??2026年夏天的合肥，空氣里彌漫著一種微妙的張力。
??6月中旬，國(guó)產(chǎn)DRAM龍頭長(zhǎng)鑫科技的科創(chuàng)板IPO注冊(cè)生效，作為今年A股規(guī)模最大的IPO項(xiàng)目，市場(chǎng)給予其萬(wàn)億市值的期待，被視為又一場(chǎng)城市級(jí)“造富”。企業(yè)總部落地的合肥，城市熱度同樣走高：今年一季度GDP同比增長(zhǎng)6.8%，在29座萬(wàn)億城市中位居首位。其中，規(guī)上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)19.6%，遠(yuǎn)高于6.1%的全國(guó)平均水平。
??產(chǎn)業(yè)紅利能否“帶飛” 合肥樓市，成為市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。
??一位不愿具名的知名房企合肥分公司高管在接受記者采訪時(shí)判斷，隨著高新產(chǎn)業(yè)持續(xù)擴(kuò)容，高素質(zhì)人才、科創(chuàng)人口將持續(xù)涌入合肥。短期來(lái)看，合肥樓市整體將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)平穩(wěn)格局；中期市場(chǎng)信心穩(wěn)步修復(fù)，整體市場(chǎng)容量穩(wěn)中向上。
??“合肥樓市的區(qū)域分化或?qū)⒊掷m(xù)深化?！币幻戏十?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人則向記者表示，熱門板塊次新優(yōu)質(zhì)房源今年以來(lái)已經(jīng)開始漲價(jià)，有的每平方米漲了2000元；產(chǎn)業(yè)薄弱、配套存在短板的外圍房源，即便降價(jià)促銷，去化依舊乏力。
??從數(shù)據(jù)上看，當(dāng)前合肥產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利尚未完全傳導(dǎo)至樓市。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2026年5月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，合肥新建商品住宅價(jià)格環(huán)比微漲0.1%，同比增長(zhǎng)0.8%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，同比下降6.1%。市場(chǎng)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，合肥5月新房成交1533套，環(huán)比減少40.65%，同比增長(zhǎng)18.01%。二手房成交8222套，環(huán)比減少5.7%，同比增長(zhǎng)54.2%。
??“這種‘溫差’本質(zhì)上是政策短期擾動(dòng)與需求釋放節(jié)奏錯(cuò)位的結(jié)果，并非趨勢(shì)性背離?！敝袊?guó)城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥認(rèn)為，未來(lái)1~2年，合肥樓市的整體走勢(shì)會(huì)呈現(xiàn)“穩(wěn)字當(dāng)頭、結(jié)構(gòu)分化”的特征，不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，市場(chǎng)韌性會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)基本面的支撐逐步顯現(xiàn)。
??新增人口重塑購(gòu)房邏輯
??過去十余年，合肥押注京東方、長(zhǎng)鑫存儲(chǔ)、蔚來(lái)汽車，走出了一條“以投帶引”的“最牛風(fēng)投”路徑，也形成了“芯屏汽合、集終生智”的新興產(chǎn)業(yè)集群。
??當(dāng)前，合肥的產(chǎn)業(yè)布局迎來(lái)集中兌現(xiàn)期：集成電路領(lǐng)域，長(zhǎng)鑫科技（長(zhǎng)鑫存儲(chǔ)母公司）5月27日科創(chuàng)板IPO過會(huì)，6月12日獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)生效，即將成為“國(guó)產(chǎn)內(nèi)存第一股”——企業(yè)一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入508億元、歸屬母公司凈利潤(rùn)247.6億元，市場(chǎng)預(yù)期其市值有望沖擊萬(wàn)億元，進(jìn)一步拉高城市產(chǎn)業(yè)價(jià)值。新能源汽車方面，合肥集聚了蔚來(lái)、比亞迪、大眾安徽等6家整車廠，2025年產(chǎn)量137.6萬(wàn)輛、居國(guó)內(nèi)第一。量子科技、人工智能則匯聚了中國(guó)科大硅谷、科大訊飛、國(guó)盾量子等近千家科創(chuàng)企業(yè)。
