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??“8·28”樓市新政落地后，鄭州土地市場熱度快速抬升，多宗地塊出現(xiàn)激烈競價。

??9月15日，鄭州二七區(qū)糧二庫片區(qū)第一塊宅地出讓，整整競價301輪、歷時兩個小時。參拍方不乏招商蛇口等央企，最后被河南本土民企——河南正弘置業(yè)集團(tuán)有限公司競得。拿地總價12.18億元，溢價率32.67%，樓面價8226元/平方米。

??該地塊位于鄭州主城核心區(qū)，使用面積76.6畝，是整個糧二庫片區(qū)城市更新600余畝規(guī)劃中，第一宗推向市場的住宅凈地。

??“時代孤品、造極中原。正弘置業(yè)競得鄭政出［2026］19號（網(wǎng)）地塊。”拿地當(dāng)日，正弘置業(yè)便通過官方微信號發(fā)布喜報稱，此次拿地不是簡單的規(guī)模擴(kuò)張，而是正弘對鄭州這座城市的長期判斷。新政之后主城價值回歸，改善需求向心聚集。

??對比之下，今年上半年，鄭州只成交了11幅經(jīng)營性用地，全部底價成交，溢價率為零。

??值得注意的是，這是“8·28”新政后，正弘置業(yè)在鄭州拿下的第三宗宅地。在多數(shù)房企仍保持謹(jǐn)慎觀望的當(dāng)下，這家民營房企逆勢頻頻加倉，底氣來自何處？記者聯(lián)系采訪正弘置業(yè)并發(fā)送采訪函，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

??正弘置業(yè)是誰？

??短短一個多月，正弘置業(yè)在鄭州已斬獲四宗宅地。

??新政尚未出臺的7月23日，正弘置業(yè)先以3.13億元拿下鄭州高新區(qū)正弘序二期地塊，項目定位高端改善?！耙黄跒樾?，二期為章。正弘序自2025年入市以來，從首開三冠王到2026半年度登頂，每一步皆是品質(zhì)與遠(yuǎn)見的鄭重落款?！闭胫脴I(yè)在喜報中稱。

??8月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會等五部門聯(lián)合發(fā)布系列房地產(chǎn)新政，業(yè)內(nèi)稱之為“8·28新政”。新規(guī)要求：新出讓土地的項目和已出讓但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項目，?優(yōu)先選擇現(xiàn)房銷售?；已取得規(guī)劃許可的項目，鼓勵實行現(xiàn)房銷售；商品住房項目實行預(yù)售的，單體建筑必須完成主體結(jié)構(gòu)封頂才能銷售。

??高周轉(zhuǎn)模式就此被打破，回款節(jié)點大幅后移，房企資金壓力顯著加大?，“不敢拿地”成了不少房企的現(xiàn)實選擇。

??新政發(fā)布當(dāng)日，鄭州高新區(qū)兩塊宅地同時出讓。其中一宗地塊被正弘置業(yè)以1.99億元、溢價率16.36%拿下。正弘置業(yè)當(dāng)天發(fā)布大紅喜報時稱，“基于2.0的低容積率，正弘計劃在此打造一座低密改善社區(qū)，精準(zhǔn)回應(yīng)區(qū)域高知人群對品質(zhì)人居的期待?！?/p>

??另外一宗地塊被華潤置地以11.19億元總價、溢價率61.97%拿下，樓面價8318元/平方米，刷新高新區(qū)近五年樓面價。

??9月3日，正弘置業(yè)再度出手，以1.64億元拿下航空港區(qū)北港42.8畝宅地，同樣瞄準(zhǔn)“港區(qū)改善客群”。

??再加上9月15日奪下的鄭州核心地塊，一個多月內(nèi)，正弘置業(yè)在土地市場上已經(jīng)豪擲18.94億元，且其中三宗地塊均需按照“8?28新政”規(guī)則執(zhí)行銷售。

??正弘置業(yè)是誰？

??在鄭州當(dāng)?shù)?，這個名字可以說是家喻戶曉，其深耕鄭州已經(jīng)超過20年。這家公司成立于1997 年，注冊資本10億元，創(chuàng)始人是李向清。

??這家公司最早是做奢侈品店起家。1997年，正弘在鄭州二七商圈開設(shè)了正弘國際名店，引入LV、Gucci等國際奢侈品牌，打出“為少數(shù)人服務(wù)”，這在當(dāng)時內(nèi)陸城市非常超前，靠高端零售完成第一桶金積累。

??1999年，正弘進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，首個項目是位于鄭州經(jīng)三路的“正弘公寓”。該項目1999年拿地，2001年開盤，單價約3500元/平方米，當(dāng)時鄭州房價還沒有站上2500元。這是中原第一個打出“精裝修豪宅” 概念的高層項目，按正弘當(dāng)時對外說法，理念超前市場 7 年，把鄭州住宅推進(jìn)了高層精裝時代。此后一段時間，正弘是鄭州高端住宅的代名詞。

