北外灘地塊卻以底價(jià)成交。

??該地塊之前因建筑限高提升至249米的超高層規(guī)劃而備受矚目，但項(xiàng)目商辦業(yè)態(tài)占比超七成，且存在長(zhǎng)期自持要求，疊加超高層建安與歷史建筑保護(hù)成本，使得大多房企望而卻步。最終由青山實(shí)業(yè)和華峰集團(tuán)聯(lián)合體以底價(jià)38.45億元拿下。

??青山實(shí)業(yè)和華峰集團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說可能相對(duì)陌生，但是兩家均是來自溫州的重量級(jí)實(shí)業(yè)巨頭，資金實(shí)力雄厚。

??北外灘地塊距北外灘中心僅數(shù)百米，周邊白玉蘭廣場(chǎng)、北外灘來福士等商辦載體密集，航運(yùn)、金融產(chǎn)業(yè)集聚度高，城市界面與配套能級(jí)均處于上海核心城區(qū)第一梯隊(duì)。

??二者聯(lián)合體拿下北外灘地塊本質(zhì)不是入局住宅開發(fā)賽道，而是實(shí)業(yè)資本配置上海核心城市資產(chǎn)。

??01

??上海2026年第七批次土拍

??冷熱分明、價(jià)值聚焦

??2026年8月4日，上海本年度第七次土拍5宗商品住宅用地全部完成出讓，覆蓋虹口北外灘、浦東唐鎮(zhèn)、浦東張江孫橋、嘉定南翔、嘉定新城五大板塊，合計(jì)成交總價(jià)約90.6億元。

??從整體成交表現(xiàn)來看，本輪土拍熱度分化特征清晰。緊鄰張江科創(chuàng)輻射圈的唐鎮(zhèn)、孫橋兩宗地塊競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，溢價(jià)率分別達(dá)到28%與27%，是本批次熱度最高的兩宗地塊；嘉定南翔低密地塊憑借稀缺的1.3容積率屬性，收獲14%的溢價(jià)水平；虹口北外灘地塊因商辦占比高、開發(fā)運(yùn)營(yíng)門檻高，最終由青山實(shí)業(yè)與華峰集團(tuán)組成的實(shí)業(yè)聯(lián)合體底價(jià)斬獲；嘉定新城菊?qǐng)@地塊以自住剛需剛改定位為主，由綠城中國底價(jià)摘得。

??首先是熱度最高的浦東唐鎮(zhèn)地塊，經(jīng)47輪競(jìng)價(jià)，最終由招商蛇口與中旅投資組成的聯(lián)合體以總價(jià)15.8億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)48114元/平方米，溢價(jià)率28.45%。充分體現(xiàn)出房企對(duì)唐鎮(zhèn)板塊改善市場(chǎng)價(jià)值的高度認(rèn)可。

??該地塊地處唐鎮(zhèn)核心居住片區(qū)，直線距離軌道交通2號(hào)線唐鎮(zhèn)站約800米，地塊出讓面積約1.43公頃，容積率2.3，總計(jì)容建筑面積約3.29萬平方米，建筑限高60米，體量適中，適合打造小高層改善產(chǎn)品，開發(fā)周轉(zhuǎn)效率較高。

??從市場(chǎng)收益與利潤(rùn)空間來看，地塊緊鄰招商蛇口&中旅投資此前合作開發(fā)的壹江臻邸項(xiàng)目，該項(xiàng)目高層售價(jià)約8.3萬元/平方米。以本次48114元/平方米的成交樓面價(jià)測(cè)算，扣除建安、精裝、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)成本后，項(xiàng)目仍具備合理利潤(rùn)空間。

??其次是浦東張江孫橋地塊，該地塊是本批次中稀缺性極強(qiáng)的純住宅補(bǔ)倉地塊，也是張江孫橋社區(qū)單元時(shí)隔十余年再次推出的商品住宅用地。地塊最終由聯(lián)發(fā)溢價(jià)27%競(jìng)得，成交總價(jià)8.2億元，平均樓板價(jià)4.4萬元/平方米。

