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??等待半年之后，長沙的劉女士以總價不到90萬元，購買了鳳凰大廈一套建筑面積約164平方米的三室兩廳的二手住宅。

??劉女士說，雖然小區(qū)是老舊了一點，但總價比去年底便宜了好幾萬元。

??普睿數(shù)智湖南區(qū)域發(fā)布的研究報告顯示，今年上半年，長沙市內(nèi)六區(qū)二手住宅成交34530套，比去年同期多2822套，同比增長8.9%，環(huán)比去年下半年增長5.1%；成交總金額從去年同期的約339億元增加到341億元，增幅0.5%。

??從成交價格看，2026年上半年，長沙二手房套均成交總價約98.6萬元，比去年同期的106.9萬元減少8.3萬元；成交均價約8437元/平方米，同比下跌約6%。

??在長沙房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士李女士看來，近年來，長沙二手房成交持續(xù)增長，且新增成交更多集中在較低總價房源，凸顯市場剛需支撐特征。

??成交重心轉(zhuǎn)向低總價

??從月度成交量看，今年上半年，長沙二手房市場走出了一輪回暖行情。

??春節(jié)后，3月份，長沙二手房成交升至6720套，每100套掛牌房源對應(yīng)成交8.8套，接近季節(jié)性需求集中釋放形成的階段高點；5月成交進(jìn)一步增至7470套，成為2026年上半年高點，百套掛牌成交數(shù)升至9.6套；6月成交回落至6166套，環(huán)比下降17.5%，百套掛牌成交數(shù)降至7.8套。6月成交雖然較5月降溫，但仍比去年同期多成交707套，同比增長約13%。

??對比2026年1月和6月，在兩個月掛牌量均達(dá)到20套以上的960個可比小區(qū)中，掛牌均價下降的有745個，占78%，賣方對價格的調(diào)整不再是少數(shù)行為。

??也就是說，2026年上半年，長沙二手房雖然仍以價格調(diào)整為主，但并不是所有小區(qū)整齊下跌，二手房整體跌幅在收窄。

??值得注意的是，2026年上半年，長沙二手房成交重心繼續(xù)向低總價移動?？們r70萬元以下房源成交占比已由去年同期的32.1%升至36.3%，提高4.2個百分點；總價90萬元以下房源，已占全部成交的55.5%；總價150萬元以上房源的成交占比，則由去年同期的16.4%下降至13.3%，減少3.1個百分點。

??為什么超過一半的買家對總價在90萬元以下的二手房較為青睞？普睿數(shù)智湖南區(qū)域研究人士給出的解釋是，90萬元以下購房者的需求通常更直接：自住、結(jié)婚、通勤、入學(xué)，或者從租房轉(zhuǎn)向持有。價格進(jìn)入承受范圍后，需求較容易轉(zhuǎn)化為成交。150萬元以上的首改和改善性客戶，往往已經(jīng)持有住房。原有住房能否順利出售，會直接影響下一套房的購買。舊房賣得慢，置換鏈條就難以運(yùn)轉(zhuǎn)。

??低總價需求在增加，低總價的二手房房源也越來越多。今年上半年，長沙總價70萬元以下二手房源的掛牌占比提高了3.2個百分點。

??此外，房齡也已成為買家價格之外看重的一條重要篩選線。在今年上半年的成交樣本中，房齡10年以內(nèi)房源占比39.2%，房齡25年以上老房只占5.8%；房齡5年以內(nèi)房源成交均價約9366元/平方米，房齡25年以上房源成交均價約6336元/平方米，兩者相差約48%。

??二手房掛牌量持續(xù)上升

??隨著成交量的增長，長沙二手房掛牌量也在增長。

??截至2025年末，長沙市內(nèi)六區(qū)二手房掛牌量約64563套；到2026年6月底，長沙二手房掛牌量已升至79127套，半年凈增14564套，增幅22.6%，已連續(xù)8個月上升。按6月末掛牌量和近3個月月均成交速度測算，當(dāng)前長沙二手房掛牌規(guī)模相當(dāng)于11.7個月的成交量。

??“這個指標(biāo)不代表現(xiàn)有房源需要11.7個月才能全部賣完?！逼疹?shù)智湖南區(qū)域研究人士強(qiáng)調(diào)，其反映的是供應(yīng)規(guī)模與當(dāng)前成交能力之間的相對關(guān)系，房源增加速度快于市場消化速度，買方的選擇自然越來越多。

??比近8萬套掛牌量更值得關(guān)注的，是這些二手房源已經(jīng)掛牌多久。截至6月底，長沙掛牌超過一年的二手房源達(dá)33795套，占全部掛牌房源的42.8%；掛牌超過兩年的占14.8%；還有501套房源從2020年至2021年掛牌至今。相當(dāng)一部分掛牌房源并非近期新增供應(yīng)，而是長期沒有被市場接受。

??據(jù)他分析，有的二手房源房齡、樓層、戶型或朝向存在短板，有的小區(qū)同質(zhì)二手房源較多，有的房源報價長期高于實際成交水平，還有部分業(yè)主的出售意愿并不強(qiáng)烈或并不明確，導(dǎo)致房源掛牌時間較長。

??不過，總體來看，長沙二手房市場正迎來結(jié)構(gòu)性行情，剛需購房需求成為拉動成交的核心動力。