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??推行了32年的商品住房預(yù)售制，正在有序退出歷史舞臺(tái)。作為公司總裁，徐榮在8月31日的華潤置地業(yè)績會(huì)上回應(yīng)現(xiàn)房銷售新政時(shí)說，我們已著手建設(shè)“產(chǎn)品力、交付力、營銷力、服務(wù)力、小分期能力”，重構(gòu)工程、供應(yīng)鏈、設(shè)計(jì)與銷售管理體系，深化以項(xiàng)目為單位的全周期現(xiàn)金流管理。

??8月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局、中國人民銀行、證監(jiān)會(huì)出臺(tái)多項(xiàng)制度：從有序推行現(xiàn)房銷售，到個(gè)人住房貸款最長期限延至40年；從開發(fā)貸款實(shí)行主辦銀行制，到拓寬房企股權(quán)、債券及REITs融資渠道。 

??“新政將從市場預(yù)期、購房者權(quán)益、企業(yè)模式及政策落地節(jié)奏四個(gè)維度重塑行業(yè)?！毙鞓s認(rèn)為。對(duì)于新政對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的影響，徐榮表示，短期內(nèi)對(duì)公司現(xiàn)金流管理形成一定壓力，部分在建項(xiàng)目的推盤節(jié)奏和資金安排需要調(diào)整。但是政策允許“新老劃斷”、不搞“一刀切”，為公司爭取了一定的過渡空間。

??這次“組合拳”政策，既有“破”，也有“立”，如圍繞租賃供給、城市更新、存量盤活、企業(yè)整合，作出了一系列的制度安排。 

??中國人民銀行、金融監(jiān)管總局在出臺(tái)的信貸管理政策中提出3個(gè)“設(shè)立”：設(shè)立保障性住房開發(fā)貸款，專項(xiàng)用于支持符合要求的配售型保障性住房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，按保本微利原則定價(jià)。設(shè)立住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款，支持新建、改建長期租賃住房，支持對(duì)象涵蓋開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位。設(shè)立住房租賃團(tuán)體購房貸款，支持企業(yè)、符合條件的事業(yè)單位、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋，用作保障性或商業(yè)性租賃住房長期持有運(yùn)營，期限最長不超過30年。這預(yù)示著房地產(chǎn)市場構(gòu)建“租購并舉”體系有了金融底座的支撐。

??“十五五”期間，城市更新是國家戰(zhàn)略。金融監(jiān)管總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法（試行）》，專門設(shè)立“城市更新項(xiàng)目貸款”品種，細(xì)化準(zhǔn)入條件、貸款用途、還款來源、資金管理。其重要意義是把城市更新從一般房地產(chǎn)開發(fā)貸款中區(qū)分出來，按項(xiàng)目自身邏輯單獨(dú)設(shè)品種、立規(guī)則，讓貸款期限與項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營周期相匹配，讓還款來源與項(xiàng)目現(xiàn)金流相匹配，慢變量配上了慢資金，金融對(duì)城市更新的支持由此更精準(zhǔn)、更適配、更有效。

??證監(jiān)會(huì)同日出臺(tái)的政策提出，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)融資從依賴主體信用向基于項(xiàng)目情況轉(zhuǎn)變：支持依托符合條件的租賃住房、城市更新等項(xiàng)目發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），或者作為擴(kuò)募資產(chǎn)裝入已上市REITs，穩(wěn)慎推進(jìn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)展，持續(xù)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，與信貸端改革同向發(fā)力。證監(jiān)會(huì)的政策還提出，支持上市房企通過向特定對(duì)象發(fā)行方式再融資，支持綜合運(yùn)用股份、定向可轉(zhuǎn)債、現(xiàn)金等工具并購重組涉房資產(chǎn)并募集配套資金，支持發(fā)行公司債券和商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、不動(dòng)產(chǎn)ABS，并強(qiáng)調(diào)一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求。

??中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心區(qū)域和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究部副部長李金波表示，這意味著優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠以較低成本整合出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目和產(chǎn)能，行業(yè)的優(yōu)勝劣汰不再單純依賴行政安排，而有了市場化的制度通道。“隨著各項(xiàng)安排落地見效，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)將不斷鞏固，為‘十五五’時(shí)期經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展提供有力支撐?！?/p>

??“公司全面擁抱現(xiàn)房時(shí)代。向內(nèi)做好經(jīng)營，開源節(jié)流；向外做好與屬地政府溝通，在模式切換期，保障公司投資生產(chǎn)經(jīng)營的穩(wěn)定運(yùn)行?！毙鞓s告訴記者。