??地塊出讓面積約0.84公頃，容積率2.2，總計(jì)容建筑面積約1.85萬平方米，建筑體量小巧，開發(fā)周轉(zhuǎn)快，適合打造剛需與剛改型小高層產(chǎn)品，是中型房企切入張江市場(chǎng)的難得機(jī)會(huì)。

??從周邊市場(chǎng)與利潤(rùn)空間來看，張江孫橋板塊長(zhǎng)期無新增商品住宅供應(yīng)，周邊新房主要依托張江集鎮(zhèn)及唐鎮(zhèn)南部項(xiàng)目，二手房以早年動(dòng)遷房與商品房為主，西側(cè)三湘海尚福邸掛牌價(jià)約8萬元/平方米。十余年斷供積累的存量居住需求，疊加張江科學(xué)城持續(xù)導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)人口，為項(xiàng)目提供了扎實(shí)的客群支撐。

??除了這兩幅地塊熱度明顯較高之外，虹口北外灘地塊作為本批次唯一內(nèi)環(huán)內(nèi)核心地塊在開拍前也備受矚目。

??該宗地入市前已完成控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整。調(diào)規(guī)后地塊整合為商業(yè)、住宅、辦公混合用地，商業(yè)占比不超55%、住宅占比不超30%、辦公占比不低于15%，建筑限高提升至249米，同步落實(shí)歷史建筑保護(hù)與地下空間銜接要求，通過高強(qiáng)度立體開發(fā)盤活核心區(qū)存量用地，屬于北外灘核心功能升級(jí)的標(biāo)桿載體。

??從開發(fā)收益來看，地塊計(jì)容住宅建面約3.2萬平方米，單獨(dú)核算住宅部分對(duì)應(yīng)土地成本，實(shí)際樓板價(jià)約12.3萬元/平方米。參照北側(cè)綠城潮鳴外灘約18萬元/平方米的均價(jià)，住宅部分具備合理利潤(rùn)空間，但項(xiàng)目商辦業(yè)態(tài)占比超七成，且存在長(zhǎng)期自持要求，疊加超高層建安與歷史建筑保護(hù)成本，整體資金占用周期長(zhǎng)、收益兌現(xiàn)高度依賴運(yùn)營(yíng)能力，這也是多數(shù)傳統(tǒng)住宅開發(fā)商選擇觀望的核心原因。

??該地塊最終由青山實(shí)業(yè)與華峰集團(tuán)組成的溫州實(shí)業(yè)聯(lián)合體以起拍價(jià)38.45億元摘得。對(duì)兩家實(shí)業(yè)企業(yè)而言，該項(xiàng)目更多承載上海總部辦公、高端人才配套與核心資產(chǎn)配置功能，盈利邏輯與常規(guī)住宅開發(fā)項(xiàng)目存在明顯差異。

??可以預(yù)見該地塊建成后，未來也將成為北外灘地區(qū)的地標(biāo)之一。

??02

??上海已成全國市場(chǎng)中

??確定性最強(qiáng)陣地

??整體來看，上海第七批次土拍平均溢價(jià)率約9%，較5-7月連續(xù)三批次的高位水平有所回落。

??主要原因是本批次地塊區(qū)位整體更偏外圍，5宗地塊中4宗分布于外環(huán)外及近郊板塊；唯一內(nèi)環(huán)內(nèi)的北外灘地塊為商辦住復(fù)合業(yè)態(tài)，開發(fā)門檻高、自持要求嚴(yán)，天然篩選參拍主體；嘉定新城地塊定位自住剛需剛改，收益屬性偏穩(wěn)健，兩宗地塊底價(jià)成交均符合各自的產(chǎn)品定位與市場(chǎng)預(yù)期。

??對(duì)比七個(gè)批次的出讓情況，可以清晰地看到上海土拍“前穩(wěn)后熱、逐批升溫、價(jià)值聚焦”的演進(jìn)軌跡。

??年初在“滬七條”后平穩(wěn)開局、溢價(jià)普遍個(gè)位數(shù)。4月第三批次徐匯長(zhǎng)橋溢價(jià)率首破25%，此后熱度持續(xù)上升。5月第四批次整體溢價(jià)率沖至33.5%，連續(xù)兩日“無封頂”競(jìng)價(jià)。6月第五批次125.7億元延續(xù)高位。7月第六批次誕生161億百億地王，單批次收金235億創(chuàng)年內(nèi)峰值。8月第七批次在高位回落后溢價(jià)結(jié)構(gòu)性下調(diào)，但產(chǎn)業(yè)人口板塊仍逼近30%。

