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??新董事長(zhǎng)上任半年后，廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“廣州城投集團(tuán)”）的地產(chǎn)板塊有了新動(dòng)作。

??6月24日，來(lái)自廣州市城投發(fā)展控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“廣州城投地產(chǎn)”）的消息顯示，該公司已在近期完成營(yíng)銷(xiāo)中心專(zhuān)業(yè)化架構(gòu)調(diào)整，并委任有多家房企工作履歷的羅康為該中心總經(jīng)理。

??廣州城投集團(tuán)是廣州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主要實(shí)體，截至2025年末的資產(chǎn)總額超4000億元。受地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)等因素影響，2022年至2025年，該公司的歸屬母公司凈利潤(rùn)連續(xù)4年虧損。

??2025年12月，原珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)鄭洪偉獲委任為廣州城投集團(tuán)董事長(zhǎng)。他不僅給廣州城投集團(tuán)定下了新的戰(zhàn)略目標(biāo)，也為業(yè)績(jī)不振的地產(chǎn)板塊制訂了專(zhuān)項(xiàng)攻堅(jiān)計(jì)劃。此次廣州城投地產(chǎn)率先對(duì)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)“動(dòng)刀”，便被視為攻堅(jiān)舉措之一。

??地產(chǎn)板塊重組營(yíng)銷(xiāo)架構(gòu)

??廣州城投集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由廣州城投地產(chǎn)、廣州城投城更集團(tuán)及安居集團(tuán)3家子公司運(yùn)營(yíng)，而招拍掛取得的地產(chǎn)項(xiàng)目為其地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入主要來(lái)源，主要由廣州城投地產(chǎn)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。

??此次廣州城投地產(chǎn)的架構(gòu)調(diào)整涉及部門(mén)合并和人員調(diào)崗，原來(lái)的品牌策劃部、銷(xiāo)售一部、銷(xiāo)售二部被合并成品牌營(yíng)銷(xiāo)中心，并細(xì)分為住宅銷(xiāo)售、大宗交易、租賃運(yùn)營(yíng)、客戶服務(wù)四大業(yè)務(wù)板塊，同步搭建一體化營(yíng)銷(xiāo)中臺(tái)統(tǒng)籌品牌運(yùn)營(yíng)與銷(xiāo)售全流程管理。人員調(diào)配方面，羅康擔(dān)任品牌營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理，兼大宗交易部總經(jīng)理，原營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)招婉瑜改任銷(xiāo)售管理部總經(jīng)理，原銷(xiāo)售一部總經(jīng)理林艷萍改任客戶關(guān)系部總經(jīng)理，原銷(xiāo)售二部總經(jīng)理盤(pán)懿琳改任租售事業(yè)部總經(jīng)理，原銷(xiāo)售一部副總經(jīng)理王璐瑤、原銷(xiāo)售二部副總經(jīng)理馬玲分別改任大宗交易部副總經(jīng)理、銷(xiāo)售管理部副總經(jīng)理。

??擔(dān)任品牌營(yíng)銷(xiāo)中心一把手的羅康3個(gè)月前才加入廣州城投地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)的職位是大宗銷(xiāo)售總經(jīng)理。羅康今年37歲，正值盛年，曾供職于中國(guó)海外發(fā)展、碧桂園、合景泰富等多家大型房企的營(yíng)銷(xiāo)條線。

??廣州城投地產(chǎn)相關(guān)人士表示，此次架構(gòu)變動(dòng)是營(yíng)銷(xiāo)體系的全面市場(chǎng)化重塑，以及業(yè)務(wù)模式向“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售與持有運(yùn)營(yíng)雙輪驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)變的實(shí)質(zhì)性落子，響應(yīng)的是廣州城投集團(tuán)向“綜合城市發(fā)展運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略號(hào)召。

??打造“國(guó)內(nèi)一流的未來(lái)城市綜合運(yùn)營(yíng)商"是鄭洪偉給廣州城投集團(tuán)錨定的新目標(biāo)。1月31日，在該公司的2025年度總結(jié)大會(huì)上，鄭洪偉提出，要做大做強(qiáng)新城建、新生活、新能源、新材料、新產(chǎn)融五大板塊，加快實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)“城市建設(shè)者”向“城市綜合運(yùn)營(yíng)商”的轉(zhuǎn)型。

