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??2026年作為“十五”規(guī)劃開局之年，上半年房地產(chǎn)頂層定調(diào)、貨幣調(diào)控、城市發(fā)展、地方施策多維政策密集落地，形成覆蓋風險化解、市場托底、行業(yè)轉(zhuǎn)型、民生安居的完整政策體系。

??在政策推動下，行業(yè)確定性持續(xù)累積，尤以上海、深圳、廣州等地穩(wěn)市場政策為代表，二季度以來新房市場持續(xù)保持較佳熱度。未來核心城市有望率先企穩(wěn)。

??從企業(yè)方面來看，行業(yè)償債高峰正逐步消退，債務(wù)到期壓力有所緩解，且隨著房地產(chǎn)融資支持制度的優(yōu)化完善，也有利于增強各方主體信心，穩(wěn)定市場預期。

??可以說，上半年雖然行業(yè)沒有出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，但2026年應(yīng)該是“筑底年”。

??2026年上半年，中央通過政治局會議確立房地產(chǎn)工作總綱領(lǐng)，對房地產(chǎn)與風險化解的表述出現(xiàn)多處邊際調(diào)整（詳見《中共中央政治局會議再提房地產(chǎn)，變化來了》）。

??這是二季度以來最核心的政策信號，標志著房地產(chǎn)政策正式從“風險集中攻堅期”步入“風險常態(tài)化管控+行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)力期”的新階段。

??5月《城市更新“十五五”規(guī)劃》正式印發(fā)、中央財政支持城市更新行動名單落地，6月統(tǒng)計調(diào)查制度出臺、四部委聯(lián)合解讀配套政策（詳見《首部國家級城市更新專項規(guī)劃！超2500億元資金支持》）。

??作為“十五五”時期城市發(fā)展的核心戰(zhàn)略，城市更新既是擴內(nèi)需、穩(wěn)投資、惠民生的全局性抓手，也在房地產(chǎn)增量開發(fā)收縮的行業(yè)背景下，開辟了規(guī)模大、確定性強的存量投資新賽道，戰(zhàn)略價值持續(xù)凸顯。

??至此，二季度形成了“頂層規(guī)劃定目標、財政資金強保障、經(jīng)驗復制破堵點、配套機制管長效”的完整政策閉環(huán)。

??此外，6月18日《求是》刊發(fā)文章提出“加快修復居民資產(chǎn)負債表”，首次將“穩(wěn)定房地產(chǎn)”與“資產(chǎn)價格下跌對消費信心的負向螺旋”綁定。直接指出了房產(chǎn)財富效應(yīng)減弱是抑制消費的關(guān)鍵誘因，不再回避房價下跌對居民主觀財富感知的沖擊。

??這直接將房地產(chǎn)市場定位升級，“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”已不僅僅只是房地產(chǎn)的事情，更是激活內(nèi)需、刺激消費的前提。

??在房地產(chǎn)頂層定調(diào)下，地方層面，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)優(yōu)化，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國累計出臺460次穩(wěn)市場政策。

??主要聚焦六大方向：一、253次優(yōu)化公積金政策，全面降低購房與居住門檻，如額度提升、首付比例下調(diào)、使用范圍和功能擴展等。二、95次加碼保障安居政策，完善多層次住房保障體系。如配售型保障房建設(shè)、提高租賃住房供給、保障房覆蓋范圍擴大并同步放寬申請門檻。三、89次落地城市更新專項政策，構(gòu)建存量開發(fā)長效機制。四、73次推進“好房子”建設(shè)政策，引領(lǐng)住房品質(zhì)全面升級。五、70次出臺補貼與稅費利率優(yōu)惠政策，精準降低購房成本與交易門檻。六、40次優(yōu)化供給側(cè)管理政策，核心抓手在于盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化新增供應(yīng)地塊競爭力。

??在政策推動下，行業(yè)確定性持續(xù)累積，尤以上海、深圳、廣州等地穩(wěn)市場政策為代表，二季度以來新房市場持續(xù)保持較佳熱度，政策正向效應(yīng)充分顯現(xiàn)，為全國因城施策提供了可參照的實踐路徑。

• ??上海2月25日出臺政策，縮短非滬籍外環(huán)內(nèi)購房社保年限至連續(xù)1年，符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房，持居住證滿5年非滬籍家庭可免社保限購1套；

• ??深圳4月29日跟進優(yōu)化，符合條件的戶籍/非戶籍家庭可在福田、南山、寶安新安街道增購1套住房，持居住證非戶籍家庭可在上述區(qū)域免社保限購1套；

• ??廣州4月30日發(fā)布穗八條，將公積金貸款最高額度提升至360萬元、并支持賣舊買新。

??從市場反饋來看，上海自3月起一二房成交明顯上了一個臺階，其中商品住宅成交面積3月、4月、5月連續(xù)三個月環(huán)比增長，截至2026年6月23日，6月商品住宅成交面積31.94萬平方米，雖然較5月同期有所回落，但仍保持相對高位。