??硬核產(chǎn)業(yè)落地，強(qiáng)化了合肥的人口吸引力。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年~2025年，合肥累計(jì)新增常住人口37.1萬(wàn)，人口增量位居全國(guó)城市第三名。2024年，合肥躋身千萬(wàn)人口城市行列，成為長(zhǎng)三角第四座GDP破萬(wàn)億、人口超千萬(wàn)的 “雙萬(wàn)城市”。
??“我在合肥的收入跟在北京時(shí)差不多，但幸福感高多了——不用擠地鐵，去哪都是二三十分鐘，東西還便宜?！?2024年從北京返鄉(xiāng)定居的劉先生，道出了新合肥人的置業(yè)選擇邏輯。
??安徽亳州的張女士也告訴記者，很多同學(xué)畢業(yè)后選擇去合肥，“一是作為省會(huì)方便，二是發(fā)展確實(shí)有目共睹”。
??外來(lái)定居人口，正在重塑合肥樓市的需求結(jié)構(gòu)。合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度，合肥市區(qū)新建商品房購(gòu)買人群中，非本地戶籍購(gòu)房者占比達(dá)44.66%，接近半數(shù)。
??“近年合肥引入的大量新興產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，多處于職業(yè)生涯起步階段，從入職定居到積累購(gòu)房資金等普遍需要1~3年的周期，加上過去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期，部分群體持觀望態(tài)度，使得產(chǎn)業(yè)紅利的傳導(dǎo)存在明顯的滯后性?！痹瑤涱A(yù)判，隨著這批新市民定居需求的逐步釋放，預(yù)計(jì)未來(lái)1~2年住房需求會(huì)迎來(lái)更加平穩(wěn)的釋放窗口。
??冰與火的市場(chǎng)分化
??“產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)、配套等幾大要素直接決定房產(chǎn)價(jià)值。當(dāng)前的合肥，政務(wù)、濱湖、高新等板塊房?jī)r(jià)比較堅(jiān)挺，瑤海、遠(yuǎn)郊縣域等板塊價(jià)格承壓?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人告訴記者。
??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年5月，合肥區(qū)域分化呈現(xiàn)"經(jīng)開穩(wěn)健、濱湖和高新結(jié)構(gòu)性高位、包河階段性回落、剛需板塊普跌"的格局。經(jīng)開區(qū)以5.92萬(wàn)平方米的成交面積躍居全市第一，環(huán)比僅回落2.22%、同比增長(zhǎng)462.2%；包河區(qū)受4月高基數(shù)影響成交面積環(huán)比下滑52.77%；廬陽(yáng)區(qū)成交面積環(huán)比下滑62.15%，為全市回落最大；新站區(qū)則延續(xù)低成交量和低均價(jià)。
??價(jià)格方面，政務(wù)區(qū)均價(jià)31767元/平方米仍為全市最高，濱湖區(qū)24405元/平方米、高新區(qū)24373元/平方米、經(jīng)開區(qū)23678元/平方米、包河區(qū)23084元/平方米構(gòu)成第二梯隊(duì)。
??克而瑞機(jī)構(gòu)認(rèn)為，改善性客群在經(jīng)開（南艷湖/翡翠湖板塊）、濱湖（省府東/金融板塊）、高新（蜀西湖/西拓板塊）持續(xù)集聚。
??“遷移人口中既有高端研發(fā)人才，也有大量產(chǎn)線工人和服務(wù)業(yè)從業(yè)者。前者購(gòu)買力強(qiáng)勁但數(shù)量相對(duì)有限，后者數(shù)量龐大卻面臨收入與房?jī)r(jià)的落差。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜分析，產(chǎn)業(yè)集聚并未帶來(lái)"普惠性"住房需求釋放。合肥新能源汽車上下游從業(yè)人員約10萬(wàn)，集成電路產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員超3.5萬(wàn)，但這些人中的大多數(shù)尚未達(dá)到支撐核心板塊房?jī)r(jià)的收入水平。當(dāng)產(chǎn)業(yè)紅利集中于少數(shù)高薪崗位時(shí)，樓市自然呈現(xiàn)"高端熱、剛需冷"的分化。