??2月6日，鄭洪偉出席了廣州城投地產(chǎn)、廣州城投城更集團(tuán)的年度總結(jié)大會(huì)，強(qiáng)調(diào)這兩家地產(chǎn)相關(guān)的子公司應(yīng)以“新官理舊賬”的擔(dān)當(dāng)，直面矛盾，拿出破局的關(guān)鍵行動(dòng)，解決問(wèn)題、找到出路。廣州城投地產(chǎn)被要求從傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決走向未來(lái)城市綜合運(yùn)營(yíng)商，形成“建管運(yùn)營(yíng)一體”的經(jīng)營(yíng)模式，核心能力要從“建造房子”延伸到“經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)”和“服務(wù)生活”。

??存量項(xiàng)目去化壓力大

??在鄭洪偉到任前，廣州城投集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)正面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)。2022年至2025年，該公司的歸屬母公司凈利潤(rùn)連續(xù)虧損，其中，2025年的歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損擴(kuò)大到29.27億元，超過(guò)了此前3年的虧損總額。

??在此背景下，新管理團(tuán)隊(duì)給廣州城投集團(tuán)部署了2026年的5項(xiàng)重點(diǎn)攻堅(jiān)任務(wù)。包括，實(shí)施降本增收與提質(zhì)創(chuàng)收行動(dòng)、提升資本運(yùn)作效率、編制實(shí)施三年資產(chǎn)盤(pán)活計(jì)劃，做好地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)攻堅(jiān)、加快房地產(chǎn)存量去化，聚焦五新布局、培育壯大新興業(yè)務(wù)集群等。

??地產(chǎn)被列入專(zhuān)項(xiàng)攻堅(jiān)計(jì)劃主要源于存量去化不給力。聯(lián)合資信的評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，2025年，在廣州城投集團(tuán)的12家子公司，虧損額最高的是廣州產(chǎn)業(yè)投資基金融投資金管理有限公司，全年凈利潤(rùn)為-18.95億元，虧損額排在第二位是廣州城投地產(chǎn)，凈利潤(rùn)為-6.37億元。2025年，廣州城投集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的簽約銷(xiāo)售面積(商業(yè)+住宅)合計(jì)13.91萬(wàn)平方米，截至2025年底的剩余可售面積有358.6萬(wàn)平方米，且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目占了244.45萬(wàn)平方米。若按2025年的銷(xiāo)售面積計(jì)算，其現(xiàn)有可售面積需要25.8年才能消化掉?！笆芎暧^經(jīng)濟(jì)調(diào)整、房地產(chǎn)市場(chǎng)下行等因素影響，存量地產(chǎn)項(xiàng)目去化壓力較大?！甭?lián)合資信如此認(rèn)為。

??根據(jù)廣州城投地產(chǎn)披露的信息，該公司累計(jì)投資及管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目27個(gè)，總貨值超508億元，同時(shí)運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目10個(gè)，并承建8個(gè)公共服務(wù)項(xiàng)目。其在售項(xiàng)目中，東園公館是業(yè)內(nèi)關(guān)注度較高的。2020年，廣州城投地產(chǎn)以約23.6億元競(jìng)得該項(xiàng)目地塊，扣除配建面積后，樓面地價(jià)高達(dá)6.46萬(wàn)元/平方米， 一躍成為當(dāng)時(shí)廣州的單價(jià)地王。2023年初，東園公館的249套房源上市銷(xiāo)售，截至6月25日共售出73套，去化率不足3成。另一個(gè)住宅項(xiàng)目-廣州城投·領(lǐng)南府于2022年上半年領(lǐng)取預(yù)售證，4年下來(lái)，去化率剛過(guò)5成。

??在2月份的年會(huì)上，廣州城投地產(chǎn)總經(jīng)理倪章軍作了以《直面挑戰(zhàn)破困局 誓以決心沖業(yè)績(jī)》為題的報(bào)告，據(jù)其介紹，2026年，該公司的首要攻堅(jiān)任務(wù)便是提升銷(xiāo)售流速、加快庫(kù)存去化。如今，營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)的架構(gòu)、人員調(diào)整已經(jīng)到位，但這些在高位競(jìng)得、已是現(xiàn)樓產(chǎn)品的存量資源能否就此被盤(pán)活還要打個(gè)問(wèn)號(hào)。