市場 2026-07-06 08:35:19 來源：丁祖昱評樓市
??今年上半年的豪宅市場，表面上看似依舊火熱，但實際早已走出兩條完全不一樣的路線。
??從重點(diǎn)35個城市的數(shù)據(jù)來看，總價1000-3000萬高端住宅成交套數(shù)較去年同期下降17%。
??若把總價門檻繼續(xù)上移，高端市場出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)：總價3000-5000萬和5000萬元以上成交全部上漲，尤其是總價3000-5000萬區(qū)間成交量更是同比上漲38%。
??一降一升兩組反差數(shù)據(jù)釋放重要信號：即便是韌性更強(qiáng)的豪宅賽道，也告別“普漲”時代。結(jié)構(gòu)性行情將成為行業(yè)長期主旋律。
??今年上半年35城總價1000萬元以上高端住宅共成交17910套，整體成交量較去年同期雖有收縮，但拆開來看，各總價段卻走出截然相反的行情。
??1000-3000萬總價段仍是豪宅市場的基本盤，半年賣出15614 套，占千萬級豪宅成交套數(shù)的87%，但相較于去年同期下降17%。
??但從供貨端來看，該總價段并沒有收縮，上半年供應(yīng)套數(shù)同比微增1%，新增房源還在持續(xù)入市。
??3000-5000萬總價段呈現(xiàn)出“供需兩旺”的特征。上半年35城供應(yīng)1483套，同比翻倍增長，能明顯看出開發(fā)商都在扎堆布局該總價段高端市場；成交1636套，同比上漲38%。供給放量的同時，需求完全接得住。
??總價5000萬元以上成交660套，同比增長11%；供應(yīng)686套，同比上漲24%，頂豪市場受短期樓市周期影響較小，整體供需基本平衡。
??具體到城市，總價千萬級高端住宅的購買力高度集中。
??上半年千萬高端住宅成交TOP5城市分別是：上海、北京、杭州、深圳和廣州。這五城成交套數(shù)均在1000套以上，其中，上海成交仍然拔得頭籌。這5個城市共成交了14265套總價千萬級高端住宅，占35城80%左右。
??高端購買力，仍然集中在少數(shù)一二線城市。
??從增量來看，杭州、深圳增量領(lǐng)跑35城，廈門、成都、合肥等強(qiáng)二線城市千萬豪宅逆勢放量，成為高端市場增量主力。
??深圳的豪宅行情，在當(dāng)前市場很有代表性。
??上半年總價3000萬以上高端住宅成交了619套，同比增長247%。背后最核心的推手就是新增供給放量，該總價段供應(yīng)套數(shù)同比增長11.78倍。
??其中，深圳灣澐璽、觀潮府和中信城開信悅灣成為市場供求主力，三盤合計成交了495套，占總價3000萬元以上高端住宅成交套數(shù)的比例達(dá)到了80%。
??而另一邊，杭州今年上半年的豪宅爆發(fā)力，甚至超過深圳。
??上半年杭州總價3000萬元以上高端住宅成交了203套，這一數(shù)字是去年上半年的14.5倍。高端成交集中在3000-5000萬元這一價格段，該價格段成交了128套，同比增長13倍，而總價5000萬元以上價格段也成交了75套，同比增長14倍。
??行情爆發(fā)的底層邏輯同樣來自供給補(bǔ)位。上半年杭州總價3000萬元以上高端住宅供應(yīng)了309套，而去年同期只有9套，比如萬潮玖序、奧映世紀(jì)、棲湖云莊這些典型項目，支撐起杭州的高端增量的基本盤。
??不過，隨著供應(yīng)放量，典型城市高端住宅去化也迎來新的考驗。
??典型如杭州，6月以來，多個總價千萬級豪宅開盤去化率出現(xiàn)小幅下跌，短期內(nèi)大量頂豪入市，疊加待推項目分流，去化逐漸承壓。
??另外，上海高端住宅去化率也迎來分化，6月僅前灘公館、翡雲(yún)悅府二期和前灘元境二期保持“日光”，其余多個高端盤去化都在30%以下，另有多個高端盤年內(nèi)開盤去化率逐次走低。
??更大的競爭壓力或許還在后頭。
??去年四季度至今年上半年，核心城市高價宅地集中出讓，若這批高價地在年內(nèi)順利轉(zhuǎn)化為高端住宅的新增供應(yīng)，那么武漢、廣州、上海、成都和杭州這些城市高端住宅新增供應(yīng)或?qū)⒕S持在35萬平方米以上，其中武漢將破百萬平方米。
??接下來，各大城市高端賽道的內(nèi)卷程度，只會越來越激烈。
??這一輪3000萬以上高端市場行情迎來集中爆發(fā)，核心邏輯并不單純是購買力增強(qiáng)，更多供給放量，填補(bǔ)了市場上高端產(chǎn)品供給的空白，積壓已久的高凈值資產(chǎn)配置需求得以集中釋放。
??不過，本輪高端市場增長窗口或許不會長期持續(xù)，一方面集中入市的高端房源正在消耗存量客群，另一方面大量高價地塊會持續(xù)轉(zhuǎn)化為新增高端供應(yīng)，雙重作用之下，未來高端住宅市場的競爭將趨于白熱化。只有占有城市稀缺地段、產(chǎn)品力過硬、定價貼合市場預(yù)期的項目，才能在激烈競爭中站穩(wěn)腳跟。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
