市場 2026-06-26 08:46:22 來源：丁祖昱評樓市
??全國“去庫存”已取得初步成效。
??國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，商品房待售面積已連續(xù)3個月同比回落。
??同時，普睿數(shù)智研究中心數(shù)據(jù)顯示，典型城市存量住宅用地總面積由2025年初的6.23萬公頃降至2026年初的5.99萬公頃，同比下降4%。
??在各地嚴(yán)格落實(shí)頂層政策導(dǎo)向，一方面嚴(yán)控新增住宅用地供應(yīng)，同步推進(jìn)閑置土地處置新政，加大低效存量用地清理力度，推動一批閑置、低效項(xiàng)目退出市場；另一方面精準(zhǔn)補(bǔ)充高品質(zhì)住宅用地，在持續(xù)提升用地效率下，庫存規(guī)模終于開始下臺階。
??未來全國層面的待售庫存總量或?qū)⑦M(jìn)入緩慢下降通道。
??國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，截至2026年5月末，商品房待售面積7.71億平方米，同比下降0.4%，已連續(xù)3個月同比回落。
??其中，待售3年以下面積5.7億平方米，下降2.8%，降幅較4月末擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)，短期庫存下降速度更快。
??究其緣由，主要還是因?yàn)樾袠I(yè)踐行“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量”的政策導(dǎo)向。
??國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2026年1-5月份，房屋新開工面積1.8億平方米，下降22.6%。其中，住宅新開工面積1.3億平方米，下降23.4%。2026年前5月，房屋新開工規(guī)模為新房銷售規(guī)模的57%，仍延續(xù)歷史低位。
??從新開工與新房銷售規(guī)模對比來看，2022年至今新開工面積已連續(xù)4年多低于新房銷售規(guī)模。
??新開工的收縮，有助于減輕市場供給壓力。新房銷售規(guī)模持續(xù)高于新開工面積意味著市場已轉(zhuǎn)向“?存量消化”。
??正是在這樣的背景下，截至2026年5月末，商品房待售面積才出現(xiàn)“三連降”。
??未來隨著土地供應(yīng)進(jìn)一步縮減，預(yù)計(jì)新開工規(guī)模也將保持在合理低位，全國層面的待售庫存總量也將進(jìn)入緩慢下降通道。?
??從典型城市住宅存量用地規(guī)模來看，2025年以來，得益于全國層面“控增量、去庫存、優(yōu)供給”政策的持續(xù)落地，樣本城市存量住宅用地總面積由2025年初的6.23萬公頃降至2026年初的5.99萬公頃，同比下降4%。
??具體來看，超六成城市庫存規(guī)模同比回落或持平。其中茂名、重慶等11個城市庫存減量均超100公頃，茂名減量達(dá)到215公頃，存量去化力度尤為突出。一線城市中上海庫存同比降幅6%，在高基數(shù)下庫存絕對規(guī)模仍減少91公頃。
??另有19個樣本城市庫存規(guī)模增長不超過10公頃，蘇州、廈門、海口、大連等均在此列，庫存變動屬于正常市場波動。以蘇州為例，未開工項(xiàng)目用地減少18.8公頃，未售項(xiàng)目用地增加20公頃，凈增長1.2公頃，體現(xiàn)為住宅用地正常輪動開發(fā)，庫存壓力并未顯著抬升。
??僅少數(shù)一二線核心城市庫存規(guī)模明顯上升：北京增加434公頃排在首位，廣州、長春、合肥、南京、杭州增量均超200公頃，此類城市庫存增長，主要源于近一年重點(diǎn)住宅用地集中出讓。北京、廣州、杭州作為2025年以來房企投資的核心確定性區(qū)域，存量住宅用地庫存增加，也符合當(dāng)前市場供給修復(fù)與投資聚焦的整體邏輯。
??這些城市住宅存量用地規(guī)模的下降，一方面是嚴(yán)格控制新增宅地供應(yīng)，從源頭遏制庫存增量。如從公示的存量用地明細(xì)來看，茂名、定安2025年存量宅地實(shí)現(xiàn)0新增，陵水僅在2025年新簽約8個宅地項(xiàng)目，合計(jì)占地僅18.2公頃，新增供給管控成效顯著。
??另外一方面是各地積極利用專項(xiàng)債收儲閑置用地，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年全國已發(fā)行超3000億元專項(xiàng)債用于該用途，為閑置用地盤活提供了有力資金支撐。
??值得注意的是，重慶在新增供給發(fā)力下，庫存仍實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步下降。2025年新增住宅項(xiàng)目達(dá)50個、合計(jì)占地200公頃，2026年初重慶存量住宅用地庫存規(guī)模同比減少192公頃，較2025年初下降8%。
??這主要緣于重慶新增住宅用地區(qū)位優(yōu)勢顯著：核心區(qū)地塊多緊鄰地鐵站點(diǎn)、成熟居住圈及城市核心道路，新區(qū)地塊則依托科學(xué)大道、金開大道等骨干交通，結(jié)合生態(tài)、產(chǎn)業(yè)配套布局；同時，多個項(xiàng)目位于城中村改造、老舊片區(qū)更新范圍內(nèi)，兼具居住供給與城市功能提升雙重屬性，既完善了城市配套，也助力存量區(qū)域煥新。
??在“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量”的政策導(dǎo)向下，全國商品房待售面積連續(xù)3個月同比回落，庫存指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化。
??需要注意的是，盡管庫存規(guī)模因土地供應(yīng)縮量和新開工面積減少而呈現(xiàn)下降態(tài)勢，但由于市場銷售速度放緩，去化周期并未隨之縮短，多數(shù)城市的去化周期仍處于高位，未來仍需通過政策優(yōu)化、國資收儲及促進(jìn)銷售等多措并舉，以進(jìn)一步縮短去化周期，實(shí)現(xiàn)市場的止跌回穩(wěn)。
《求是》發(fā)文，再提房地產(chǎn)
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