??普睿數(shù)智數(shù)據(jù)顯示，全國300城7月經(jīng)營(yíng)性土地供求環(huán)比季節(jié)性回落，其中供應(yīng)建筑面積為3882萬平方米，環(huán)比下降11%，同比下降37%，同比降幅顯著擴(kuò)大。成交建筑面積成交3289萬平方米，環(huán)比下降9%，同比下降24%。其中一線城市成交建筑面積46萬平方米，環(huán)比下降60%，同比下降29%。

??在這背景下，上海7月土地成交面積和金額環(huán)比皆明顯增長(zhǎng)，在十大重點(diǎn)城市中處于第一梯隊(duì)?？梢哉f，上海已成為全國土地市場(chǎng)中確定性最強(qiáng)、韌性最足的核心陣地。

??03

??八批次真如"壓艙石"地塊登場(chǎng)

??未來結(jié)構(gòu)化分化成常態(tài)

??7月28日晚，上海土地交易市場(chǎng)發(fā)布2026年第八批次擬出讓住宅用地清單。上海八批次共2宗涉宅地，分別位于?普陀真如?和?松江泗涇?，總出讓面積約?13.86公頃?。

??其中真如地塊位于真如城市副中心核心區(qū)，屬于軌交11、14號(hào)線真如站上蓋。該地塊由2幅住宅用地和1幅商辦混合用地捆綁組成，總用地面積約11.9公頃，總建筑面積約39.7萬平方米，其中住宅約19萬平方米。

??8月3日，?普陀真如地塊正式上架，交易活動(dòng)擬于8月底組織。

??值得注意的是，該地塊為“真如之心” “壓艙石”地塊，2025年6月上海城市更新路演推介活動(dòng)中，“真如之心”與“真如翠谷”同為普陀區(qū)重點(diǎn)推介項(xiàng)目，“真如之心”位于真如城市副中心核心位置，被稱為真如副中心“最后一塊拼圖”，將打造為集商業(yè)、辦公、文化于一體的綜合城市空間；而“真如翠谷”相關(guān)地塊已在去年第六、七批次土拍中順利成交。

??預(yù)計(jì)該項(xiàng)目成交總價(jià)有望突破150億元，將成為下半年上海土地市場(chǎng)體量最大、確定性最強(qiáng)的“壓艙石”項(xiàng)目。

??我們認(rèn)為，下半年上海整體土拍市場(chǎng)韌性延續(xù)，結(jié)構(gòu)化分化也將成常態(tài)。其中核心區(qū)稀缺存量地、近郊低密改善地將繼續(xù)獲得關(guān)注，而遠(yuǎn)郊剛需地則以平穩(wěn)底價(jià)為主。

??當(dāng)前行業(yè)仍處于供求關(guān)系深度修復(fù)期，“控制增量、消化庫存”是多數(shù)城市核心目標(biāo)，下半年土地供求規(guī)模預(yù)計(jì)維持同比回落。

??在這樣的背景下，房企拿地邏輯更趨精準(zhǔn)：向產(chǎn)業(yè)人口扎實(shí)、配套成熟、產(chǎn)品具備差異化稀缺性的板塊聚焦。

??后續(xù)供地將更多依靠存量盤活，通過規(guī)劃優(yōu)化、業(yè)態(tài)重構(gòu)挖掘城市存量土地價(jià)值。這也意味著，未來土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不再簡(jiǎn)單比拼資金規(guī)模，更考驗(yàn)開發(fā)主體的綜合能力。既要懂住宅產(chǎn)品打造，也要具備綜合體運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、長(zhǎng)期資產(chǎn)持有能力，這也為實(shí)業(yè)資本參與城市核心地塊開發(fā)打開空間，傳統(tǒng)住宅開發(fā)商、國有平臺(tái)企業(yè)、大型實(shí)業(yè)巨頭同臺(tái)拿地或?qū)⒊蔀槌B(tài)。