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??上海二手房成交規(guī)模再創(chuàng)新高。

??ti普睿數(shù)智云數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年，上海二手房成交13.6萬(wàn)套，創(chuàng)近4年新高。

??13.6萬(wàn)套是什么概念？

??是平均每天成交379套。

??如此高的成交量，背后是并非是“搶購(gòu)”，而是真實(shí)居住需求的釋放。

??數(shù)據(jù)顯示，2026年至今成交樣板房源套均帶看40次，平均成交周期為146天（4.8個(gè)月）。

??我們對(duì)其中部分成交套數(shù)靠前的二手房房源小區(qū)的周邊中介采訪結(jié)果顯示，對(duì)于“誠(chéng)心”想買房的客戶來(lái)說(shuō)，基本帶看7-8次左右可以成交，若帶看10次以上還沒成交，要么需求不夠清晰，要么這個(gè)客戶可能只是“摸行情”的。

??以中介的說(shuō)法，一組“誠(chéng)心”的客戶成交需要7-8次帶看，一次帶看約看4-5套房源，即約看28-40套房源才能真實(shí)成交一套。

??無(wú)論是一套房平均被帶看40次才能成交，還是一個(gè)購(gòu)房者要看28-40次房才會(huì)決定下單，這兩者都能代表目前成交的二手房基本都是“真剛需”，市場(chǎng)呈現(xiàn)典型的“居住回歸”特征。

??而“真剛需”支撐起的上海二手房市場(chǎng)成交規(guī)模新高，同樣也是含金量極高的市場(chǎng)信心復(fù)蘇信號(hào)。

??2026年上半年，上海二手房成交規(guī)模創(chuàng)近4年新高。

??ti普睿數(shù)智云數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年，上海二手房共成交136450萬(wàn)套，為2021年下半年來(lái)首次。

??從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，約55%成交總價(jià)都在300萬(wàn)元/套以下，81%成交總價(jià)在500萬(wàn)元/套以下。

??可以看到，上海二手房市場(chǎng)依然以低總價(jià)剛需為主。

??尤其是總價(jià)200萬(wàn)元/套以下成交套數(shù)達(dá)44903套，明顯高于歷年水平。同時(shí)成交占比升至約33%，為2020年至今最高。

??這主要是因?yàn)椋?jīng)過幾年的深度調(diào)整，上海極致剛需“老破小”價(jià)格已跌出“性價(jià)比”，部分房源租金回報(bào)率已經(jīng)超過3%，再加上限購(gòu)門檻大幅放寬以及上海收購(gòu)二手房用于保租房政策等的推動(dòng)，不少購(gòu)房者停止觀望，開始入市。

??上半年上海二手房市場(chǎng)的爆發(fā)，不是一蹴而就，而是經(jīng)歷了市場(chǎng)調(diào)整、需求積壓、置換鏈條逐步修復(fù)后形成的集中釋放。

??從27413個(gè)成交房源的樣本數(shù)據(jù)來(lái)看，套均帶看量約40次，其中帶看次數(shù)小于等于10次的約占9.62%，帶看次數(shù)大于100次的約占7.68%。

??帶看次數(shù)特別少和特別多的房源都是少數(shù)，大部分都集中在30-40次帶看。

??成交周期也是一樣，樣本房源套均成交周期146天，約4.8個(gè)月，小于等于10天的約7.31%，大于等于100天的約14.27%。

??但與帶看不同的是，樣本房源成交周期沒有特別集中的時(shí)間，除了成交周期特別長(zhǎng)和特別短的兩頭，其他都相對(duì)平均分布。

??寶山張廟片區(qū)的中介小盛告訴我們，今年上半年市場(chǎng)好過一陣，3-4月份的時(shí)候，但是現(xiàn)在相對(duì)又冷淡了不少，“這兩個(gè)月肯定不如前兩個(gè)月，之前每天都有客戶上門，現(xiàn)在少了。如果說(shuō)單純的帶看量，我們肯定不能和其他連鎖品牌相比，我們這是小門店，就只做周邊的生意，人力也相對(duì)有限，不像別人有十幾個(gè)，我們沒有強(qiáng)制帶看的任務(wù)，基本上都是比較真心想買房的客戶?！?/p>

