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??今年上半年，重點(diǎn)20個城市二手房成交創(chuàng)近四年半年度新高。

??成交回暖背后，我們注意到，典型城市二手房掛牌規(guī)模同步收縮。

??15個城市二手房掛牌總量較高點(diǎn)時降了兩成左右。

??把時間拉長，我們觀察了15城半年度數(shù)據(jù)變化，自2024年上半年以來，二手房掛牌總量持續(xù)走高，至2026年上半年掛牌規(guī)模首度迎來明顯回落。

??我們統(tǒng)計(jì)了北上廣深杭等15個重點(diǎn)城市掛牌數(shù)據(jù)，剔除剔除非住宅產(chǎn)品，得出一個數(shù)字：

??15城2026年6月的二手掛牌總量為：190萬套。

??二手房市場的供應(yīng)規(guī)模依然龐大。

??這兩年來，全國典型城市二手掛牌房源數(shù)據(jù)又發(fā)生了哪些變化？

??對比過去兩年15城二手房掛牌完整數(shù)據(jù)，得到一個重要趨勢：二手掛牌量在持續(xù)下降。

??從具體數(shù)據(jù)來看，2025年12月15城二手房掛牌規(guī)模還有226萬套，半年時間，二手房掛牌規(guī)模少了16%。

??若對比各個城市歷史高點(diǎn)的掛牌總規(guī)模，降幅更是達(dá)到20%。

??從表格中可以看出，15城二手房掛牌量逐漸走高，至2025年12月達(dá)到峰值后至2026年6月首次出現(xiàn)明顯下降。

??單個城市具體情況如何？

??對比2023年以來15個城市掛牌量歷史高點(diǎn)數(shù)據(jù)（掛牌歷史高點(diǎn)集中在2024年和2025年），15個城市幾乎全線下降。

??比如上海，6月末二手住宅掛牌套數(shù)約為7.7萬套，較高點(diǎn)時降了33%。

??北京、南京、武漢二手房掛牌規(guī)模較高點(diǎn)時降幅也有兩成以上。

??以上海為例，從月度趨勢來看，上海二手房掛牌量在2024年10月突破11萬套后連續(xù)十個月保持在10萬套以上。

??2025年8月滬六條落地成為重要拐點(diǎn)，放寬限購與信貸之后改善購買力釋放，二手房掛牌房源由此開啟下行通道。

??2026年初置換個稅退稅、2月滬七條進(jìn)一步松綁，二手房存量規(guī)模持續(xù)回落，至2026年6月二手房掛牌量已降至近兩年月度最低，比5月份的掛牌量還少了1.9萬套。

??近一年來，15城多數(shù)城市二手房掛牌量呈現(xiàn)波動下降趨勢。

??上海、北京、蘇州、合肥、南京、武漢這六個城市二手房掛牌規(guī)模降幅都在10%以上。另外，天津、杭州降幅也在5%以上。

??以天津?yàn)槔?，二手房掛牌?guī)模從去年6月的19.9萬套，降至今年的18.1萬套，6月新增房源月均從2.36萬套降至1.98萬套。

??整體來看，上述城市二手房供給壓力明顯緩解，部分業(yè)主出現(xiàn)惜售心態(tài)，供需關(guān)系逐漸修復(fù)改善。

??但也有一些城市二手房掛牌量近一年內(nèi)還在持續(xù)攀升。

??比如西安、深圳、成都和長沙。對比去年同期，西安二手房掛牌套數(shù)漲了近三成。深圳6月二手住宅掛牌量達(dá)到8.16萬套，同比漲約28%，成都二手住宅掛牌量有20.5萬套，同比漲25%。

??一句話總結(jié)：前期觀望的置換業(yè)主集中掛牌入市，新增供給進(jìn)入階段性高位。

??在成交企穩(wěn)回升帶動下，這些城市賣方信心有所修復(fù)，部分觀望的客戶開始掛牌，成都、深圳、西安和長沙這四城上半年二手房成交同比均為正增長。

??不過從增量來看，近半年上述四城增量趨緩，掛牌壓力從增量涌入轉(zhuǎn)向高位盤整。

??掛牌總量收縮的同時，典型城市6月二手房成交均價(jià)同步全線下跌。

??這意味著二手房市場仍在以價(jià)換量。

??但從掛牌均價(jià)來看，城市之間的分化出現(xiàn)了。

??深圳、蘇州、武漢、合肥、佛山二手房掛牌均價(jià)出現(xiàn)同比增長，但對應(yīng)的二手房成交均價(jià)仍在下跌，且跌幅更大。買賣雙方預(yù)期明顯撕裂。

??北京、西安、南京、長沙等城市二手房東主動下調(diào)掛牌價(jià)，但成交均價(jià)跌幅明顯高于掛牌均價(jià)，說明即便業(yè)主降價(jià)，降價(jià)幅度仍未匹配客戶心理預(yù)期，市場需求承接力偏弱，價(jià)格仍有下行壓力。

??從掛牌與成交均價(jià)的價(jià)差變化來看，有11城成城市議價(jià)空間較2025年同期擴(kuò)大，僅天津、成都價(jià)差小幅收縮。

??買賣雙方仍在博弈中。

??一方面二手房東開始“惜售”。比如杭州，一位二手房東告訴我們，她有一套學(xué)區(qū)房以280萬的價(jià)格，但小區(qū)成交均價(jià)只有220萬。她也意識到，價(jià)格過高確實(shí)沒有客戶來看房，但她認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)低于預(yù)期，因此“不著急出售，符合心理價(jià)位再賣?！?/p>

??而事實(shí)是，只有降價(jià)房源能成交。從數(shù)據(jù)來看，杭州6月二手房掛牌均價(jià)同比僅微降0.5%，與去年基本持平，但成交均價(jià)卻降了14.6%。

??杭州西湖區(qū)一位中介告訴我們，現(xiàn)在板塊內(nèi)房源較多，同樣的戶型客戶可比性太大，成交價(jià)格呈現(xiàn)波動下調(diào)的趨勢，不過隨著低價(jià)房源成交，部分具備裝修溢價(jià)的房源也開始出現(xiàn)成交。

??當(dāng)前重點(diǎn)城市二手房市場修復(fù)的大趨勢并沒有改變。

??隨著掛牌量收縮，買賣雙方預(yù)期仍在相互博弈，多數(shù)業(yè)主惜售觀望、不愿大幅降價(jià)，而買方僅接受折價(jià)房源成交，雙向博弈下，以價(jià)換量仍是二手房流通核心邏輯。

??不過，隨著低價(jià)房源集中成交，市場大概率會進(jìn)入新一輪價(jià)格博弈周期，但大幅度普漲普跌的行情不會出現(xiàn)。