??“當(dāng)前合肥樓市出現(xiàn)的核心板塊高端改善項(xiàng)目活躍、外圍剛需盤去化承壓的分化格局，恰恰與產(chǎn)業(yè)集群帶來(lái)的高收入人群集聚特征高度契合?！痹瑤浹a(bǔ)充，板塊分化的格局會(huì)進(jìn)一步加劇，核心區(qū)域的改善型產(chǎn)品依然會(huì)保持較高的熱度，優(yōu)質(zhì)房源的價(jià)格會(huì)保持平穩(wěn)，而缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐的外圍區(qū)域，剛需盤的去化壓力會(huì)持續(xù)存在，部分項(xiàng)目可能會(huì)通過適度降價(jià)、優(yōu)化產(chǎn)品等方式加快去化。
??未來(lái)增長(zhǎng)趨勢(shì)
??在產(chǎn)業(yè)爆發(fā)、城市進(jìn)階的利好之下，合肥也面臨著人才留存、人口增長(zhǎng)放緩的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。
??6月15日，合肥統(tǒng)計(jì)局披露，根據(jù)2025年全國(guó)1%人口抽樣調(diào)查結(jié)果推算，全年末全市常住人口1000.5萬(wàn)人，比上年僅增加0.3萬(wàn)人。
??人口增量大幅回落，與市場(chǎng)預(yù)期形成明顯反差。
??今年3月，合肥市政協(xié)公布了 “關(guān)于營(yíng)造拴心留人‘養(yǎng)人’環(huán)境”的提案，指出每年有超30%的本科及以上學(xué)歷畢業(yè)生選擇離開合肥，其中近半選擇前往經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、生活條件較優(yōu)越的二線及一線城市。
??對(duì)此，廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授丁長(zhǎng)發(fā)在接受媒體采訪時(shí)表示，相較于周邊核心城市，合肥在城市公共服務(wù)上的短板明顯。合肥當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵階段，傳統(tǒng)制造業(yè)逐步向創(chuàng)新型、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)過渡，對(duì)高端人才的需求越來(lái)越迫切。但現(xiàn)有吸引高端人才的政策和環(huán)境建設(shè)仍存在差距。
??對(duì)于合肥樓市的未來(lái)發(fā)展，市場(chǎng)上也充斥著不同的聲音。
??“今年3~4月份的時(shí)候感覺房?jī)r(jià)有所抬頭，但到5~6月又出現(xiàn)了不少降價(jià)的房源，讓人持觀望的心態(tài)。我加的購(gòu)房交流群里多數(shù)人認(rèn)為，這是因?yàn)橹暗牡蛢r(jià)房都賣得差不多了，市場(chǎng)又進(jìn)入新的多空博弈中?！?一名合肥當(dāng)?shù)氐囊庀蛸?gòu)房者向記者坦言，擔(dān)心購(gòu)房后房?jī)r(jià)陰跌。
??上述知名房企合肥分公司高管則認(rèn)為，當(dāng)前合肥樓市處于結(jié)構(gòu)性修復(fù)、分化式回暖階段。從庫(kù)存基本面來(lái)看，合肥新房整體去化周期約10個(gè)月，處于行業(yè)健康區(qū)間，樓市整體穩(wěn)中向上的基調(diào)不會(huì)改變。
??展望后市，袁帥表示，合肥樓市的走勢(shì)依然與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的節(jié)奏深度綁定，只要新興產(chǎn)業(yè)集群的增長(zhǎng)動(dòng)力不中斷，人口持續(xù)流入的趨勢(shì)不改變，住房需求的支撐就會(huì)不斷增強(qiáng)，市場(chǎng)整體會(huì)保持平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
??“合肥產(chǎn)業(yè)紅利結(jié)構(gòu)性分配不均——高薪崗位集中于少數(shù)核心板塊，而大量新增就業(yè)人口尚未形成有效購(gòu)房力?！痹诎匚南部磥?lái)，未來(lái)1~2年，市場(chǎng)將延續(xù)"核心堅(jiān)挺、邊緣承壓"的分化格局。對(duì)于購(gòu)房者而言，"買對(duì)核心"比"買得便宜"更重要；對(duì)于城市而言，如何讓產(chǎn)業(yè)紅利更普惠地傳導(dǎo)至住房市場(chǎng)，將是合肥從"經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市"邁向"宜居之城"的關(guān)鍵課題。