??小盛表示，他們店里一般帶看7-8組左右基本可以成交一套房，“一般帶看都是‘一帶多看’，就是一次看多套房源，我們這里基本上是一次看4-5套左右。我們的規(guī)模小，就做附近的小區(qū)的生意，覆蓋面沒那么廣，你要全上海的小區(qū)都要看，我們這里就做不了，基本上都是就想在這附近買房的人，目標(biāo)很清楚，符合條件的房源量也就這點(diǎn)。其他中介可能有一次看十幾套的那種，他們的帶看量比較多。當(dāng)然我們也有看了10組以上的情況，這一般是兩種，要是真客戶，那他們可能還沒有完全想清楚，或者是沒有真正說(shuō)出自己的訴求，這就要憑經(jīng)驗(yàn)去判斷了，還有一種就是來(lái)‘摸行情’，也許他未來(lái)有一天會(huì)買，但現(xiàn)在就只是想看看房子還會(huì)不會(huì)降?！?/p>

??中介小童也表達(dá)出了類似的說(shuō)法：“真正‘誠(chéng)心’的客戶，他們買房都有一個(gè)非常確定的范圍，首先是位置肯定是固定的，要么離父母近要么離公司近，總之肯定會(huì)選擇一個(gè)特定的范圍，如果有客戶說(shuō)這個(gè)也可以看看，那個(gè)也可以看看，基本上不會(huì)成交。至少我沒有遇到過。位置確定了，預(yù)算也是確定的，不可能今天有300萬(wàn)買房，明天一下就有400萬(wàn)了，在確定的位置和確定的預(yù)算下面，真正滿足條件的房源基本上看幾次就有數(shù)了。”

??小童告訴我們，他們門店做的最好的二手房依然還是學(xué)區(qū)房，“買學(xué)區(qū)房的客戶，目標(biāo)非常確定，就是要這個(gè)學(xué)區(qū)，剩下的基本就只剩價(jià)格問題，其他的樓層、戶型都是次要的?！?/p>

??至于成交周期，無(wú)論是小盛還是小童都表示這個(gè)看房源，有的房子掛出來(lái)就沒了，有的房子掛很久也沒用，且受多方面因素影響。

??中介的賣房體感，與樣本房源數(shù)據(jù)都表達(dá)出了當(dāng)前二手房市場(chǎng)每一套房源成交都會(huì)進(jìn)過反復(fù)比較、權(quán)衡和博弈。

??這意味著，上海如今如此高的成交量，背后是理性的選擇，且主要為真實(shí)需求的釋放。

??上海一系列的政策利好也都向著二手房?jī)A斜。

??首先是2026年2月落地的“滬七條”對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性調(diào)減，直接擴(kuò)大了購(gòu)房群體。

• ??針對(duì)非滬籍居民，購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房所需的社?；騻€(gè)稅繳納年限從3年縮短至1年；

• ??社保滿3年及以上者，可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房；

• ??持《上海市居住證》滿5年及以上者，無(wú)需社保或個(gè)稅證明即可在全市限購(gòu)1套住房。

??這一舉措大幅降低了外來(lái)從業(yè)者的置業(yè)門檻，釋放了大量被壓抑的剛需購(gòu)買力。

??其次是公積金最高貸款額度大幅提升。

• ??首套住房公積金最高貸款額度從160萬(wàn)元大幅提高至240萬(wàn)元，疊加多子女家庭等政策后最高可達(dá)324萬(wàn)元。

• ??公積金貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”，只要無(wú)住房或僅有1套住房，且公積金已結(jié)清，再次購(gòu)房可申請(qǐng)公積金貸款

??結(jié)合上海上半年二手房成交八成以上是500萬(wàn)元/套以下總價(jià)段的房源來(lái)看，公積金最高額度的提升和“認(rèn)房不認(rèn)貸”的規(guī)則顯著降低了購(gòu)房者的月供壓力。

??最后是上海啟動(dòng)了官方收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房工作的試點(diǎn)，為中小戶型房東提供了快速退出通道，同時(shí)以“官方收購(gòu)”價(jià)托底，減輕了市場(chǎng)壓力。

??在一系列組合拳下，上海的二手房最終開始放量。

??整體來(lái)看，2026年上半年上海二手房成交量創(chuàng)新高是“價(jià)格出清+剛需積壓釋放+梯度置換鏈緩慢打通+政策紅利集中落地”多重條件疊加的結(jié)果。成交熱度是市場(chǎng)長(zhǎng)期調(diào)整后的自然修復(fù)。

??且從帶看次數(shù)和成交周期來(lái)看，本輪行情建立較為理性的置業(yè)邏輯之上，而非博取短期房?jī)r(jià)漲幅。

??我們認(rèn)為，隨著二手房交易持續(xù)修復(fù)、存量置換鏈條全線打通，市場(chǎng)需求動(dòng)能將沿著梯次置換路徑逐步傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，形成 “存量先行、增量接力” 的良性循環(huán)。