??二手房方面，3月、4月、5月成交面積持續(xù)保持200萬平方米以上高位，高于2025年同期水平。

??深圳同樣從3月起進入“小陽春”，4月底新政出臺后，5月市場明顯在3月基礎(chǔ)上又上了一個臺階，2026年5月深圳商品住宅成交面積57.58萬平方米，環(huán)比大漲47%。截至2026年6月21日，6月商品住宅成交面積28.88萬平方米，雖然不及5月水平，但6月成交仍將高于3月。

??二手房方面，深圳3月、4月、5月無論是成交面積還是成交均價均出現(xiàn)了明顯上升。

??廣州方面，上半年商品住宅成交高峰分別在3月和5月，4月相對較弱，但仍有60萬平方米的規(guī)模，截至2026年6月21日，6月商品住宅成交面積36.47萬平方米，市場熱度不及上海和深圳，但仍保持一定規(guī)模。

??我們認為，下半年，各地將繼續(xù)堅持因城施策總基調(diào)，緊扣中央“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、扎實推進城市更新”的部署要求，立足本地市場供求實際，在上半年穩(wěn)市場政策基礎(chǔ)上進一步精準發(fā)力，供需兩端協(xié)同挖潛，持續(xù)釋放合理住房需求、盤活存量資產(chǎn)空間，推動政策紅利穩(wěn)步轉(zhuǎn)化為市場平穩(wěn)修復的內(nèi)生動力。

??市場的企穩(wěn)，離不開企業(yè)的穩(wěn)定。從企業(yè)融資來看，2026年上半年房地產(chǎn)融資政策始終保持寬松基調(diào)，尤其是4-5月央行屢次強調(diào)明確實施適度寬松的貨幣政策、維持LPR歷史低位，客觀上為房企債務(wù)續(xù)接、合理融資需求提供穩(wěn)定流動性環(huán)境。

??在這一背景下，2026年二季度房企融資797.64億元，環(huán)比增長30%，但同比仍減少32%，融資規(guī)模依然處在近年來的低位。

??好消息是，行業(yè)償債高峰正逐步消退。

??從債務(wù)到期來看，2025年房企債券到期規(guī)模達4540億元，而2026年房企整體債務(wù)到期規(guī)模明顯下降，全年到期約3521億元，其中一季度到期約1090億元，二季度到期約851億元為明顯低位，三季度到期1114億元。此后房企各季度發(fā)債及到期債券明顯走低。

??從目前的融資情況來看，到2027年房企基本能實現(xiàn)借新還舊覆蓋到期債務(wù)，債務(wù)到期壓力有所緩解。

??值得注意的是，隨著城市融資協(xié)調(diào)機制的常態(tài)化推進，以及項目貸款接續(xù)政策，為項目提供了更寬松的還貸緩沖期。這能有效緩解項目資金周轉(zhuǎn)壓力和企業(yè)償債壓力，支持項目建成交付，有利于增強各方主體信心，穩(wěn)定市場預期。

??展望2026年下半年房地產(chǎn)市場趨勢，行業(yè)供求關(guān)系預計將進一步改善。

??從近期中央部委的政策導向來看，“城市高質(zhì)量發(fā)展”仍是核心關(guān)鍵詞，政策支撐體系進一步加碼完善。一方面，《城市更新“十五五”規(guī)劃》印發(fā)實施，中央財政、超長期特別國債、中央預算內(nèi)投資等多元資金協(xié)同發(fā)力，多措并舉推動城市更新走深走實，為行業(yè)投資側(cè)注入穩(wěn)定確定性；另一方面，常住地基本公共服務(wù)均等化改革全面推進，國務(wù)院發(fā)布相關(guān)實施意見，強化流動人口安居保障、擴大公租房覆蓋范圍，資源配置持續(xù)向人口流入城市傾斜，既有助于加快城市去庫存進程，也為行業(yè)帶來更多優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目開發(fā)機會。城市更新提質(zhì)與公共服務(wù)均等化政策協(xié)同發(fā)力，為房地產(chǎn)行業(yè)需求釋放和投資拓展提供了更強的確定性。

??隨著中央與地方各項政策的落地效應(yīng)持續(xù)釋放，預計核心城市一二手房市場將加速企穩(wěn)，庫存壓力逐步緩解。其中，人口流入集中城市、城市更新相關(guān)賽道及居住改善型板塊，將成為主要受益領(lǐng)域。

??對企業(yè)而言，當前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，出險房企的核心工作仍是?推進債務(wù)重組、實現(xiàn)風險出清?。穩(wěn)健未出險房企則應(yīng)側(cè)重優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)，加速三四線低效庫存折價去化，收縮弱能級城市布局。