??2006年后，正弘開始走出鄭州，向河南其他地市擴(kuò)張，同時嘗試商業(yè)地產(chǎn)、酒店等多元化業(yè)務(wù)。2008 年，正弘賣掉開了11年的正弘國際名店，用商業(yè)的錢全力發(fā)展地產(chǎn)。

??真正讓正弘一戰(zhàn)成名的是2009年盤活藍(lán)堡灣項目。當(dāng)時，老牌民企思達(dá)集團(tuán)資金鏈斷裂，藍(lán)堡灣項目陷入債務(wù)危機(jī)、瀕臨爛尾，負(fù)債20多億元，市場普遍看衰。李向清出手收購思達(dá)相關(guān)資產(chǎn)，接下這個燙手山芋，盤活藍(lán)堡灣，后續(xù)做成鄭州主城標(biāo)桿大盤，正弘一躍躋身河南頭部房企陣營。

??商業(yè)現(xiàn)金流能否托住住宅擴(kuò)張？

??擴(kuò)張之路并非一帆風(fēng)順。完成思達(dá)高科重組后，企業(yè)一度面臨虧損與經(jīng)營壓力。

??2016年10月，李向清在正弘瓴全系產(chǎn)品發(fā)布會上公開反思過往經(jīng)營問題，他多次道歉，說前幾年做得不好，并公布公司轉(zhuǎn)型方向：走高端商業(yè)和精裝住宅“兩條腿走路”路線，設(shè)立正弘商業(yè)子公司，計劃5～8年內(nèi)商業(yè)營業(yè)額占到公司總營業(yè)額的50%。??

??這次轉(zhuǎn)型，也為正弘置業(yè)對沖房地產(chǎn)下行周期提供了緩沖墊。2017年，正弘控股集團(tuán)設(shè)立，開啟大灣區(qū)布局。

??蟄伏之后，2018年，總建面40萬平方米的正弘城正式開業(yè)，迅速成為鄭州流量頭部購物中心。2025 年，正弘城銷售額達(dá)到 60 億元。

??正弘城不止是地標(biāo)商場，更是企業(yè)重要的流動性工具。2020年，正弘置業(yè)以正弘城租金收益權(quán)作為底層資產(chǎn)，發(fā)行22億元CMBS，這是河南省首單民企CMBS，也是鄭州首個購物中心CMBS。依靠商業(yè)資產(chǎn)證券化，正弘置業(yè)獲得大額流動性，用穩(wěn)定的商業(yè)租金反哺住宅開發(fā)，這也是正弘和多數(shù)純住宅民企的最大區(qū)別。

???此后正弘商業(yè)開啟復(fù)制擴(kuò)張：2022年鄭州高新區(qū)正弘?yún)R開業(yè)；2024年商丘正弘?yún)R開業(yè)，邁出走出鄭州的第一步。

??目前正弘商業(yè)搭建四級產(chǎn)品矩陣，體量從大到小是弘坊、正弘城、正弘?yún)R、正弘里，對應(yīng)街區(qū)商業(yè)綜合體、都市級購物中心、區(qū)域型購物中心和社區(qū)型購物中心。其中，鄭東弘坊尚在建設(shè)，計劃2027年開業(yè)，自持商業(yè)25萬平方米，總投資約60億元。

??鄭州本地房企人士表示，正弘敢于逆勢連拿地塊，底氣來自自持商業(yè)帶來的穩(wěn)定經(jīng)營性現(xiàn)金流，在當(dāng)前多數(shù)民企選擇觀望的環(huán)境下，依托正弘城、正弘?yún)R的租金底盤，它有條件去博弈主城改善機(jī)會，對鄭州本地市場客戶、板塊研判也更接地氣。但也要看到，“8·28”新政拉長回款周期，資金占用明顯抬升，糧二庫地塊32.67%高溢價，對后期產(chǎn)品定價、去化提出很高要求，若行情出現(xiàn)波動，高溢價土地就有可能變成存貨包袱 。

??該人士同時提醒，潛在風(fēng)險不容忽視。正弘城租金收益已用于CMBS質(zhì)押，疊加弘坊項目持續(xù)幾十億元資本投入，商業(yè)現(xiàn)金流要覆蓋債務(wù)本息、運營成本等，可自由用于住宅拿地的資金并非無限充裕。外部市場仍存不確定性，持續(xù)加倉住宅考驗企業(yè)資金調(diào)度能力，本土民企容錯空間遠(yuǎn)小于央企、國企，若后續(xù)項目銷售不及預(yù)期，流動性壓力將會被放大。