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??樓市“黑馬”，正在加速布局湖南省省會(huì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??6月26日上午，位于長(zhǎng)沙岳麓濱江板塊的C5地塊開(kāi)始競(jìng)價(jià)。由于多項(xiàng)核心規(guī)劃參數(shù)大幅優(yōu)化后，該地塊作為岳麓濱江板塊3年一遇的高價(jià)值地塊，出現(xiàn)了近年來(lái)長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)罕見(jiàn)的瘋搶局面。

??經(jīng)過(guò)保利、華潤(rùn)、招商蛇口、建發(fā)、嘉信、達(dá)美、邦泰、夢(mèng)想8家房企40輪激烈競(jìng)價(jià)，C5地塊最終由嘉信地產(chǎn)以總價(jià)121242萬(wàn)元競(jìng)得，成交樓面價(jià)10841元/平方米，溢價(jià)率39%。

??在C5地塊競(jìng)價(jià)前，長(zhǎng)沙多家房企摩拳擦掌，有的將挖機(jī)提前開(kāi)到了工地外待命，有的舞獅+橫幅早已準(zhǔn)備就緒，靜待好消息。

??作為一家來(lái)自湖南地市永州的民營(yíng)房企，嘉信地產(chǎn)近年來(lái)在長(zhǎng)沙拿地動(dòng)作極其迅猛，此次更是“志在必得”。多個(gè)信源稱，嘉信地產(chǎn)的前期產(chǎn)品方案、戶型規(guī)劃已打磨，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)已到位。

??“這種‘少而精’的土地供應(yīng)策略，有助于避免周邊的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，完善濱江住宅產(chǎn)品梯度，更好滿足不同層級(jí)置業(yè)需求?！痹摰貕K周邊某項(xiàng)目營(yíng)銷人士劉先生表示。

??三年一遇的高價(jià)值地塊

??該宗編號(hào)為[2026]長(zhǎng)沙市030號(hào)的居住用地，位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)濱江片區(qū)，觀沙嶺路以東、長(zhǎng)望路以南、瀟湘北路以西、谷岳路以北，出讓面積48625.23平方米（合72.94畝），掛牌起始價(jià)87234萬(wàn)元，樓面起始價(jià)約7800元/平方米。

??作為長(zhǎng)沙城市擴(kuò)容提質(zhì)、功能外溢、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的核心載體和湖南省唯一省級(jí)金融中心，岳麓濱江片區(qū)已形成高端產(chǎn)業(yè)集聚、業(yè)態(tài)多元互補(bǔ)的格局。目前，該片區(qū)已匯聚超1400家金融機(jī)構(gòu)，集聚海量高端從業(yè)人群，擁有穩(wěn)定且優(yōu)質(zhì)的置業(yè)客群基礎(chǔ)。

??長(zhǎng)沙岳麓濱江片區(qū)自從招商蛇口和萬(wàn)科相繼拿地后，已近3年沒(méi)有新增住宅用地了，之前C5地塊規(guī)劃的是商業(yè)商務(wù)用地。

??4年前的2022年4月19日，編號(hào)為[2022]長(zhǎng)沙市017號(hào)的C3地塊入市，容積率≤3.1，被16家房企高報(bào)價(jià)報(bào)觸發(fā)熔斷，熔斷樓面價(jià)8050元/平方米，溢價(jià)率15%，后由招商蛇口搖號(hào)競(jìng)得。

??由C3地塊開(kāi)發(fā)的招商蛇口濱江境，以及2023年8月拿地開(kāi)發(fā)的的萬(wàn)科濱江一號(hào)，單價(jià)20000多元/平方米，由于戶型面積較大，一套大平層住宅總價(jià)基本在400萬(wàn)~500萬(wàn)元。

??經(jīng)過(guò)兩輪重大規(guī)劃調(diào)整，此次出讓的C5地塊，從最初規(guī)劃的濱江金融北中心300米超高層地標(biāo)寫字樓，變更成了限高80米的純住宅大盤；容積率也由原來(lái)的8.0，大幅降至宜居的2.3。

??由于容積率較低，加之新規(guī)產(chǎn)品得房率占優(yōu)勢(shì)，該地塊周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)，其大概率規(guī)劃成“小高層+中高層”中端改善產(chǎn)品，單套住宅總價(jià)有望控制在300萬(wàn)~400萬(wàn)元。

??或避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)

??2.3的低容積率、片區(qū)罕見(jiàn)的“非超高層”住宅、三面無(wú)高層遮擋的C5地塊，不僅打破了長(zhǎng)沙岳麓濱江片區(qū)3.0以上的高密度慣性，而且80米限高，使得樓盤地上層數(shù)控制在26層以內(nèi)，更低的密度、更寬的樓間距、更好的采光通風(fēng)等指標(biāo)均具有比較優(yōu)勢(shì)。

??在競(jìng)價(jià)之前，周邊項(xiàng)目營(yíng)銷人士就C5地塊開(kāi)發(fā)預(yù)期進(jìn)行了兩種推演：一、樓面地價(jià)競(jìng)到9000元左右/平方米，未來(lái)毛坯售價(jià)約19000元/平方米，產(chǎn)品可塑性強(qiáng)，性價(jià)比拉滿；二、如果樓面地價(jià)沖到10000元以上/平方米，毛坯單價(jià)很可能破20000元/平方米，性價(jià)比不一定占優(yōu)勢(shì)，同預(yù)算客戶可能會(huì)考慮對(duì)面河?xùn)|的同等競(jìng)品樓盤。

??“從開(kāi)發(fā)風(fēng)格和避免周邊項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)看，此地塊可能比較適合嘉信地產(chǎn)。”劉先生認(rèn)為，短期內(nèi)項(xiàng)目周邊很難出現(xiàn)爆發(fā)式漲價(jià)行情，嘉信地產(chǎn)擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)中大戶型的高性價(jià)比新規(guī)產(chǎn)品，有望降低長(zhǎng)沙岳麓濱江片區(qū)的剛改置業(yè)門檻，適合長(zhǎng)期自住、追求穩(wěn)健保值的家庭。

??嘉信地產(chǎn)雖然2022年才進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)，但其高舉高打一直備受市場(chǎng)關(guān)注。目前，嘉信地產(chǎn)已在長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)嘉信央璽、嘉信洋湖錦玉、嘉信洋湖錦璽、嘉信博麓郡4個(gè)項(xiàng)目，其中嘉信央璽作為洋湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)低密住宅，容積率2.4，2025年開(kāi)盤后13天內(nèi)實(shí)現(xiàn)“三開(kāi)三罄”。

??2025年5月27日，嘉信地產(chǎn)以溢價(jià)23%競(jìng)得長(zhǎng)沙洋湖核心區(qū)編號(hào)為[2025]長(zhǎng)沙市029號(hào)地塊，在等待土地拍賣結(jié)果期間，嘉信地產(chǎn)就已在地塊周邊安排紅毯及大型機(jī)械，一摘牌即舉行開(kāi)工儀式并進(jìn)場(chǎng)作業(yè)，實(shí)施了“拿地即開(kāi)工”的高效模式。

??從起拍價(jià)7800元/平方米，到摘牌價(jià)10841元/平方米，面對(duì)高溢價(jià)后的地價(jià)，嘉信地產(chǎn)將以什么樣的產(chǎn)品力應(yīng)對(duì)市場(chǎng)銷售？對(duì)此，嘉信地產(chǎn)相關(guān)人士在摘地后表示，企業(yè)將深度挖掘土地價(jià)值，融合低密規(guī)劃、江岸資源與全維配套，全面提升湘江岸線住宅品質(zhì)。