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??“8·28現(xiàn)房銷售”等一系列重磅政策落地10余天，廣州的銀行已開始執(zhí)行部分政策要求。

??“房貸可以做到40年，但是對(duì)申請(qǐng)人的收入要求比以前高。”9月7日，廣州工商銀行個(gè)貸中心的一位工作人員告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行也透露可以辦理40年的房貸申請(qǐng)，但均有年齡等相關(guān)要求。

??還未申領(lǐng)預(yù)售證的存量項(xiàng)目，是否均按照新政要求在竣工備案后或銷售備案后發(fā)放個(gè)人住房貸款，則是房企們關(guān)注的焦點(diǎn)。截至目前，廣州尚未公布相關(guān)實(shí)施細(xì)則，銀行亦未公開明確這個(gè)問題。

??“對(duì)企業(yè)來說，現(xiàn)房銷售是巨大的挑戰(zhàn)，存量的項(xiàng)目都要重新算賬，要考慮錢從哪里來、沒錢是否還開發(fā)?！?月8日，某房企內(nèi)部人士表示，希望各地的執(zhí)行細(xì)則能為存量土地的開發(fā)留出一定的靈活空間或者緩沖時(shí)間。

??部分銀行已執(zhí)行個(gè)貸40年

??8月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)等五部門發(fā)布了3份主文件和5份管理辦法，從銷售制度、信貸體系、資本市場(chǎng)三個(gè)端口協(xié)同發(fā)力，為房地產(chǎn)新模式填補(bǔ)上了關(guān)鍵的基礎(chǔ)制度“拼圖”。

??其中，中國(guó)人民銀行和金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動(dòng)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》將個(gè)人住房貸款期限由此前的最長(zhǎng)不超過30年，調(diào)整至“最長(zhǎng)不超過40年”，給予了借貸雙方更大靈活度。

??廣州工商銀行個(gè)貸中心工作人員表示，申請(qǐng)40年期限的房貸，需要提供流水、結(jié)息等信息，證明申請(qǐng)人的收入有所增長(zhǎng)，“不管存量還是新貸，都一樣”。此外，申請(qǐng)人的年齡+貸款期限不超過84年。

??農(nóng)業(yè)銀行一位個(gè)貸經(jīng)理向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者提供的信息顯示，該行的個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)可貸40年，要求是貸款年限不超過抵押物規(guī)定的土地剩余使用年限，樓齡+貸款年限≤70，年齡+貸款年限＜85。

??中國(guó)銀行對(duì)40年房貸的要求也是年齡+貸款年限不超過85年。建設(shè)銀行則要求二者相加不超過75年，“目前是有政策可以調(diào)整至40年，但具體能不能調(diào)整成功，還要以審批為準(zhǔn)”，該行的工作人員表示。

??“廣州的部分銀行已經(jīng)執(zhí)行，其他銀行應(yīng)該也會(huì)陸續(xù)執(zhí)行?！睆V州大源按揭總經(jīng)理鄭大源介紹，要落地40年房貸還有一個(gè)技術(shù)問題需解決，“以前的系統(tǒng)為了防止輸入錯(cuò)誤，限制了錄入年限，導(dǎo)致無法輸入40年，所以需要內(nèi)部發(fā)文修改系統(tǒng)，才能真正執(zhí)行新政。這個(gè)需要一點(diǎn)時(shí)間?！?/p>

??他表示，不同銀行對(duì)貸款40年的年齡要求不同，申請(qǐng)人的年紀(jì)必須是18周歲至70周歲，但是年齡+貸款年限可以申請(qǐng)到多少年，則沒有明文規(guī)定，以前默認(rèn)是＜70年，目前最高可以申請(qǐng)到85年。這意味著一個(gè)69歲的退休人員還可以申請(qǐng)16年的房貸。

??房企望明確新老劃斷問題

??在8月28日發(fā)布的一攬子政策中，《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）被認(rèn)為是房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度的歷史性變革。加上配套的資金監(jiān)管和貸款發(fā)放等措施，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯被徹底改寫，房企的投融資、開發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)全鏈條面臨系統(tǒng)性重構(gòu)。

??本次改革采用“新老劃斷”，8月28日前已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，實(shí)行預(yù)售的，預(yù)售條件、預(yù)售資金監(jiān)管等按原有政策規(guī)定執(zhí)行；未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，有力有序推行現(xiàn)房銷售，實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售條件，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保障預(yù)售資金安全。

??《通知》自發(fā)布之日起施行，要求各市縣要制定實(shí)施細(xì)則。截至目前，廣州尚未公布相關(guān)實(shí)施細(xì)則，新政后掛牌的土地未提及現(xiàn)房銷售的要求，住建部門也還在消化政策。

??政策公布當(dāng)天，廣州恰好成交了3宗宅地，其中1宗已在掛牌文件中明確將現(xiàn)房銷售，競(jìng)得另外2宗土地的開發(fā)商均對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，尚未確定項(xiàng)目是否執(zhí)行新政要求，“我們也在等新的細(xì)則安排”。

??某大型房企內(nèi)部人士表示，該公司從去年開始研究現(xiàn)房銷售，無論思維模式、組織變革、管理重塑都進(jìn)行了適應(yīng)新模式的調(diào)整，基本每次開會(huì)都有這個(gè)話題，但最終政策的力度和出臺(tái)時(shí)間還是超乎預(yù)料?！按胧植患?，我們?cè)瓉眍A(yù)計(jì)會(huì)有一個(gè)政策過渡期或者緩沖期，沒想到是立即施行，現(xiàn)在一線很迷茫，不知道該怎么做。希望在新老劃斷這個(gè)問題上，細(xì)則能進(jìn)一步明確?！蔽ㄒ恢档脩c幸的是，由于準(zhǔn)備較早，該公司上半年新購(gòu)入的土地有不少拿到了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，還可執(zhí)行原有的預(yù)售政策。

??“我們這里還沒出地方細(xì)則，但一些銀行已經(jīng)開始加碼執(zhí)行了，比如不以建設(shè)工程規(guī)劃許可證為節(jié)點(diǎn)劃分，而是以預(yù)售證為節(jié)點(diǎn)，要求竣工備案后才放款?！睆V東一家民營(yíng)房企的負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，按照過去的預(yù)售政策，該公司的項(xiàng)目普遍在6個(gè)月至9個(gè)月可回款、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回證，現(xiàn)房銷售后回款將延后1年以上，利潤(rùn)率下降5個(gè)百分點(diǎn)，IRR（內(nèi)部收益率）從20%跌到1%，預(yù)計(jì)未來銷售規(guī)模會(huì)繼續(xù)壓縮。“我們希望土地款的分期支付能夠拉到竣工備案階段，這樣能緩解部分現(xiàn)金流壓力?！?/p>

??一家出險(xiǎn)房企則從新政里看到了自救的希望，“以前項(xiàng)目要綁定主體信用，現(xiàn)在實(shí)行主辦銀行制，對(duì)資金進(jìn)行封閉管理，主要看項(xiàng)目資質(zhì)，可能更有利于項(xiàng)目摒除主體信用的干擾、拿到融資?！?/p>

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，北京、廣州等地已經(jīng)在為細(xì)則的落地做準(zhǔn)備，多次召集房企座談了解項(xiàng)目詳情、落實(shí)計(jì)劃和政策建議。